不動産投資の確定申告のやり方は?経費計上できる物も教えます

不動産投資で所得(≒利益)が発生すると、確定申告をして納税する必要があります。ただ、特に会社員の方は確定申告に馴染みがない人も多いため、どのように確定申告するか知らない方もいるでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資の確定申告のやり方と、確定申告するときに知っておくべき「経費計上できる項目」について解説していきます。特に、不動産投資を検討している方、もしくははじめて確定申告する方は参考にしてみてください。

不動産投資の確定申告の方法

不動産投資の確定申告の方法は以下の通りです。

  • 確定申告はネットで行う
  • 税理士に依頼することも可能
  • 確定申告の期日と申告方法

簡単にいうと、ネットで書類作成をするのがベストであり、提出方法は自分の好きな方法で問題ありません。

確定申告はネットで行う

まず、確定申告は以下の理由で国税庁の確定申告作成コーナーを利用することをおすすめします。

  • 書類を取りに行く手間がない
  • 減価償却費用などは自動計算される

書類を取りに行く手間がない

確定申告の方法は、ネットで書類作成する以外には税務署に書類を取りに行って、手書きで作成するという方法もあります。ただ、税務署が近くにあれば良いですが、わざわざ電車に乗って時間をかけて税務署に行くくらいであれば、ネットで書類作成した方が効率的です。

減価償却費用などは自動計算される

また、ネットで確定申告の書類作成をすると、後述する減価償却費用などが自動計算されます。また、経費などを入力することで、不動産所得の金額や税金も自動計算されるので手間がかかりません。一方、手書きの場合は全て自分で計算する必要があるので、どうしても時間がかかってしまいます。

税理士に依頼することも可能

確定申告の書類作成や提出に関しては、税理士に依頼することもできます。税理士に依頼すると、税務署からの問い合わせ対応も行ってくれるので楽ですが、以下の注意点は知っておきましょう。

  • 数万円~30万円程度の費用がかかる
  • 領収書などを渡す必要がある

税理士に支払う報酬は、どの税理士事務所を選ぶかや、依頼する際の手間(≒物件の規模)によっても異なります。仮に、何棟も物件を保有しているのであれば、手間がかかるので税理士に依頼しても問題ないでしょう。ただし、たとえば区分投資などで収益がそこまで大きくない場合は、税理士に支払う報酬によって収益が減るため、まずは自分でやってみることをおすすめします。

確定申告の期日と申告方法

確定申告の期限は翌年の2/15~3/15ですが、休日によって多少変動するので毎年調べる必要があります。また、申告方法は以下の通りです。

  • e-Taxで提出
  • 税務署に持ち込む
  • 税務署の夜間ポストに投函
  • 税務署へ郵送

e-Taxであればネット上から提出できますが、IDとパスワードを発行するために一度税務署へ来訪する必要はあります。また、ほかの方法で提出する場合で控えが必要な場合は、自分用の控えを1部用意する点も認識しておきましょう。

不動産投資の確定申告で計上できる経費と還付金

前項で確定申告の方法は分かったと思いますが、次に確定申告する際に知っておくべき以下経費について解説します。

  • ローンの金利部分
  • 固定資産税・都市計画税
  • 退去時の原状回復費用
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料や地震保険料
  • 管理費・修繕積立金(区分所有)
  • 共用部の修繕費用(一棟投資)
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)
  • その他経費(交通費や車など)

不動産投資の収益は「年間家賃収入-年間経費」で算出するため、上記の経費項目は覚えておいた方が良いでしょう。大事なのは、経費計上できる項目は「領収書」などの金額が証明できる書類が必要という点です。そのため、上記の経費を証明できる書類は、必ず保管しておきましょう。

ローンの金利部分

ローンの金利部分も経費となります。注意点は、「ローン返済額」ではなく「金利部分」であることです。ローンの金利部分は、毎年ローンを組んでいる金融機関から郵送されてくるローン償還表で確認することができます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税も経費計上可能です。固定資産税・都市計画税は、毎年5~6月頃に書面で「通知書」が郵送されてくるので、その書面をもって納税するという流れです。

退去時の原状回復費用

退去時の原状回復費用とは、賃借人が退去したときの室内の修繕費用のことです。賃貸物件においては、室内の補修費用を賃借人に請求できるのは、賃借人の故意・過失による傷や汚れへの補修費用だけです。

そのため、経年劣化による傷や汚れはオーナーの負担となり、その原状回復費用も経費計上できます。また、次の入居者のために室内を清掃した「清掃費用」も経費計上可能です。

管理委託手数料

管理委託手数料とは、管理会社に以下のような業務を委託している手数料のことです。

  • 入居者の募集
  • 家賃の徴収や滞納時の対応
  • 共用部の掃除や修繕(一棟投資時)
  • 退去時の立ち合いや修繕作業

上記は自主管理もできますが、手間がかかるので管理会社に委託することが一般的です。手数料は管理会社やプランによりますが、家賃の数%ほどが相場になります。

火災保険料や地震保険料

火災保険や地震保険に加入することで支払っている保険料も、オーナーが支払っており経費計上できます。火災保険は不動産投資ローンを組んでいると必須加入ですが、地震保険は任意になります。

仮に、マンションやアパートなどの一棟物件を保有している場合には、共用部にかけている保険もオーナーが支払う必要があるので覚えておきましょう。

管理費・修繕積立金(区分所有)

また、区分(一室)所有の場合には管理費・修繕積立金も経費となります。賃借人に「共益費」という形で徴収しますが、そのマンションで定められている管理費・修繕積立金はオーナー(物件の所有者)が支払うことになります。

共用部の修繕費用(一棟投資)

また、一棟投資の場合は以下のような共用部の修繕費用も経費となります。

  • 外壁の補修費用
  • 屋上の防水工事
  • 配管などの設備工事

実際は、管理会社に修繕計画を策定してもらい、その修繕計画に沿って修繕作業をすることが大半です。

税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)

また、上述のように確定申告は自分で行うことができますし、手間と感じる場合は税理士に依頼することも可能です。その場合に支払う「税理士への報酬」も経費計上できます。

その他経費(交通費や車など)

さいごに、以下のような項目も経費になります。

  • 新規の入居者に渡すプレゼント
  • 追加で支払う広告宣伝費
  • 物件管理のための車購入

たとえば、新規の入居者に「家電」や「小物一式」などをプレゼントしているのであれば、その費用も経費となります。また、入居者募集に関する広告宣伝費は管理会社(仲介会社)が負担しますが、オーナーが追加で依頼して自ら支払った広告宣伝費があれば、その費用も経費となります。

さらに、物件管理のために購入した車や、車を保有するための維持費(ガソリンや車検など)も経費計上可能です。ただし、私用でも利用するのであれば全額計上できないので、その場合は「不動産投資に利用した分」のみ経費計上できます。

不動産投資の確定申告まとめ

このように、まずは確定申告の方法や期限などを確認します。確定申告の期限に遅れると延滞税などが発生するため、必ず期限内に提出しなければいけません。また、合わせて経費項目を確認しておくことで、不動産所得の計算方法も分かるため、事前に理解しておきましょう。

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