副業で不動産投資するとバレる?サラリーマンや公務員は必見

サラリーマンや公務員が不動産投資をするときには、そもそも副業扱いになるのか?副業になるとしたら会社や役所でNGになるのか?と不安を覚える人もいるでしょう。確かに、不動産投資が副業扱いになるケースもあるので注意が必要です。

そこでこの記事では、不動産投資が副業に該当するケースや、どのようにすれば副業扱いにならないのか?という点について解説していきます。

副業で不動産投資をする際のポイント

副業で不動産投資をする際のポイントは以下の通りです。

  • 不動産投資は基本的に副業ではない
  • サラリーマンが不動産投資するときの注意点
  • 公務員が不動産投資するときの注意点

サラリーマンは副業として不動産投資することはできますが、副業に扱いになる場合もあります。そのため、副業禁止の会社であれば、きちんと対処しないと場合によってはペナルティが課せられるでしょう。また、公務員の方もサラリーマンのケースと似ていますが、独自のルールがあるので、その点は抑えておきましょう。

不動産投資は基本的に副業ではない

前提として、「不動産投資=副業」というわけではありません。というのも、最近は解禁している会社も増えてきましたが、日本の企業では副業禁止の会社がまだまだ多いです。たとえば、副業禁止の会社に勤めている方が、親御さんから「賃貸稼働中のアパート」を相続したとします。

もし「不動産投資=副業」に該当するのであれば、このアパートは強制的に即売却しなければなりませんが、会社がそこまで言う権利はありません。そのため、不動産投資をしているからといって、それが副業に当たるとは限らないのです。

サラリーマンが不動産投資するときの注意点

ただし、不動産投資が副業と認定される場合もあり、副業禁止の会社で副業認定されると、最悪の場合には不動産投資をやめるか会社辞めるのか…という話になってしまいます。この点については以下を知っておきしょう。

  • 副業はバレる
  • 事業規模には注意
  • 法人化には注意
  • 管理委託がカギになる

副業がOKの会社であれは、自由に不動産投資することができます。しかし、副業禁止であれば、不動産投資が副業と認定されるかどうかは重要です。会社によってルールが異なるので、以下より解説する注意点は一般論として認識ください。最終的には、勤務先への確認が必要になります。

副業はバレる

仮に、副業禁止の会社で副業と認定される不動産投資をしている場合には、基本的には会社にバレると思って良いでしょう。というのも、不動産投資で得る利益(不動産所得)は総合課税なので、給与所得と合算するからです。

つまり、サラリーマンの場合は勤務先から給与所得と合算し、翌年に支払う所得税と住民税が決まるのです。そして、サラリーマンの場合は所得税と住民税は会社から源泉徴収されるので、不動産投資によって所得税と住民税が不自然に上昇することで会社にバレるというわけです。

そのため、会社の副業規定に抵触するから、こっそりと不動産投資をする…というのは会社にバレる確率が極めて高いので避けましょう。

事業規模には注意

まず、サラリーマンが不動産投資するときで副業と認定される場合は、国税庁が事業と定める「5棟10室以上」がキーワードになります。国税庁は、不動産投資について「事業」として扱う基準を以下としています。

  • 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
  • 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

上記の規模を超える場合には事業として扱われる可能性があり、勤務先も不動産事業として副業と認定する可能性があります。そのため、上記の規模の物件を保有する予定であれば、一度勤務先に確認した方が良いでしょう。

法人化には注意

また、不動産投資を法人化し、その法人に自分が代表取締役になるパターンもあります。ただし、一般的な企業は、「営利目的でほかの企業に勤務する・役員になる、もしくは自分で起業すること」を禁止している場合が多いです。

仮に、法人化して不動産投資する場合は、この禁止事項に該当する可能性が高いので、このときも勤務先に相談した方が良いでしょう。

管理委託がカギになる

上記のように、一定規模を超える場合や法人化する場合は副業扱いにある可能性があるので、勤務先に一度確認した方が良いでしょう。しかし、勤務先が副業扱いにするかどうかはケースバイケースです。

ただ、副業扱いにならないケースとして必須なのが、「保有物件の管理を全て管理会社に任せていること」になります。というのも、管理会社に任せているのであれば不動産投資に関する手間はほぼかからないため、通常業務に支障がないと見なされる場合があるからです。

そのため、基本的には全物件の管理を管理会社に依頼した上で、勤務先に相談することをおすすめします。

公務員が不動産投資するときの注意点

次に、サラリーマンとは違う点もある、公務員が不動産投資するときの注意点を解説します。結論からいうと、公務員でも不動産投資することは可能です。ただ、公務員の方が不動産投資する場合は以下を知っておきましょう。

  • 公務員の副業禁止は法律で決まっている
  • 副業に当たらない条件がある
  • 副業に当たる場合の注意点

公務員の副業禁止は法律で決まっている

会社員は勤務先の規則によって副業禁止となっていますが、公務員の場合は国家公務員法と地方公務員法によって以下のように定めれています。

・営利目的で私企業を兼ねるのはNG
・上記について起業や自営もNG
・兼業がOKの分野でも所轄庁長の許可が必要

このように、副業禁止の会社員と同じく、公務員以外の業務を行うことは基本的にNGです。

副業に当たらない条件がある

公務員が不動産投資するときの条件は、以下を満たしていることです。

・不動産投資を一定規模の範囲内で行う
・管理業務は管理会社に依頼する

結論からいうと、サラリーマンが副業禁止の会社で不動産投資をするときとほぼ同じです。保有する物件は5棟10室未満でなければいけませんし、全物件の管理業務は管理会社に委託する必要があります。

副業に当たる場合の注意点

仮に、前項のように5棟10室以上の不動産投資をする場合、もしくはその規模の物件を相続するときには許可が必要になります。具体的には、「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書類に、以下の資料を添えて許可申請しなければいけません。

  • 不動産の謄本・登記記録など所有権が分かるもの
  • 不動産の図面など保有物件の詳細が分かるもの
  • 賃貸借契約書など収入が分かるもの
  • 管理会社に委託している証明として委託契約書

上記の詳細は「人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)」を確認しましょう。

不動産投資の副業まとめ

このように、副業で不動産投資をするのは問題ないケースもあれば、事前に対処しなければいけないケースもあります。まずは、サラリーマンであれば、そもそも勤務先が副業NGなのかOKなのかを確認しましょう。

その上で、会社の規則に抵触するかどうかを確認し、勤務先に確認することで不動産投資できるかを確認する必要があります。また、公務員の場合は一定規模を超える場合は許可が必要なので、関連部署に確認すると良いでしょう。

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