アパート経営で儲けるためには、収益性の高い物件選びが重要です。また、儲からない物件の特徴があるのも事実なので、アパート経営を検討している人はその点を把握しておくべきでしょう。
そこでこの記事では、アパート経営で儲かる物件の探し方、および儲からない物件の特徴を詳しく解説していきます。
目次
アパート経営で儲かる物件の探し方
アパート経営で儲かる物件の探し方は以下の通りです。
- 3種類の利回りを比較する
- 長期的な収支シミュレーションをする
- エリアの需要をチェックする
3種類の利回りを比較する
まずは、以下3種類の利回りを比較することが重要になります。
- 表面利回り：年間家賃収入÷物件取得価格
- 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格
- 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費－ローン返済額）÷物件取得価格
利回りに違いがある
上記のように、表面利回りから年間経費を加味した数値が実質利回りで、そこからさらにローン返済額を加味した数値が返済後利回りです。そのため、返済後利回りが最も現実的な利回りといえます。
借入額や物件によっても異なってきますが、イメージとしては表面利回りが10％であれば、実質利回りで5～6％、返済後利回りで2％～3％程度です。
広告には表面利回りが記載されている
上記のように利回りの数値には大きな違いがありますが、基本的に広告に記載されている利回りは表面利回りです。
つまり、実際にアパート経営すると、そこに年間経費とローン支払いが発生するので、広告に記載されている利回りよりも数％以上下落するケースが多いのです。
そのため、アパート経営で儲かる物件の探し方は、必ず返済後利回りまで計算した上でその物件の収益性を確認することになります。
長期的な収支シミュレーションをする
また、儲かる物件の探し方として、物件ごとの長期的な収支シミュレーションをすることも重要です。というのも、アパート経営では以下を加味して収支を考えないと、将来的に収益性が予想以上に下がることがあるからです。
- 空室リスクがある
- 家賃下落リスクがある
- 定期的にかかる支出がある
空室リスクがある
アパート経営をはじめ、不動産投資は家賃収入がメインなので、空室になればその部屋の家賃収入はゼロです。そのため、アパート全体の空室率を読み込んだ収支シミュレーションをしなければいけません。
空室率はエリアによって異なるので、不動産会社などにヒアリングして設定しましょう。たとえば、1年で0.6か月の空室を読み込むのであれば、「年間家賃収入×95％（1－0.6か月×12か月）と読んでおく必要があります。
家賃下落リスクがある
また、家賃下落率も空室率と同じように、長期的な収支シミュレーションに読み込んでおきます。こちらも不動産会社からのヒアリングや、周辺物件の調査をして家賃下落率を設定するという流れです。
仮に、年間1％下落すると読むのであれば、長期の収支シミュレーションで年間家賃収入を1％ずつ減額させる必要があります。
定期的にかかる支出がある
また、アパート経営の場合は定期的にかかる以下の支出があります。
- 設備交換費用
- 共用部の修繕費用
- 室内の原状回復費用
- 室内のリフォーム費用
これらの支出を読み込んでも、長期的な収支シミュレーションで黒字化する物件が「儲かる物件」といえるでしょう。
エリアの需要をチェックする
次に、エリアの需要を以下の方法でチェックしましょう。
- 行政が出典している人口推移
- 最寄り駅の乗降客数
というのも、そのエリアの人口は賃貸需要と比例しますし、最寄り駅の乗降客数は駅のニーズに関係するからです。
行政が出典している人口推移
全ての行政で出典しているわけではありませんが、行政ごとに人口推移を予測している場合があります。日本全体では人口は減少していますが、東京はしばらく人口が増加しますし、たとえば東京の中でも渋谷区は長期的にも人口は増加すると予測しています。
もちろん、予定通りに人口が推移するとは限りませんが、少なくとも今までの人口推移は右肩上がりなので、今後も期待できるのは事実です。その期待は賃貸需要につながるので、人口推移をチェックすることは儲かる物件の探し方につながっていきます。
最寄り駅の乗降客数
また、不動産のエリア価値を測る上で、最寄り駅のニーズは重要です。そして、最寄り駅のニーズを測るためには、鉄道会社が発表している乗降客数をチェックしてみましょう。
特に、近隣駅と比べたときに乗降客数をチェックすると、その駅のニーズが見えてきます。もちろん、それだけで駅の価値を測ることはできませんが、儲かる物件の探し方としては参考になるでしょう。
アパート経営で儲からない物件の特徴
一方、アパート経営で儲かりにくい物件は以下のような物件です。
- 地方の高利回り物件
- 予想賃料の高利回り物件
- 歴代入居者の入居期間が短い物件
つまり、上記のような物件をピックアップして除外することが、アパート経営における「儲からない物件の探し方」になります。
地方の高利回り物件
前提として、「地方の高利回り物件＝絶対に儲からない」というわけではありません。というのも、地方の高利回り物件は以下のような問題を抱えているケースが多いので、儲かる物件にする難易度が高いのです。
- 空室率が高い
- リノベーションが必要なほど劣化している
- 立地的にマイナス点がある
空室率が高ければ、改善策として管理会社の選定などが必要です。また、リノベーションする必要があれば、どの部分をリノベーションすべきか？費用はいくらくらいか？を知っておかなければいけません。
そして、立地的にマイナスがあればそれを補うだけのメリットが必要であり、それらを解消するのは難易度が高いのです。そのため、特に初心者にとって地方の高利回り物件は儲かりにくい物件といえるでしょう。
予想賃料の高利回り物件
また、高利回り物件でもそれが「予想賃料」であれば、儲からない可能性が高いです。というのも、上述した利回りは、稼働中（入居中）であれば実質賃料から算出していますが、空室であれば予想賃料だからです。
予想賃料ということは、その賃料よりも下がる可能性があります。特に、アパート経営の場合は複数戸があるので、全ての部屋の賃料が予想賃料で、実際の賃料が下がれば利回りはガクっと落ちてしまうのです。
歴代入居者の入居期間が短い物件
また、物件を選定するときには、レントロールという入居者の情報が記載してある資料を確認にします。そのレントロールをチェックして、歴代入居者の入居期間が短い場合も要注意です。
というのも、入居期間が短いということは、その部屋に大きな不満があった可能性があり、それは住んでみないと分からないことかもしれないからです。
そのため、そのような物件は儲からない可能性が高いので、もしそれでも購入したいのであれば、「空室率」や「家賃下落率」を高く見積もっても収益が出る物件が良いでしょう。
アパート経営の儲かる物件・儲からない物件の探し方まとめ
このように、アパート経営において儲かる物件は利回りの理解・収支シミュレーション・需要のチェックが重要になります。また、逆に儲からない物件を知っておくことで、さらに儲かる物件を見極める確率は上がります。
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