アパート経営で失敗する人の3つの共通点と対策方法

不動産投資の中でも収益性が高いアパート経営は人気です。しかし、アパート経営も投資なので、残念ながら失敗してしまうこともあります。

そこでこの記事では、アパート経営で失敗する人に見られる3つの共通点を解説し、その対策も合わせて解説していきます。

 

アパート経営で失敗する人の共通点

アパート経営で失敗する人の共通点は以下の通りです。

  • 利回りの意味を理解していない
  • 現地確認が不足している
  • 収支シミュレーションが甘い

利回りの意味を理解していない

アパート経営で失敗する人の1つ目の共通点は、利回りの意味を理解していないということです。というのも、利回りには以下3種類ありますが、表面利回りだけを見る人はアパート経営に失敗します。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 返済後利回り

利回りはアパート経営の収益性を端的に表す指標なので、この利回りの意味を理解していないとアパートの真の収益性が分からず失敗しやすいでしょう。

対策としては、利回りの意味をきちんと理解し物件の収益性を正確に測ることです。

計算式がそれぞれ異なる

計算式はそれぞれ以下の通りです。

  • 表面利回り:年間家賃収入÷物件取得価格
  • 実質利回り:(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得価格
  • 返済後利回り:(年間家賃収入-年間経費-ローン返済)÷物件取得価格

このように、表面利回りに経費を加味した利回りが実質利回りで、さらにローン返済額を加味した利回りが返済後利回りになります。

表面利回りと現実は違う

前項のような計算式なので、返済後利回り・実質利回り・表面利回りの順番で精度の高い利回りといえます。というのも、表面利回りは、年間経費とローン返済額を加味していないからです。

しかし、アパート経営で経費がゼロということはあり得ませんし、大半の人はローンを組んで物件を購入します。

そのため、現実的な利回りは表面利回りよりも下がるため、表面利回りが高いからといって購入を決めてはいけません。

利回りの使い分けイメージ

では、どのように利回りを使い分ければ良いかというと、以下のような使い分けイメージです。

  • 表面利回り:ざっくり物件を絞る
  • 実質利回り:検討物件をさらに絞り込む
  • 返済後利回り:購入前に収益性を最終確認する

そもそも、年間経費をいくらで読み込むか?ローン返済額がいくらになるかは人によって異なります。そのため、検討しそうな全ての物件で実質利回りと返済後利回りを算出するのは、時間がかかり過ぎて難しいです。

だからこそ、上記のように表面利回りでざっくり物件を絞り、その後に実質利回り→返済後利回りで物件を精査しましょう。それが、アパート経営の失敗を防ぐ方法です。

現地確認が不足している

アパート経営で失敗する人の2つ目の共通点は、現地確認が不足しているときです。というのも、現地確認が不足していると以下のようなことに気づけないからです。

  • アプローチが悪い
  • 意外に時間がかかる
  • 時間帯によって雰囲気が違う

対策としては、きちんと自分の足で歩き、現地周りを入念に確認することになります。

アプローチが悪い

現地確認が不足していると、たとえば以下のようなアプローチ(道)に気づくことができません。

  • 歩道が狭く歩きにくい
  • 思ったより交通量が多く危ない
  • 舗装が甘く雨の日に歩きにくい

物件選びをするときに、駅までのアプローチを歩いて確かめる人は多いです。ただ、たとえば商業施設や医療施設などは、実際に歩かずに地図で確認するだけの人がいます。

そのような場合は上記のようなアプローチに気づけないので、空室リスクの高い物件を取得してしまう可能性があります。

意外に時間がかかる

また、きちんと現地確認をしないと、以下のようなことに気づけません。

  • 信号待ちが長い
  • 踏切が頻繁に閉じる
  • 坂道で歩きにくい

仮に、「徒歩5分」だとしても、結局は7~8分かかる…となれば入居希望者の評価は落ちます。そうすると、前項のように空室率の上昇につながり、結果的にアパート経営の失敗につながるというわけです。

時間帯によって雰囲気が違う

さらに、平日・休日や昼・夜のように、時間帯によって街の雰囲気が違うことは良くあります。たとえば、休日の昼間は静かなものの、平日の夜は駅前が騒がしい…という街もあるでしょう。

また、夜になると人通りが極端に少なくなり、駅から家までの道のりが怖い…という物件であれば、特に女性からの評価が下がります。

このように、現地確認をきちんと行わないと「気づけないこと」が多く、それは入居者の評価が下がることにつながり、結果的にアパート経営の失敗につながっていくというわけです。

収支シミュレーションが甘い

アパート経営で失敗する人の3つ目の共通点は、収支シミュレーションが甘いという点です。この点に関する対策は以下です。

  • 空室率をきちんと読む
  • 家賃下落率をきちんと読む
  • 突発的な経費を読み込む

空室率をきちんと読む

まずは、空室率をきちんと読むことです。もちろん、空室率を正確に読むことはできませんが、仲介会社からのヒアリングなどで予測することはできます。

仮に、年間0.8か月の空室になると予測すれば、満室の家賃収入から約6.6%(0.8か月÷12か月)下落した家賃収入を想定する必要があります。

家賃下落率をきちんと読む

また、不動産会社にヒアリングしたり、現在募集中の他物件の賃料と築年数を調べたりして、家賃下落率もある程度予測することができます。

仮に、年間1%家賃が下落すると予測したら、長期的な収支シミュレーションでは家賃収入を年間1%下落して考えなければいけません。

突発的な経費を読み込む

そして、以下の突発的な経費を支出として読み込んでおきましょう。

  • 退去時の原状回復費用
  • 設備の入れ替え修繕費用
  • 共用(外壁など)の修繕費用

上記は管理会社からヒアリングすると良いでしょう。いずれにしろ、家賃下落および経費増額をきちんと読み込み、長期的スパンでシミュレーションすることが重要になります。

アパート経営での失敗例

次に、アパート経営での失敗例である以下を解説していきます。

  • 利回りだけで物件を決めた事例
  • 現地周りが騒がしかった事例

利回りだけで物件を決めた事例

これは、上述した「表面利回りを重視し過ぎた」という失敗例です。この失敗例は、「地方の築古一棟アパート」などに多い事例になります。

というのも、そのようなアパートは価格が安いので、利回りが非常に高く見えるからです。実際に、地方で利回り15%超えという高利回り物件を取得した方で、以下のような状況になってしまった事例があります。

  • リノベーション費用が高額になった
  • 購入後すぐ空室になり長期間つづいた
  • 設備の劣化が激しく交換費用がかかった

上記のようなことが起これば、家賃収入減か経費増になります。そうなると、想定していた利回りが極端に下がるので、結果的にアパート経営は失敗に終わるということです。

現地周りが騒がしかった事例

次に、現地確認不足による失敗例です。都内でアパートを購入したものの、そこまで入念に現地確認をしませんでした。

そのため、目の前にある公園が「平日は昼も夜も学生が集まって騒がしい」ということに気づけなかったのです。当然、地元の人はその事実を知っているので住みたがりませんし、その点は重要事項説明に盛り込む必要があるので、検討者は懸念を示します。

その結果、家賃を10%以上も下げざるを得ずに、結局収益が悪化しアパート経営は失敗に終わってしまいます。この事例は現地確認の大事さを物語っているでしょう。

アパート経営で失敗する理由のまとめ

このように、アパート経営で失敗する人には共通点があります。対策としては、まず利回りを正確に理解し、真に収益性の高い物件を見極めることです。

そして、入念な現地確認を行い、長期的スパンで家賃下落と経費増額を加味したシミュレーションをしましょう。その点を意識すれば、アパート経営で失敗する確率を下げることができます。

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