アパート経営を検討している人の中には、アパート経営は収入・年収どのくらいで行えるのか？利益はどのくらいなのか？が気になる人は多いでしょう。
もちろん、ケースバイケースなので一概にはいえませんが、この記事ではおおよその目安としてアパート経営をするには収入はいくらくらい必要か？アパート経営からどのくらいの利益を得られるか？を解説していきます。
目次
アパート経営に必要な収入・年収は？
まずは、アパート経営に必要な年収とは？という点について、以下を知っておきましょう。
- アパート経営の収入はローンに関係する
- ローン借入時の返済比率を知る
- 突発的な支出と家賃収入減を加味した収入が必要
- 不動産投資をしている人の収入
アパート経営の収入はローンに関係する
そもそも、アパート経営と年収はローンに関係します。一般的に、アパート経営をはじめとした不動産投資をするときには、アパートローン（不動産投資ローン）を組み、物件を取得することが多いです。
その際、金融機関は借入者の年収も審査項目に入るため、年収額によっては借入不可…つまりアパート経営ができないという状況にもなり得ます。
ローン借入時の返済比率を知る
具体的に、ローンと年収の関係は「返済比率」になります。返済比率については以下を知っておきましょう。
- 返済比率の計算方法
- 年収別借入目安額
- 審査金利がある
- 返済比率がクリアしていても審査NGはある
返済比率は年間返済額も加味するので、年収と返済額（≒借入金額）のバランスを測る指標です。
返済比率の計算方法
返済比率は「年間返済額÷年収」で計算されます。要は、年間返済額は年収の何割か？という指標なので、返済比率が低い方が余裕のある借入ということです。
仮に、年収500万円の方がローンを組み、年間返済額が150万円であれば、単純計算で返済比率は30％（150万円÷500万円）となります。
審査金利がある
注意点は、金融機関によって設定されている審査金利があるということです。審査金利とは実際に適用する金利ではなく、審査する用に少し高く設定されている金利になります。
たとえば、4,000万円の借入を行うとき、実際は金利2％で適用になるものの、審査金利として3％で設定したとしましょう。そうなると、審査時は年間返済額は実際の2％よりも高くなるので、返済比率も上がります。
つまり、実際支払う年間返済額をベースに返済比率を計算しても意味がなく、審査金利を加味して計算する必要があるということです。こちらは、仲介会社や金融機関から資金計算書をもらって確認しましょう。
返済比率がクリアしていても審査NGはある
ただし、返済比率がクリアしていても…言い換えると年収と年間返済額のバランスが金融機関の基準をクリアしていても審査NGになることはあります。というのも、アパートローンは以下のような点も審査するからです。
- 勤務先の規模や財務状況
- 勤続年数
- 借入者の信用情報（過去の延滞歴など）
- 物件の収益性や担保価値
突発的な支出と家賃収入減を加味した収入が必要
前項のように、年収とアパート経営はローンと深い関わりがありました。しかし、ローン以外でも収入は突発的な支出と家賃収入減を加味しなければいけません。
突発的な支出
アパート経営における突発的な支出とは以下の通りです。
- 退去時の原状回復費用
- 共用部の破産による予定外の修繕
- 設備不良のための設備交換費用
アパート経営は一棟すべてを保有しているので、専有部（≒室内）はもちろん、外壁や外部廊下などの共用部もオーナーが責任を持ちます。
そのため、ほかの区分マンション投資などよりは突発的な支出の発生リスクが高く、手持ち資金を捻出せざるを得ないときもあります。そのときに、自分の収入からその「突破的な支出」を捻出できる余裕を持っている必要があるのです。
家賃収入減
また、仮に突発的な支出がなくても、そもそもアパート経営には以下のような経費がかかります。
- ローン返済額
- 固定資産税・都市計画税
- 退去時の原状回復費用
- 管理委託手数料（管理会社に支払う手数料）
- 火災保険料・地震保険料
- 共用部の修繕費用
- 税理士への報酬（確定申告を依頼する場合）
- その他経費（物件運営のための交通費など）
そのため、仮に空室になったり家賃が下落したりしたときには、自分の収入から支出する可能性もあるのです。
もちろん、手持ち資金が潤沢にあれば良いですが、そうでない人は突発的な支出にも対応できるくらいの年収があった方が良いでしょう。
不動産投資をしている人の収入
では、実際に不動産投資をしている人の収入はどのくらいなのか？というと、国税庁が公表する平成29年申告所得税標本調査結果を見る限り、不動産所得がある（≒不動産投資をしている）人の年収は以下の通りです。
- 100万円以下：7.7％
- 100万年超～200万円以下：20.2％
- 200万円超～300万円以下：16％
- 300万円超～500万円以下：23％
- 500万円超～1千万円以下：21.5％
- それ以上：11.6％
なお、平均額は年収517万円です。上記を見る限りは、平均値と中央値は似ているので参考になるでしょう。
アパート経営の利益はどのくらい？
次にアパート経営の利益について解説します。結論からいうと、アパート経営の利益はアパートの規模や家賃、空室率によって異なるので一概にはいえません。
ただ、アパート経営の利益については以下を知っておきましょう。
- 利回りと保有資産額によって大きく異なる
- 利回りと保有資産額別の利益
利回りと保有資産額によって大きく異なる
アパート経営の利益に関する考え方は、利益は利回りと保有資産額によって異なるという点です。というのも、アパート経営を含めた不動産投資の収益は「保有資産額×利回り」で計算されるからです。
そして、利回りも以下3種類あります。
- 表面利回り：年間家賃収入÷物件取得価格
- 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格
- 返済後利回り：（年間家賃収入－年間経費－ローン返済）÷物件取得価格
表面利回りが20％超える物件もあれば、8％の物件もあります。そして、保有資産額が1,000万円の物件もあれば、1億円の物件もあるのです。そのため、アパート経営の利益は一概にはいえません。
利回りと保有資産額別の利益
参考までに、返済後利回り3％のときに、保有資産額別の利益は以下の通りです。
- 1,000万円×3％＝年間30万円
- 3,000万円×3％＝年間90万円
- 5,000万円×3％＝年間150万円
- 7,000万円×3％＝年間210万円
返済後利回りはほぼ手取りの収益となります。イメージとしては、表面利回りが10％であれば、実質利回りで5～6％、返済後利回りで2％～3％程度です。これを参考にすると、検討している物件のおおよその利益が分かるでしょう。
アパート経営の収入まとめ
このように、アパート経営において収入は返済比率で重要になってきます。とはいえ、返済比率だけでなく、突発的な支出などにも対応できる収入を確保しておきましょう。また、アパート経営の利益については「保有資産額×利回り」という計算式になる点も覚えておくと良いです。
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