海外不動産投資で失敗しないために6つリスクと利回りについて知ることが大切

不動産投資を検討している人の中には、日本の人口減少などを理由に海外で不動産投資を検討している人もいるでしょう。

しかし、海外不動産投資は独自のリスクもあるので、その点を理解しておく必要があります。

この記事では、海外不動産投資のリスクについて詳しく解説していきます。

海外不動産投資:アジア編

まずは、アジアで海外不動産投資をする際のリスクなどを見ていきましょう。アジアで海外不動産投資をするなら、フィリピン、マレーシア、ベトナム、インドネシアあたりが挙げられます。なぜなら、これらの国は経済成長著しいため、今後は爆発的に需要が伸びる可能性があるからです。

今回は、アジアの中でもフィリピンで海外不動産投資するときにフォーカスを当て、メリット・リスクおよびデメリットについて解説していきます。

フィリピンで不動産投資するメリット

フィリピンで不動産投資するメリットは、何といっても経済成長著しく期待できる国だからです。経済成長著しい点が分かる指標として以下を紹介します。

  • GDPの成長率
  • フィリピンの人口推移

GDPの成長率

外務省の資料によると、フィリピンのGDP推移は2011年に2,241億ドルだった数値が、2018年には3,309億ドルまで上昇しています。つまり、たった7年で約47%も上昇しており、日本の数%程度の成長率と比較すると爆発的に伸びていることが分かるでしょう。

フィリピンの人口推移

経済産業省のデータを見る限り、フィリピンの人口は2011年に9,450万人、2017年には1億492万人、2020年予想は1億970万人、2030年には1億2,537万人まで上昇すると予想されています。

知っている方も多いと思いますが、日本ではすでに人口減少ははじまっています。総務省のデータによると、日本の人口は2015年に1億2,710万人、2030年には1億1,913万人とどんどん人口減少は進むと予想されています。人口はそのまま賃貸需要と直結するので、フィリピンの不動産需要は高いといえるのです。

フィリピンで不動産投資するリスクとデメリット

フィリピンで不動産投資するリスクとデメリットは以下の通りです。

  • 供給過多のリスクがある
  • 融資が厳しい
  • 土地の購入は難しい

供給過多のリスクがある

上述したように、フィリピンは爆発的に経済成長している国だからこそ、世界から注目されている国です。そのため、各国の富裕層が軒並みフィリピンに投資することで、海外マネーが大量に流入する可能性もあるのです。そうなれば供給過多になり、賃料や不動産価格は下落するリスクがあります。

そのため、フィリピンの今後の成長性に賭けるか、海外マネーの流入量がそれを上回るか?は、上述した情報などを元に自己判断する必要があります。

融資が厳しい

外国人が日本の銀行で融資を利用しにくいように、日本人がフィリピンなどのアジアで融資を受けるのは厳しいです。フィリピンなどのアジアで融資を受けるときはBODを利用するのが一般的です。しかし、BODで融資を受ける条件は、フィリピンに居住しているという前提で以下の通りです。

  • 物件査定価格の80%(頭金20%)
  • 融資期間は最大10年間

また、非居住者の場合はさらに厳しく、査定価格の70%までの融資、かつ融資期間は最大5年間という条件です。このように、フィリピンなどアジア各国で不動産投資をするとなると、潤沢な自己資金が必要になります。

土地の購入は難しい

また、フィリピンでは外国人は土地を所有することはできません。たとえば、フィリピンではコンドミニアム(≒マンション)を保有することになりますが、そのコンドミニアムの土地の所有権はありません。土地を所有できるのは、フィリピン国籍を取得するか、フィリピン資本が60%以上ある企業経由で購入することになります。

土地を持っていないということは、土地の持ち分は保有していないということです。そのため、資産価値が落ちるリスクもありますし、更地になったときに権利を主張することもできません。

海外不動産投資:アメリカ編

次に、アメリカの不動産投資に目を向けてみます。ハワイもアメリカですが、今回はアメリカ本土で不動産投資を行う場合について、メリット・リスクおよびデメリットを解説します。

アメリカで不動産投資するメリット

アメリカで不動産投資するメリットは、日本よりも経済と不動産が強い点です。この点に関しては以下を知っておきましょう。

1人当たりのGDPと株価

GLOBAL NOTE のデータによると、2018年の1人当たりのGDPは、アメリカが62,606ドルで日本は39,306ドルとなっています。国単位で見ると、アメリカはGDP1位で日本は3位ですが、1人当たりに換算するとこのように大きな差があるのです。

また、株価についてもアメリカのダウ平均株価は2015年8月から2019年8月までで約1.55倍になっていますが、日本はわずか1.04倍とほぼ横ばいです。この2点からも、経済の強さがアメリカの方が上ということが分かるでしょう。

全米住宅価格指数が強い

次に、「不動産」という観点から見てもアメリカの方が強いです。全米住宅価格指数である S&Pケースシラー]をデータを見ると、2000年から2019年で指数は2倍超上昇しています。簡単にいうと、不動産価格が2倍以上になっているということです。

一方、日本の住宅地公示地価(全国)]( http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/H30kouji_index.html)は、ほぼ横ばいです。このように、経済・不動産の観点から見ても、アメリカは日本より強いと言えます。

アメリカで不動産投資をするリスクとデメリット

アメリカで不動産投資をするリスクとデメリットは以下の点です。

  • エリアによって特徴が違う
  • 信頼できるエージェントを探す必要がある
  • 商慣習が違う

エリアによって特徴が違う

たとえば、東京都心で不動産投資をするのと、地方で不動産投資をするのでも、エリアによる特徴の違いがあります。しかし、その「エリアによる特徴の違い」はアメリカの方が大きいと思っておきましょう。というのも、アメリカは州ごとの独立性が強く、日本でいう都道府県の比ではないからです。

たとえば、州ごとに法律が違うことも多く、それは建築や不動産に関しても同様です。また、国の規模も大きく違い、カリフォルニア州はフランスやイタリアと同じ経済規模があるエリアです。このことからも、州の強さが分かると思います。

つまり、日本でさえエリアに選定には苦労するのに、ただでさえ土地勘がないアメリカではさらに苦労するというわけです。

信頼できるエージェントを探す必要がある

また、アメリカで不動産投資するならエージェントが頼りになります。エージェントは、日本でいう不動産会社の営業マンと思って良いでしょう。たとえば、アメリカに単身渡り、語学も堪能でエージェントの見極めができれば問題ありませんが、そのような人は極めて少ないです。

エージェントは日本でいう不動産会社と一緒なので、たとえば「相場価格」や「想定賃料」などの情報をくれる貴重なパートナーといえます。アメリカで不動産投資する際には、そんな重要なパートナー選びからする必要があり、英語も堪能でない状況であれば優良なエージェントの見極めは難しいです。

商慣習が違う

また、アメリカと日本では以下のような商慣習が全く異なります。

  • 管理会社の業務範囲:アメリカでは分業
  • 原状回復費用:アメリカのルールは曖昧なのでトラブルリスクあり
  • 初期費用:州によって手数料率なども異なる

このように、お金の面から管理会社の性質まで異なります。これはアジアをはじめ海外不動産投資全般にいえることですが、お国柄として日本とアメリカでは大きく異なる点は、肌感覚として分かるでしょう。

海外不動産投資まとめ

このように、アジアやアメリカは経済的には日本より将来性は感じます。しかし、実際に不動産投資するとなると、融資のリスクや商慣習のリスクなど、日本で不動産投資するよりも遥かに大きなリスクがあるでしょう。そのため、現地に精通していない限りは、きちんとエリアの将来性を精査した上で、国内で不動産投資をした方が無難といえます。

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