アパート経営は不動産会社や管理会社などが絡んでくる投資なので、そのような会社が詐欺を働くこともあります。もちろん、そう多いケースではありませんが、詐欺に遭うと大きな損失になることもあるので、十分注意しなければいけません。
そこでこの記事では、アパート経営でありがちな詐欺を3パターン解説していき、詐欺に遭わないための対策についても解説していきます。
目次
アパート経営における詐欺とは？
アパート経営における詐欺とは、具体的に以下のような内容です。
- 一括借り上げで家賃保証と勘違いさせる
- 虚偽広告で集客する
- 実際の管理は手を抜いている
サブリースで家賃保証と勘違いさせる
アパート経営における詐欺の1つ目は、一括借り上げで家賃保証と勘違いさせることです。この点については以下を知っておきましょう。
- 一括借り上げの仕組み
- 勘違いしてしまう理由
この問題は国土交通省が注意喚起するほどの問題になっているので、一括借り上げを選択する場合は仕組みを十分理解しておきましょう。
一括借り上げの仕組み
そもそも一括借り上げとは、サブリース会社（不動産会社）がアパートの全室を借り上げ、サブリース会社が第三者に又貸しすることです。
オーナーはサブリース会社と賃貸借契約書を結ぶので、たとえ空室でも賃料がもらえるというメリットがあります。
ただし、相場より安価な賃料（保証家賃）になるので、「空室時にも家賃は保証されるけど相場よりも収入は小さくなる」のがサブリースです。
勘違いしてしまう理由
一括借り上げの仕組みが悪いわけではありませんが、「30年間保証」などと謳い、きちんと説明せずに契約を結ばせる不動産会社があるのも事実です。
30年保証というのは「借り上げすること」を保証しているだけであり、賃料を保証しているわけではありません。実際は、定期的に家賃の見直しがあるので、基本的に保障家賃は下落すると思っておきましょう。
このような詐欺に騙されないためには、一括借り上げの仕組みを良く理解してから選択することが重要です。
虚偽広告で集客する
アパート経営における詐欺の3つ目は、虚偽広告で集客することです。虚偽広告とは、いわゆる「おとり広告」のことであり、この点については以下を知っておきましょう。
- おとり広告とは？
- おとり広告への対策
おとり広告とは？
おとり広告とは、すでに成約済みで案内できないにも関わらず、その物件を広告に記載することです。言い換えると、「人気物件」をいつまでも広告に掲載して、集客のエサとして使うというわけです。
しかし、その物件はすでに成約済みなので、その物件目当てに不動産会社を訪ねても「先ほど申込みが入ってしまいました」などといって、ほかの物件を案内されます。
おとり広告への対策
おとり広告を完全に防ぐのは難しいです。最も良い対策としては、そもそも信頼できる不動産会社に物件紹介をお願いすることになります。
たとえば、実績豊富な不動産会社であったり、セミナーで話を聞いて「信頼できる」と思った不動産会社だったりにアパート経営をサポートしてもらいましょう。
実際の管理は手を抜いている
アパート経営における詐欺の4つ目は、実際の管理は手を抜いているケースです。このケースについては以下を知っておきましょう。
- アパート経営における管理とは？
- 手を抜いた管理とは？
- 手を抜いた管理への対策
アパート経営における管理とは？
アパート経営における管理とは、具体的に管理会社へ以下の業務をお願いします。
- 入居者の募集や契約行為
- 家賃の徴収
- 共用部の設備点検
- 入居者からのクレーム対応
- 共用部の掃除や修繕手配
- 退去時の立ち合いや原状回復の手配
一般的に、家賃の数％の管理委託手数料を支払い、上記を管理会社へ委託します。
手を抜いた管理とは？
手を抜いた管理とは、たとえば以下のような管理のことです。
- 適当な清掃を行っている
- 設備点検の回数が少ない
- 原状回復工事や修繕工事は業者に丸投げ
このように、本来の仕事を放棄していたり、管理会社が主導すべきことを他社に任せきりにしていたりするような管理が「手を抜いた管理」といえます。
手を抜いた管理への対策
手を抜いた管理への対策は以下の通りです。
- 実績のある管理会社を選ぶ
- 物件を時々チェックしにいく
- 遠方であれば写真を撮ってもらう
まずは、実績のある管理会社を選びましょう。実績があるから100％安心とは言い切れませんが、やはり信頼性は高いです。
また、物件を時々チェックして、清掃などの状況をチェックすることも重要です。そして、これは全ての管理会社が対応してくれるとは限りませんが、遠方であれば写真を撮って送ってもらうことで、物件のチェックをしましょう。
アパート経営で詐欺に遭わない対策
前項までで、アパート経営における詐欺の手口が分かったと思います。アパート経営で詐欺に合わない対策も色々と解説しましたが、最も重要なのは信頼できる不動産会社の見極めです。
そのためには、逆に信頼できない不動産会社の特徴である以下を頭に入れておきましょう。
- 契約を急がせる
- 説明が不十分
- 節税効果ばかりアピールする
契約を急がせる
不動産会社の中には「早く契約しないとほかの人が契約してしまう」といって、過度に契約を急がせることがあります。もちろん、それは事実なときもありますが、やはり高額な商品なので「早く成約させたい」という思いが強いでしょう。
そのため、契約を急がせる不動産会社は自社の利益を第一優先にしているケースが多く、物件説明などに抜け漏れがあるケースが多いので注意が必要です。
説明が不十分
また、契約前に十分な説明がされない…具体的にはメリットしか伝えずにデメリットやリスクについての説明を最小限に留めるような不動産会社は信用できません。
そのような不動産会社は、たとえば上述したような「一括借り上げ時の家賃下落リスク」を隠したり、本来かかるはずの経費を隠して収益を良く見せたりします。
そのため、自分自身もアパート経営に関しての知見を蓄え、デメリットやリスクを説明していない不動産会社を見抜けるようになることが重要です。
節税効果ばかりアピールする
不動産は現金よりも相続税評価額が下がるので、相続税の節税になります。また、減価償却費用という経費を計上することで、本来は黒字なものの会計上は赤字にできることもあります。
つまり、アパート経営は節税効果の高い投資なのですが、その点を過度にアピールする不動産会社も要注意です。というのも、アパート経営の本質は家賃収入を得ることであり、節税が第一の目的ではないからです。
また、減価償却費用を計上できる期間は決まっているので、いずれ節税効果は薄くなります。そして、節税効果を過度にアピールするということは、収益性が低いので節税効果をアピールするしかない可能性があります。
このような物件を選定しないよう、きちんと自分なりに収益を見極める目を持ちましょう。
アパート経営でよくある詐欺まとめ
アパート経営でよくある詐欺は上述した通りの内容です。まずは、その詐欺の概要を把握し、対策を理解しておきましょう。そして、アパート経営に興味があれば、入居率99％という実績がある、信頼できる不動産会社「シノケン」がおすすめです。
興味がある方は、シノケンのセミナーや相談会へ参加してみてはいかがでしょうか。実績があるからこそ信頼性の高いシノケンのセミナーを受けて、アパート経営をきちんとサポートしてくれる不動産会社かを見極めてみましょう。
