アパート経営のリスク4つとリスクを回避する方法

不動産投資の代表格として「アパート経営」があります。アパート経営は収益性も高く人気の不動産投資ですが、当然ながら投資なのでリスクもあります。

この記事では、アパート経営のリスクにフォーカスを当て、そのリスクを回避する方法を解説していきます。アパート経営を検討している人、アパート経営をすでにしている人は参考にしてみてください。

アパート経営のリスクと回避方法とは?

アパート経営のリスクは以下であり、その回避方法を解説していきます。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 建物の老朽化によるリスク
  • 高額な借り入れによるリスク

空室リスクと回避方法

アパート経営の1つ目のリスクは空室リスクです。アパート経営で空室になってしまうと家賃収入がゼロになるので、最も大きなリスクといって良いでしょう。そんな空室リスクの回避方法は以下の通りです。

  • 情報収集を怠らない
  • 管理会社を見極める
  • 現地確認をきちんと行う

情報収集を怠らない

まずは、物件を取得する前も後も以下のような情報収集を怠らないことです。

  • エリアの市場環境
  • 再開発計画や街づくり
  • エリアの人口増減や最寄り駅の乗降客数

要は、エリアの需要を敏感に察知し、空室リスクの小さい物件を選ぶ必要があります。また、アパートを取得した後も上記のような情報収集をしつづけて、エリアのニーズの変化を把握しましょう。

管理会社を見極める

アパート経営の賃付けは、基本的に管理会社が行います。とはいえ、管理会社は仲介業務を行っておらず、仲介業務は仲介を専門としている不動産会社に任せるパターンもあります。

いずれにしろ、アパートに賃付けするまでに、どの不動産会社がどのように集客・接客するかを確認しましょう。

たとえば、賃付けする不動産会社がたくさんの店舗を持っていれば集客力が高いといえます。そのため、賃付けする不動産会社の実績などをきちんと調査して、依頼する不動産会社を見極めることが重要です。

現地確認をきちんと行う

また、現地確認は時間帯や曜日を変えて行うことで、以下のようなことに気づけます。

  • 昼と夜で違う街の雰囲気
  • 平日と休日で違う街の雰囲気
  • 意外と坂道が多いアプローチ

逆にいうと、このようなことに気づかずにアパートを取得するということは、その物件の隠れたデメリットに気づかなかったということです。

そうなると、アパートのポテンシャル以上の家賃設定を想定してしまい、空室リスクの上昇につながります。このようなことにならないよう、現地確認はきちんと行いましょう。

家賃下落リスクと回避方法

アパート経営の2つ目のリスクは家賃下落リスクです。このリスクを回避するためには、以下を知っておきましょう。

  • 競合物件の調査
  • 修繕金をプールしておく

競合物件の調査

まず、最寄り駅や立地環境などの「条件」が近い、自分のアパートと競合しそうな物件をピックアップしましょう。そして、ピックアップした物件の家賃(㎡単価)をエクセルなどに落とし込みます。

そのデータを築年数ごとに調べれば、おおよその年間家賃下落率が分かってきます。もちろん、その数値はあくまで参考ですが、長期的な収支シミュレーションをする際にその下落率を加味しましょう。

そうすれば、精度の高い収支シミュレーションになり、家賃が下落しても収益を保てるアパート経営ができます。

修繕金をプールしておく

また、アパート経営の場合には、外部廊下や外壁などの共用部はオーナーが修繕をします。そのため、来るべき修繕のために修繕金をプールしておく必要があるのです。

そのためには、まず管理会社と相談した上で、どのくらいの金額をプールすべきか?を決め、その金額も収支シミュレーションに落とし込みましょう。

そうすることで、前項と同じように将来的に修繕金が発生しても収益を上げられるアパート経営ができます。

建物の老朽化によるリスク

アパート経営の3つ目のリスクは建物老朽化によるリスクです。このリスクへの回避策は以下を知っておくことになります。

  • 耐用年数の違い
  • 構造による査定額を知る
  • 構造による減価償却費用を知る

前提として、アパートは木造や鉄骨造が多く、マンションは鉄筋コンクリート造が多いです。

建物は老朽化していくので、対外的に資産価値がゼロになるタイミングや経費計上できなくなるタイミングを知っておくことで、アパート経営のリスクを軽減できます。

耐用年数の違い

耐用年数とは、固定資産(建物など)が使用できる期間を法的に定められた年数です。居住用不動産でいうと、耐用年数は構造別に以下で設定されています。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下):19年
  • 軽量鉄骨(厚さ4mm以下):27年
  • 重量鉄骨:34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

このように、耐用年数は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順番で短くなります。

構造による査定額を知る

前項の耐用年数を過ぎたからといって、その物件に住めなくなるわけではありません。築22年を超える木造不動産は世の中にたくさんあります。

しかし、不動産の査定でいうと、耐用年数を超えた建物は査定額が付きにくいのは事実です。たとえば、不動産会社によっては、築20年前後で「木造建物の査定額はゼロ」になる会社もあります。

アパート経営の基本は家賃収入ですが、転売するケースもあるでしょう。そのときのために耐用年数と資産価値の関係は把握しておくとリスクヘッジになります。

構造による減価償却費用を知る

また、構造(耐用年数)によって減価償却費は変わります。築年数が耐用年数を上回っているかどうかで計算式は異なりますが、耐用年数が短い方が減価償却費用の計上期間は短いです。

減価償却費用は経費になるので、計上できれば不動産所得を減額させることができ節税につながります。つまり、減価償却費用の計上期間が短い木造アパートは、「節税効果が高い時期」が短いということです。

そのため、アパート経営をするときには、そのアパートの構造による減価償却費用の計上期間を確認しておきましょう。節税効果が薄まれば、それだけアパート経営から得る収益も薄まります。

高額な借入によるリスク

アパート経営の4つ目のリスクは、高額な借り入れによるリスクです。というのも、仮にアパート経営をゼロから始める場合には、土地代+建物代がかかるので金額が億を超えるケースも珍しくないからです。

そのため、借入については以下を知っておくことでリスクヘッジしましょう。

  • 身の丈以上の借入をしない
  • 金利にこだわる

身の丈以上の借入をしない

仮に、ローンの審査に通ったとしても、「借入可能額=返済可能額」ではありません。借入者によって家族数も違いますし、住んでいるエリアも違います。

つまり、借入者によってプライベートのキャッシュフローが違うので、身の丈に合った無理のない借入額にすることが重要です。

金利にこだわる

また、不動産投資ローンは金融機関によって金利が大きく違います。不動産投資ローンは不動産会社に斡旋してもらうことも多いですが、金利にはこだわって選びましょう。

仮に、5,000万円を借入期間25年(元利均等返済)で借り入れた場合、金利が0.3%違うだけで年間返済額は8万円以上、総返済額で200万円以上も変わってきます。

その支出分だけアパート経営は赤字になるので、金利にはこだわって支出をなるべく抑えたアパート経営をしましょう。

アパート経営のリスクまとめ

このように、アパート経営にはリスクがありますが、事前に調査したり収支シミュレーションに組み込んでおいたりすることで、ある程度リスクヘッジすることは可能です。

特に、物件選定の際には収益性をきちんと見極め、上述したリスクが極力低い物件を選ぶことがアパート経営成功の鍵を握っています。

アパート経営に興味があれば、入居率99%を誇るシノケンのセミナーや相談会に参加してみてはいかがでしょうか。実績豊富なシノケンであればアパート経営のリスクも極力抑えることができます。

【関連記事】
アパート経営セミナーのおすすめ人気ランキング5選【2019年】