サラリーマンに人気の投資として、アパート経営は代表格といえるでしょう。というのも、アパート経営は不労所得であり、比較的安定しているからです。しかし、サラリーマンだからこその失敗例もあります。
そこでこの記事では、サラリーマンがアパート経営するメリットと失敗例を解説していくので、アパート経営を検討しているサラリーマンの方は参考にしてみてください。
目次
サラリーマンがアパート経営するメリット
サラリーマンがアパート経営するメリットは以下の点です。
- 不労所得が得られる
- ローンを借りやすい
- 手間がかからない
- 節税効果が高い
- 少額の資金で高額資産が手に入る
- 資産価値下落のリスクが小さい
不労所得が得られる
まずは、不労所得が得られるというメリットに関して以下を知っておきましょう。
- 家賃収入は変動しにくい
- サラリーマンでも今後は不安定
- 老後の備えにつながる
家賃収入は変動しにくい
アパート経営は、アパートから得る家賃収入がメインです。そして、その家賃収入は変動しにくいというメリットがあります。
たとえば、株価は半年後に半値になるということはあり得ますが、家賃が半年で半値になることは考えにくいです。
もちろん、空室や家賃下落リスクはあるもの、比較的安定した収益を上げられる点はアパート経営のメリットといえるでしょう。
サラリーマンでも今後は不安定
そして、そんな安定した家賃収入を得られるというのは、サラリーマンにとってメリットになります。というのも、今やサラリーマンとはいえ安定している職業とは言い難いからです。
大手銀行ですら大幅な人員削減を進めているのが現状なので、向こう数十年間安定している企業はないといえるでしょう。
そんな中、「比較的安定しているアパート経営を行っている」という点は大きなメリットになります。
老後の備えにつながる
最近、金融庁が発表した報告書に「老後は2,000万円必要」という旨の記載があり話題になりました。
サラリーマンは厚生年金があるので比較的年金制度も手厚いですが、それでも老後はどうなっているか分かりません。
そのため、不労所得を作っておくことで老後の備えにつながる点も、サラリーマンがアパート経営するメリットといえます。
ローンを借りやすい
また、サラリーマンはローンを借りやすい点もメリットであり、この点については以下を知っておきましょう。
- サラリーマンは安定しているという評価
- ローンはレバレッジ効果を高める
サラリーマンは安定しているという評価
金融機関がローン審査をする項目は、大きく分けて「借入者の収入額と安定性」および「物件の収益性」です。そして、サラリーマンは比較的収入が安定しているという評価を受けます。
もちろん、勤務先の規模や勤続年数などによりますが、自営業者などよりも安定性が高いと評価されるのは事実です。そのため、サラリーマンはローン審査に通りやすいというメリットがあります。
ローンはレバレッジ効果を高める
投資の収益性は「保有資産額×利回り」で決まるので、いかに保有資産額を大きくするかが重要です。アパート経営において保有資産額を大きくするためには、ローンを利用するしかありません。
つまり、ローン審査に通りやすいサラリーマンは保有資産額を大きくしやすく、その結果収益性を高くしやすいというメリットにつながるというわけです。
手間がかからない
また、アパート経営は手間がかかりません。この点については以下を知っておきましょう。
- 業務は管理会社に委託する
- 物件選びには手間がかかる
業務は管理会社に委託する
アパート経営には以下のような業務があります。
- 入居者の募集や契約行為
- 入居者から家賃の徴収
- 問い合わせ対応
- 共用部の掃除や修繕
- 退去時の立ち合いなど
しかし、これらの業務は家賃の数％分の手数料を支払い、管理会社に委託することが多いです。そのため、日中忙しいサラリーマンでも、問題なくアパート経営することが可能です。
物件選びには手間がかかる
ただし、物件選びには手間がかかる点は覚えておきましょう。収益性をシミュレーションしたり現地確認を行ったりと、時間をかけて物件を選ぶ必要があるので、物件選びにはある程度時間を確保する必要があります。
節税効果が高い
アパート経営すると、以下のように節税効果が期待できます。
- 相続税の節税
- 所得税の節税
相続税の節税
不動産は現金で持っているよりも評価額が落ちるので、相続税の節税効果は大きいです。投資用不動産だと評価額はさらに下がるので、アパート経営はさらに節税効果が高いといえます。
所得税の節税
サラリーマンは個人的に経費の計上がほぼできないので、所得税を節税しにくいといえます。しかし、アパート経営の不動産所得は総合課税といって、勤務先からもらう給与所得と合算することができます。
そして、アパート経営は「減価償却費用」という高額な経費を計上できるので、本来は黒字なものの会計上は赤字計上にすることが可能です。
赤字になった分は給与所得から差し引かれるので、所得税の節税にもなるというわけです。
資産価値下落のリスクが小さい
上述したように、家賃収入に大きな変動はありませんが、ほかの投資商品と比べて不動産自体も資産価値の下落リスクは小さいです。もちろん、特に建物は経年劣化していくので、築年数に応じて資産価値は下落します。
しかし、アパート経営は土地も保有しており、土地は経年劣化しないので資産価値が落ちにくいです。そのため、建物が築古になっても土地の価値が残る点はメリットといえるでしょう。
もちろん「売却できる」という点もメリットですが、たとえば建物を解体して駐車場にする…など用途変更できる点もメリットになります。
サラリーマンのアパート経営失敗例
つづいて、サラリーマンのアパート経営失敗例である以下を解説します。
- 自主管理をしたことで業務に支障が出た
- 副業に該当するケースもある
自主管理をしたことで業務に支障が出た
仮に、管理委託手数料を節約するために、賃借人の仲介業務だけ不動産会社に委託して、アパートの清掃や修繕の手配などは自分で行ったとします。
いわゆる、一部を自主管理している状態ですが、清掃は定期的に行う必要がありますし、修繕計画を策定する難易度は高いです。
そのため、結局は本業のサラリーマンの仕事に支障を来した上に、十分な修繕ができないという失敗例があります。
自主管理は不可能ではないですが、特に日中忙しいサラリーマンには難易度が高いといえるでしょう。
副業に該当するケースもある
「アパート経営（不動産投資）＝副業」ではありませんが、一定の規模を超えると副業に該当することがあります。
ケースバイケースではありますが、国税庁が事業と定めている5棟10室規模で副業に該当する可能性があると思っておきましょう。
つまり、勤務先が副業禁止の場合は、保有するアパートの規模によっては「会社の規則に違反している」という状態になりかねません。そのため、仮に副業になりそうな規模であれば、事前に相談が必要でしょう。
サラリーマンのアパート経営まとめ
このように、サラリーマンがアパート経営するメリットに「手間がかからない」や「不労所得になる」という点があります。
一方、副業に該当したり、自主管理することで本業に支障を来したりすることもあるので、その点に注意してアパート経営するかどうかを判断しましょう。
サラリーマンの方でアパート経営に興味があれば、入居率99％を誇るシノケンのセミナーや相談会に参加してみてはいかがでしょうか。シノケンは実績が豊富なので、サラリーマンでアパート経営するというノウハウも豊富です。
