アパート経営を検討している人の中で、「はじめてアパート経営する」という初心者の方も多いでしょう。そのような方は知識が豊富ではないので、気を付けたいポイントがあります。
この記事では、そんな「初心者がアパート経営で気を付けるべきポイント」を6こに絞って解説していきます。
目次
初心者がアパート経営で気を付けるべきポイント
アパート経営の初心者が気を付けるべきポイントは以下です。
- 目的を定める
- 情報収集を怠らない
- 多くの物件情報を集める
- 現地は入念にチェックする
- 収益シミュレーションを長期で行う
- 不動産会社をきちんと見極める
目的を定める
アパート経営の初心者が気を付けるべき1つ目のポイントは、目的を定めることです。というのも、目的を定めることで以下のメリットがあるからです。
- 得るべき情報を分かってくる
- 予算を組みやすい
- 物件を絞りやすい
目的とは、たとえば「老後の蓄えにしたい」「もう1つの収入の柱にしたい」「節税したい」などのことです。
得るべき情報を分かってくる
目的を定めると得るべき情報が分かってきます。たとえば、「節税」を目的にするのであれば、税金関係の知識を中心に情報収集すれば良いです。
もちろん、全範囲の情報を集めることも大事ですが、目的を定めるとどの情報を中心に集めれば良いかが分かってきます。
予算を組みやすい
また、目的を定めると「どのくらいの収益を生み出したいか？」が分かるので、購入すべきアパートの規模が分かってきます。そうなれば、予算が決まるというメリットがあります。
物件を絞りやすい
前項の流れでざっくりと予算が決まれば物件を絞りやすいです。もちろん、そもそもローンがいくら組めるのか？という問題はありますが、ある程度予算を決めないと物件を絞ることが難しくなります。
情報収集を怠らない
アパート経営の初心者が気を付けるべき2つ目のポイントは、情報収集を怠らないことです。情報収集は前項のように目的を定めることもポイントですが、ほかにも以下の点を意識して情報収集をしましょう。
- はじめは広く浅く学ぶ
- セミナーなどでプロの話を聞く
はじめは広く浅く学ぶ
はじめは、広く浅く学ぶことを意識しましょう。たとえば、「利回り」や「アパート経営の経費」などは重要な情報ですが、概要を理解する程度で問題ありません。
というのも、一旦広く浅く学ばないと「分からないことが分からない」という状態になったり、そこまで重要なことを無駄に深掘りしたりしてしまうからです。
セミナーなどでプロの話を聞く
そして、広く浅く学んだ後は、セミナーなどでプロの話を聞きましょう。ネットなどの記事でも勉強にはなりますが、やはり実際にプロの話を聞くとネットでは学べないことを学ぶことができます。
そのため、プロである不動産会社が主催するセミナーへ参加し、自分の知見をどんどん蓄えていきましょう。
多くの物件情報を集める
アパート経営の初心者が気を付けるべき3つ目のポイントは、多くの物件情報を集めることです。その理由は以下になります。
- 利回りの特徴が分かってくる
- 物件の優劣が分かってくる
利回りの特徴が分かってくる
まずは、利回りの特徴が分かってくるというメリットがあります。特に、同じようなエリアで物件を探していると、利回りに傾向が出てくるので、エリアの利回りの相場感が分かります。
仮に、中古アパートではなく新築アパート経営する場合でも、その利回りの相場感は活きてくる情報です。
物件の優劣が分かってくる
また、物件情報を収集していると、新築と中古の仕様・設備の違いが分かってきます。要は、物件を見極める目が肥えてくるので、結果的に収益性の高い物件を見極めやすいのです。
現地は入念にチェックする
アパート経営の初心者が気を付けるべき4つ目のポイントは、現地を入念にチェックすることです。現地をチェックするときは以下の点を意識してチェックしましょう。
- 時間帯を変える
- 曜日を変える
- 施設は必ず歩く
時間帯を変える
まずは、朝・夜と時間帯を変えて現地をチェックしましょう。というのも、たとえば夜になるのと駅前が騒々しくなる…駅から物件は夜になると道が真っ暗になる…という点が分かるからです。
曜日を変える
また、特に平日と休日はどちらも現地確認をすべきでしょう。というのも、たとえば近くに公園があり、その公園は休日は家族連れで賑わうものの、平日は学生の溜まり場になっていたうるさい…などもあり得るからです。
物件見学は休日にすることが多いですが、購入を本格的に検討している物件であれば平日も必ずチェックすることが重要です。
施設は必ず歩く
そして、駅だけでなく商業施設などのアプローチは必ず歩きましょう。というのも、たとえば「信号待ちが長い」「歩道が狭く車通りが多い」「坂道で歩きにくい」などの状況があり得るからです。
特に、駅近物件や大型商業施設に近いことが売りの物件は、実際の徒歩分数と体感分数が異なるのは大きなマイナスポイントになるので、主要施設へは必ず歩いて確認しましょう。
収益シミュレーションを長期で行う
アパート経営の初心者が気を付けるべき5つ目のポイントは、収益シミュレーションを長期で行うことです。その理由は以下になります。
- 家賃は下落していくから
- 定期的な経費が発生するから
家賃は下落していくから
基本的に建物部分は経年劣化していくので、家賃は下落していくと思っておきましょう。下落率は、不動産会社へヒアリングしたり、周辺物件の賃料を自分で確認したりします。
そして、予測した下落率を加味して、長期的に家賃収入は下がる前提でシミュレーションしましょう。このシミュレーションをしないと、「アパート購入時」の家賃収入でずっとシミュレーションすることになり、現実とは違う収支になってしまいます。
定期的な経費が発生するから
また、アパート経営には以下のような経費が定期的に発生します。
- 共用部の修繕費用
- 給湯器などの設備入れ替え費用
- 原状回復費用
これらは毎年発生するわけではないので、短期の収支シミュレーションしか作らないと読み込むことができません。そのため、長期のシミュレーションをして、上記のような費用が発生したときでも黒字になるか検証する必要があります。
不動産会社をきちんと見極める
アパート経営の初心者が気を付けるべき6つ目のポイントは、以下の点をチェックして不動産会社をきちんと見極めることです。
- 不動産会社の実績のチェック
- どこまでサポートするかのチェック
不動産会社の実績とは、入居率や今までサポートしてきたアパートの棟数です。実勢が豊富である方がノウハウは蓄積されているので信頼できます。
また、その不動産会社が管理までサポートするのか？など、どこまでサポートするかも重要なチェックポイントになります。
初心者のアパート経営まとめ
アパート経営の初心者は、上述した点に気を付けてアパート経営をはじめましょう。それが、アパート経営の成功の鍵を握ります。
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