アパート経営は地獄?地獄と言われる理由と対策を徹底解説

「アパート経営は地獄」のような記事を見たことがある人もいるかもしれません。確かにアパート経営は投資の一種なので、必ずしも成功するとは限りません。そのため、失敗した人の中には「アパート経営=地獄」と思っている人もいるでしょう。

しかし、それは全ての投資にいえることであり、必ずしもアパート経営だけが地獄というわけではありません。そこでこの記事では、アパート経営が地獄と言われている理由と対策を解説し、さいごに口コミも紹介していきます。

アパート経営は地獄と言われる理由と対策

アパート経営が地獄と言われている…言い換えるとアパート経営に失敗する原因は以下の通りです。

  • 多額の借入が発生する場合がある
  • 一括借り上げの罠にはまってしまう
  • 節税効果が極端に小さくなる
  • 自己資金がない状態でアパート経営する

こちらの詳細と対策について解説していきます。アパート経営が地獄になるかどうかは、アパート経営について知識があるかどうかが重要です。言い換えると、アパート経営が地獄と言われる理由と対策を知っておけば、リスクヘッジできるということです。

多額の借入が発生する場合がある

アパート経営は地獄と言われる1つ目の理由は多額の借入が発生する場合があるからです。

土地+建物金額になる

アパート経営は多額の借入になる場合があり、その理由は土地と建物の金額がかかるからです。もちろん、新築か中古かによって金額は異なりますし、エリアによっても金額は異なります

ただ、仮に新築の場合で土地も購入するとなると、土地代と建築費用がかかり借入が高額になりやすく、その返済によってアパート経営が地獄になってしまう可能性があるのです。

身の丈以上の借入をしない

対策としては、自分の身の丈に合った借入をすることです。まず、「借入可能額=返済可能額」という認識をしないようにしましょう。

つまり、金融機関の審査に通過したからといって、何も考えずにその金額を借り入れるべきではなく、今後の自分のキャッシュフローに合わせて借入額を設定する必要があります。

また、空室や家賃下落を見越した上で、長期的な収支シミュレーションを策定し、将来的に収益が上がる物件選定が重要です。

一括借り上げの罠にはまってしまう

アパート経営は地獄と言われる2つ目の理由は、一括利上げの罠にはまってしまうことです。これは国土交通省でも注意喚起しているくらいなので気を付けましょう。

そもそも一括借り上げとは、サブリース会社(不動産会社)と賃貸借契約を結び、サブリース会社が第三者に又貸しすることです。

つまり、オーナーにとっては入居者がいなくてもサブリース会社から賃料をもらえるので、空室時も賃料を得られるというメリットがあります。

一括借り上げは家賃下落がある

ただし、一括借り上げの場合はサブリース会社からもらう賃料は相場より低い賃料(保証賃料)になり、保証賃料は定期的に下落していきます。

しかし、その下落を把握しないまま一括借り上げを選択する人が多く、その場合は収支が崩れてしまいアパート経営は地獄という状況になってしまうのです。

家賃下落を織り込んだシミュレーション

対策としては、そもそも一括借り上げは定期的に保証賃料が下落することを把握し、将来的に下落しても問題ないときだけ一括借り上げを選択することです。

アパート経営にかかるランニングコストはある程度読めるので、そのランニングコストを加味した上で一括借り上げをするか判断しましょう。

節税効果が極端に小さくなる

アパート経営は地獄と言われる3つ目の理由は、将来的に節税効果が小さくなるからです。

というのも、アパート経営において「減価償却費用」は高額な経費になるので、本来は黒字なものの会計上は赤字…という状況を作ることができます。

減価償却費用が計上できない

ただし、減価償却費用を計上できる期間は決まっており、その期間が終われば計上できる経費額が小さくなるので節税効果も小さくなります。

アパート経営の本質は家賃収入で収益を上げることですが、節税効果を期待し過ぎると、減価償却費用を計上できる期間が終わると税金地獄になってしまうこともあるのです。

計上期間を理解しておく

対策としては、減価償却費用を計上できる期間である以下を把握しておくことです。

  • 築年数>耐用年数:耐用年数×0.2(端数切り捨て)
  • 築年数<耐用年数:(耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

上記を理解しておけば、減価償却費用を計上できる期間が分かる…つまり税金が高額になるタイミングが分かります。

自己資金がない状態でアパート経営する

アパート経営は地獄と言われる4つ目の理由は、自己資金がない状態でアパート経営をしてしまうときです。そもそも、アパートを取得するときはローンを組むので、自己資金がなくても始められることもあります。

その点が魅力の1つではあるものの、アパート経営には以下のような突発的な支出があるのも事実です。

  • 共用部の修繕や保守管理
  • 専有部(室内)の設備不良により交換費用
  • 専有部の原状回復費用

仮に、上記を家賃収入で賄えない場合には、手持ち資金から捻出する必要があるので、アパート経営する際はある程度資金を用意しておく必要があるでしょう。

アパート経営は地獄?口コミまとめ

さいごにアパート経営に関する良い口コミと悪い口コミをまとめて紹介します。アパート経営を経験した人の声なので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

良い口コミ

良い口コミには以下のような口コミがありました。

  • 子どもが生まれて資産づくりのためにアパート経営を決断した。毎月の家賃収入があり、土地を家族に残せる…そして団体信用生命保険にも加入している点は安心感があります。
  • 不動産会社のアドバイスが良く、どんどん棟数を増やしていこうという時にも親身になってアドバイスをしてくれます。
  • 老後のためにアパート経営をはじめました。株やFXはハイリスク・ハイリターンのイメージですが、アパート経営は比較的安定しているので安心感があります。

良い口コミには、安定した収入があり土地という資産が残る…そして生命保険にも加入できるというような内容が多かったです。また、アパート経営をサポートしてくれる不動産会社のアドバイスも高評価でした。

悪い口コミ

一方、以下のように悪い口コミもあります。

  • 頭金ゼロ円で土地なしの状態でアパート経営するのはリスクが高すぎる
  • 修繕費用などが思ったよりもかかり、結局15年間で利益ゼロという感じです。
  • 多額の固定資産税やメンテナンス費用などがかかるため、今後新たにアパート経営を始める気にはなれません。

当然ながら、良い口コミもあれば悪い口コミもあります。大事なのは、口コミを含めアパート経営について下調べをして、自分に合った投資かどうか判断することです。

アパート経営は地獄?まとめ

このように、アパート経営が地獄と言われる理由は、残念ながらアパート経営に失敗してしまった人がいるからです。しかし、アパート経営の失敗事例をきちんと理解し、その対策を知っておくことでアパート経営が地獄という状況になるのを回避することは可能です。

また、アパート経営にはサポートしてくれる不動産会社(パートナー)が重要であり、そのパートナーには実績が豊富なシノケンをおすすめします。もし興味があれば累計40,000人が参加している、シノケンのセミナーや相談会に参加してみましょう。

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