アパート経営のメリット・デメリット13個を分かりやすく解説

アパート経営は収益性の高い不動産投資なので人気がありますが、当然ながらメリットもあればデメリットもあります。

そのメリット・デメリットを的確に把握しておけば、アパート経営に成功する確率は高まるでしょう。

そこでこの記事では、アパート経営をするメリットとデメリットを合計13こ紹介していきす。

アパート経営のメリット・デメリットとは?

アパート経営をする間に前に、メリットとデメリットを的確に把握しておくことが重要です。以下より解説しますが、メリットがデメリットを上回っているかどうかをきちんと判断しましょう。

アパート経営のメリット8個

まず、アパート経営のメリットは以下の点です。

  1. 安定した家賃収入を得られる
  2. 複数戸数保有することによるリスク分散
  3. レバレッジ効果の高さ
  4. 土地が残る
  5. 一括借り上げによる家賃保証
  6. 生命保険代わりになる
  7. インフレに強い
  8. 節税効果が大きい

①安定した家賃収入を得られる

アパート経営の最も大きなメリットは、安定した家賃収入を得られるという点です。もちろん、後述するデメリットにある通り、空室や家賃下落のリスクはあります。

しかし、家賃はほかの金融商品と比べてそこまで大きく変動するものではありません。たとえば、株価は半年で半値になることはあっても、家賃が半年で半値になることはほぼないでしょう。

そして、家賃を滞納されたときの対策として保証会社を付けることもできるので、比較的安定して「家賃収入」を得ることができます。

②複数戸数保有することによるリスク分散

また、アパート経営の場合は1戸ではなく複数の部屋を保有しています。そのため、仮に空室ができてもほかの部屋でカバーすることができるのです。

たとえば、家賃8万円の部屋が6部屋あるアパートで、その中の1部屋が2か月空室になったとします。仮に、その部屋しか保有していなければ、年間の家賃収入は約16%ダウンします。

一方、6部屋全て保有していて、ほかの部屋が満室稼働であれば、年間の家賃収入はわずか2.7%のダウンです。このリスク分散ができる点もアパート経営のメリットといえます。

③レバレッジ効果の高さ

また、アパート経営はレバレッジ効果も高いです。ここでいうレバレッジ効果とは、小さな資金で大きな資産を保有することであり、アパート経営はアパートローンが利用できるのでレバレッジ効果が高いです。

そもそも、投資の収益は「保有資産額×利回り」で決まるので、保有資産額が高ければ高いほど収益性は高くなります。

アパート経営は、ローンを利用することで小さな資金で高額な資産を保有できるので、レバレッジ効果が高く大きな収益を生み出しやすいというメリットがあります。

④土地が残る

アパート経営は、土地とアパートを保有します。たとえば、区分(一室)マンションも土地を保有していますが、マンションの入居者全員で共有しているので、実際は土地の価値はほぼありません。

一方、アパート経営は単体で土地も保有するので、たとえば用途変更などもしやすいというメリットにつながります。

⑤一括借り上げによる家賃保証

アパート経営は「一括借り上げ」を選択することで、相場より家賃収入は落ちるものの空室時も家賃がもらえるという仕組みを選択することができます。

ただし、一括借り上げは定期的に家賃を見直すという仕組みであり、この点に関しては国土交通省も注意喚起をしているほどです。

そのため、一括借り上げを利用するなら、相場よりも家賃収入は下がった状態で考え、かつ将来的な賃料は下落する前提でシミュレーションしましょう。

⑥生命保険代わりになる

アパートローンでは、団体信用生命保険(団信)を付保することを条件にしている金融機関が多いです。団信とは、借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに残債が補填される保険になります。

つまり、借入者(不動産のオーナー)に万が一のことがあっても、家族に「借金のないアパート」を残すことができるというメリットがあるのです。

また、団信に加入することによって、すでに加入している生命保険を解除できれば、その分の保険料も浮きます。

⑦インフレに強い

アパート経営はインフレに強いというメリットもあります。インフレとは、お金の価値が下がり物件が上がることです。

つまり、物価が上がることで家賃や不動産の価格も上がるので、インフレになっても連動して資産価値が上がります。

一方、現金で持っているとインフレになると価値が下がるので、何もしなくても資産は目減りしているというわけです。

⑧節税効果が大きい(法人化)

また、個人ではなく法人を設立することで、節税効果を大きくすることもできます。たとえば、妻を役員にしてアパート経営に関する業務を担ってもらい、その法人(家賃収入)から妻に報酬を支払います。

そうすることで、その報酬を経費にして家賃収入(≒不動産所得)を減額することで、支払う税金を減らす…ということも可能なのです。

アパート経営のデメリット5個

一方、アパート経営には以下のデメリットもあります。

  1. 空室リスク
  2. 家賃下落リスク
  3. 金利変動リスク
  4. 流動性の低さ
  5. 災害リスク

①空室リスク

アパート経営はリスク分散できるものの、やはり空室リスクはデメリットです。対策としては、不動産会社などからヒアリングして、空室率を予測しておくことになります。

そして、その空室率を家賃収入に加味してシミュレーションしておき、その上で収益がどのくらいか?を前もって予想しておくことが重要です。

②家賃下落リスク

また、建物は経年劣化していくので、家賃は下落していく点もデメリットです。空室リスクと同じく家賃下落リスクも正確には読めませんが、不動産会社へのヒアリングや他物件の家賃を調査することで予測はできます。

こちらも空室リスクと同じく、長期的な収支シミュレーションで家賃下落を読み込んでおくことでリスクヘッジできるでしょう。

③金利変動リスク

仮に、変動金利でアパートローンを組んだ場合、金利が上昇することで返済額が上がるリスクがある点もデメリットです。こちらも、金利が上昇しても収支がプラスになる物件か?を確認することが重要です。

④流動性の低さ

また、アパートを含め、不動産は流動性(売却のしやすさ)が低い点はデメリットです。

アパート経営は、基本的に家賃収入がメインなので、売却益がメインではありません。とはいえ、現金が必要なケースなどは売却することもあるので、そのときに時間がかかる点はデメリットといえます。

⑤災害リスク

また、アパートは実物資産なので、地震や台風などによる災害リスクの影響はダイレクトに受ける点もデメリットです。

たとえば、地震によって建物が破損すれば修繕が必要ですし、最悪の場合は建て替えが必要になるかもしれません。

リスクヘッジのためには、行政のサイトでハザードマップや地震によるリスクを調査しましょう。それに応じて、保険への加入などを行い、リスクヘッジすることが重要です。

アパート経営のメリット・デメリットまとめ

このように、アパート経営は安定した家賃収入だったり、レバレッジ効果が高かったりというメリットがあります。

一方、空室や家賃下落リスクがあるのは事実なので、アパート経営をする前にきちんとシミュレーションしておきましょう。そのシミュレーションの精度が高いほど、リスクヘッジにつながります。

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