実はアパート経営の経費で落とせる物10個!確定申告は必要?税金対策について

アパート経営は節税対策にも有効な投資と言われています。その理由は色々とありますが、その1つに「経費として落とせる項目が多いので不動産所得を抑えることができる」という点が挙げられるでしょう。

この記事では、アパート経営の経費とは何か?確定申告はどのようにするか?という点について解説していきます。

アパート経営の経費で落とせるものとは?税金対策を学ぼう

アパート経営では、以下を経費として落とすことができます。税金対策になりますのでよく確認しましょう。

  • ローン返済の金利分
  • 減価償却費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産取得税
  • 退去時の原状回復費用
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料や地震保険料
  • 共用部の修繕費用(一棟投資)
  • 税理士への報酬
  • その他経費

大前提として、アパート経営の所得(不動産所得)は「年間家賃収入-経費」という計算式です。つまり、経費額が高額になるほど不動産所得は下がりますので、支払うべき税金も下がるというわけです。

ローン返済の金利分

アパート経営はローンを組んで行うことが多く、そのローン金利分は経費として落とすことができます。たとえば、以下の条件でアパートローンを組んだとししょう。

  • 借入額:5,000万円
  • 金利:2%
  • 借入期間:25年
  • 元利均等返済

上記の条件だと、初年度の金利は985,771円にもなります。この金額だけ不動産所得が減額されるので、その分の所得税は節税できるというわけです。

減価償却費用

減価償却費用とは、その不動産(建物)を取得した金額を、各年に渡り経費として計上できる費用です。経費として計上できる費用は「建物取得価格×償却率」となり、償却率はそれぞれ以下の通りです。

  • RC(鉄筋コンクリート造):償却率0.022(耐用年数47年)
  • 重量鉄骨:償却率0.030(耐用年数34年)
  • 木造:償却率0.046(耐用年数22年)

ただし、減価償却費用を計上できる期間は構造や築年数によって異なるので、仲介会社に計上可能期間をヒアリングしておくと良いでしょう。

減価償却費用は非常に高額になることが多く、この金額を経費計上することで不動産所得を大きく減額することができます。この点が、「不動産投資は節税効果が大きい」といわれている理由の1つです。

固定資産税・都市計画税

また、不動産を保有している固定資産税・都市計画税(市街化区域のみ)がかかり、その税額も経費として落とせます。固定資産税は物件の評価額によって変わるので税額は物件によりますが、アパート経営の場合は土地の固定資産税の比率が大きいです。

土地は建物と違い経年劣化しないので、建物のように築年数ともに評価額が下がるかは分かりません。そのような費用を経費として計上できるので、節税につながります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した時に一度だけかかる税金です。これは、他の経費として違い毎年かかるわけではありませんが、経費として計上可能な点は覚えておきましょう。なお、税額は物件によって異なります。

退去時の原状回復費用

また、賃借人が退去する際の原状回復費用も経費で落とせます。原状回復費用は物件によりますが、国土交通省の資料によるとオーナーが負担した原状回復費用は以下の通りです。

  • ~2万円:30.2%
  • ~3万円:35.3%
  • ~5万円:20.5%
  • ~7万円:8.2%
  • ~10万円:4.8%
  • ~20万円:0.5%
  • ~20万円以上:0.5%

あくまで参考ではありますが、1部屋辺りの原状回復費用が上記なので、保有している部屋数だけ経費として計上可能です。

管理委託手数料

管理委託手数料とは、以下の業務を依頼する管理会社に支払う費用です。

  • 賃借人の募集
  • 賃借人から家賃の徴収
  • 賃借人からの問い合わせ対応
  • 共用部の掃除や修繕の手配や計画立案
  • 退去時の立ち合いや修繕作業の手配や対応

管理委託手数料は管理会社によっても異なりますし、プランによっても異なります。ただ、一般的には毎月家賃の数%ほどの手数料に設定している会社が多いです。

火災保険料や地震保険料

アパートの火災保険や地震保険の保険料も経費として落とせます。ローンを組むと火災保険は必須加入で、地震保険は任意加入です。

保険料は物件の規模や構造、エリアによって異なりますが、地震保険は単体で加入することができず必ず火災保険とのセットです。

共用部の修繕費用

アパート経営の場合には、以下のような共用部の修繕費用はオーナーが費用負担します。

  • 外壁
  • 外部廊下
  • 建物配管関係
  • 駐車場など

これらの修繕費用もアパート運営の経費として落とすことが可能です。これらの費用は、実際には共益費の中に含むケースが多いですが、その金額はオーナーが修繕金としてプールしておく必要があります。

また、修繕計画をオーナーが立てるのは難しいので、実際は管理会社に修繕計画を立ててもらい、それに従い修繕金を積み立てておくようなイメージです。

税理士への報酬

後述しますが、不動産所得税は確定申告をして納税する必要があります。というのも、会社員の場合は勤務先が自分に代わって納税してくれますが、アパート経営では自分で納税手続きする必要があるからです。

その確定申告は自分で行っても良いですが、税理士に依頼することもできます。その際は、「税理士への報酬」が発生し、その金額も経費として落とせます。なお、報酬額は税理士事務所によって異なる点は認識しておきましょう。

その他経費

また、以下のような項目も経費として落とせる場合があります。

  • 物件運営に関する交通費
  • 物件運営のために購入したパソコン
  • 物件運営のために購入した車

上記のその他経費に関しては、実際に経費として認められるかは税務署の判断によるとこから大きいです。そのため、たとえば車などのような高額な商品を購入する場合、経費計上できるかどうか税理士に事前相談しておくと良いでしょう。

アパート経営の経費計上は確定申告が必要

上述したように、アパート経営では確定申告が必要であり、そのときに経費を計上します。この、不動産投資の確定申告については以下を知っておきましょう。

  • 不動所得税は総合課税
  • 青色申告で確定申告しよう

不動所得税は総合課税

不動産所得税は総合課税といって、ほかの所得と合算するという仕組みです。たとえば、給与所得500万円の会社員の方がアパート経営をして、年間100万円の不動産所得があったとします。

この場合、この会社員の方の所得は600万円(給与所得+不動産所得)となり、その600万円に所得税がかかるという仕組みです。所得税は累進課税であり、所得が増えるほど税率が上がる点も合わせて覚えておくと良いです。

青色申告で確定申告しよう

確定申告をする際は青色申告で行いましょう。というのも、青色申告で確定申告すると、65万円の青色申告申告特別控除が受けられるからです。つまり、不動産所得が65万円減額されて節税につながります。

青色申告にするためには「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に届ける必要があるので、様式を国税庁のホームページからダウンロードするか、最寄の税務署でもらって提出しましょう。

アパート経営の経費まとめ

このように、アパート経営は経費といて落とせる項目が多く、減価償却費用など高額な経費になることもあります。経費として落とせるので不動産所得税は節税できますが、どのくらいの経費額になるかは事前に確認しておく必要があります。そのため、仲介会社にヒアリングして、長期スパンで経費がいつ・どのくらい発生するかはシミュレーションしておきましょう。

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