アパート経営の資金・費用・頭金はどのくらい?資金ゼロでも大丈夫?

不動産投資の中でも、比較的大きな収益になるアパート経営は人気です。アパート経営を検討している人の中では、なるべく手持ち資金を減らしたくないという理由で、資金ゼロでアパート経営できないか?と思っている人もいるでしょう。

結論からいうと、アパート経営は資金ゼロからもでも可能ではありますが、ハードルは非常に高いといえます。この記事では、アパート経営に必要な資金、および資金ゼロのハードルが高い理由を解説していきます。

アパート経営に必要な資金・費用・頭金は?

まずは、アパート経営に必要な資金について解説します。一般的に、アパート経営に必要な資金は以下の通りです。

  • 頭金
  • ローン関係費用
  • 登記関係費用
  • 仲介手数料(中古購入時)
  • 保険料(火災保険など)
  • 固定資産税精算分

上記の頭金以外の項目は、いわゆる諸費用(初期費用)と言われるものです。諸費用は物件によって異なりますが、一般的に新築不動産の場合は不動産購入額の4%~5%程度で、中古不動産の場合は7%~8%程度になります。

そのため、5,000万円のアパートであれば、新築は200万円~250万円ほどで、中古なら350万円~400万円ほどの諸費用になるでしょう。なお、新築と中古の差は、中古の方は仲介手数料がかかる点です。

頭金

頭金はローンを借り入れるときの自己資金のことです。たとえば、5,000万円のアパートを取得するときに、頭金300万円入れれば、借入金額は4,700万円になります。

つまり、頭金を入れるほど借入金額が減額されていくので、ローン負担額も小さくなっていくというわけです。後述しますが、仮に資金ゼロでアパート投資する場合は、この頭金をゼロにする必要があります。

ローン関係費用

ローン関係費用とは、具体的に以下の費用のことです。

  • 金融機関に支払う手数料
  • 保証会社に支払う保証料

金融機関に支払う手数料

まずは、金融機関に支払う手数料です。手数料額は金融機関によって異なり、数万程度の金融機関もあれば20~30万円ほどの金融機関もあります。そのため、借入先の金融機関を選ぶときは、手数料額もきちんとチェックしましょう。

保証会社に支払う保証料

また、ローンを組むときは保証会社に保証料を支払います。保証会社とは、借入者がローン返済を滞納したときなどに、代わりに補填してくれる会社のことです。

保証料は「借入金額×2%」ほどに設定している金融機関もあれば、数万程度の金融機関もあります。ただ、手数料が高ければ保証料が安く、手数料が高ければ保証料が安いというケースが多いです。

登記関係費用

登記関係費用とは以下のような費用のことです。

  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬

登録免許税

登録免許税とは、登記する際に発生する税金です。アパート経営においては、土地と建物をそれぞれ自分の名義にする必要があるので、中古であれば所有権移転登記、新築であれば所有権保存登記が必要です。

また、ローンを組む際は金融機関が不動産に抵当権設定(担保設定)をするので、その抵当権設定に伴う登録免許税も支払うことになります。税額は物件によって異なるので、仲介会社にヒアリングしておくと良いでしょう。

司法書士への報酬

あまり知られていませんが、登記は司法書士の資格を持たない一般人でも可能です。しかし、登記は業務が煩雑で複雑であるので、司法書士に登記を依頼するケースが多いです。その際、5~10万程度の「司法書士への報酬」が発生します。

仲介手数料(中古購入時)

仲介手数料は、中古の一棟アパートを購入するときや、土地だけ購入して後からアパートを建築する…というようなパターンでは発生する資金です。

仲介手数料は以下のように売買価格によって利率が異なります。

  • 200万円未満:売買金額×5%
  • 200万円超~400万円以下:売買金額×4%+2万円
  • 400万円超:売買金額×3%+6万円

上記で計算した金額に消費税を加味した金額が、仲介手数料の上限となります。

保険料(火災保険など)

保険料とは、火災保険や地震保険のことです。火災保険はローンを組むと必須加入なので、基本的には必要資金だと思っておきましょう。

火災保険は任意加入ですが、保険料は火災保険よりも数倍高くなります。そのため、エリアの地震リスクなどを確認し、必要であれば加入します。オーナーは共用部分の保険にも加入する必要があります。

固定資産税精算分

固定資産税精算分とは、引渡し日以降の固定資産税を買主が売主に支払う費用のことです。仮に、固定資産税が年間30万円であり、7/1に引き渡したのであれば、買主は固定資産税精算分として15万円(30万円の半年分)を支払います。

アパート経営は資金ゼロだと厳しい

冒頭のように、アパート経営は資金ゼロで行うことも可能です。しかし、ハードルが非常に高いのも事実であり、以下の点を知っておきましょう。

  • 頭金ゼロは審査が厳しい
  • 諸費用ローンを組めれば可能
  • 余剰資金は持っておくべき

頭金ゼロは審査が厳しい

まず、アパート経営を資金ゼロからはじめるには、頭金をゼロにするというのが必須条件です。しかし、頭金ゼロの場合は以下2つの理由によってローン審査が厳しくなります。

  • 返済比率が厳しくなる
  • 自己資金率が0%になる

返済比率が厳しくなる

ローン審査では、「年間返済額÷年収」で計算される返済比率も重要視します。要は、「年収に対して年間返済額は何割か?」を審査するということです。

アパート経営の場合は、アパート経営から得る家賃収入を返済に充てる前提ですが、返済比率を無視することはありません。

しかし、頭金ゼロだと借入額(年間返済額)が上がり返済比率が下がるので、ローン審査に通りにくくなるのです。

自己資金率が0%になる

また、金融機関は自己資金率も重視しますが、頭金ゼロだと自己資金率がゼロになります。そのため、さらに審査ハードルは上がるので、属性が高い人でないと審査に通過するのは難しいでしょう。

属性が高いとは、大企業勤務・高年収・勤続年数が長い・比較的若いなど、安定して継続した収入が期待できる人のことです。

諸費用ローンを組めれば可能

前項のように、資金ゼロでアパート経営をはじめるためには頭金ゼロが条件ですが、もう1つ諸費用ローンを組むことも条件です。諸費用ローンとは、物件価格以外の「物件取得に関する費用」のために組むローンになります。

というのも、上述したようにアパート取得時は諸費用がかかるので、資金ゼロでアパート経営したいのであれば諸費用分もゼロにする必要があるからです。ただし、諸費用ローンはさらに審査ハードルが上がるというデメリットがあります。

そのため、前項の頭金ゼロと合わせて諸費用ローンを組むとなると、よほど高属性の人でないと審査通過は厳しいでしょう。

余剰資金は持っておくべき

仮に、資金ゼロからアパート経営をはじめられるとしても、本当に貯金がゼロから始めるのは避けるべきです。というのも、アパート経営には以下のように突発的な支出が発生したり、収入がゼロになったりするときがあるからです。

* 空室時は家賃収入ゼロ
* 賃借人が家賃を滞納すれば収入ゼロ
* 設備不良が見つかり設備交換費用がかかる

仮に、家賃収入がゼロになれば、手持ち資金からローン返済をする必要があります。また、設備交換費用などは高額になることもあるので、ある程度まとまった余剰資金は持っておくべきでしょう。

アパート経営の資金まとめ

このように、アパート経営は頭金ゼロ、諸費用ローンを組むことで資金ゼロでもはじめることは可能です。しかし、手持ち資金が本当にないとリスクがあるので、余剰資金は用意しておくべきです。

もし、アパート経営を資金ゼロでもはじめたいのであれば、金融機関との付き合いも深いシノケンをおすすめします。興味があるなら、シノケンのセミナーや相談会に参加してみてはいかがでしょうか。

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