不動産投資の今後について知っておくべき3つのこと

不動産投資に限った話ではありませんが、投資というのは日本の景気や経済政策、金融機関の動向など色々な外部環境が影響してくる投資です。

言い換えると、不動産投資をするときも、このような外部環境について知っておくべきことがあります。

この記事では、「不動産投資の今後」という点にフォーカスを当て、知っておくべき3つに関して詳しく解説していきます。

不動産投資の今後について知っておくべきこと

不動産投資の今後について知っておくべきことは以下5つです。

  • 金融機関の引き締め
  • 新築マンションの状況
  • 中古マンション賃料推移

また、今回解説することは投資用ではなく、入居用の不動産も含まれています。しかし、たとえば不動産価格は入居用の不動産価格が上がっているのに、投資用不動産の価格が下がっている…というような状況はほぼ考えられません。もちろん、その逆も同じです。

つまり、入居用のマンション価格の推移は投資不動産の価格推移と概ね連動するということなので、この点を頭に入れて以下を読み進めてください。

金融機関の引き締め

不動産投資の今後について知っておくべき1つ目は、金融機関の引き締めに関する以下の点です。

  • シェアハウスの倒産
  • 金融機関の不正融資
  • 融資の引き締め

シェアハウスの倒産

昨年、シェアハウス業者(Z社)が倒産した事件は記憶に新しい人も多いでしょう。投資家にシェアハウスを建築してもらい、Z社が一括借り上げをするという仕組みでした。しかし、結局Z社が賃付けできないことで、Z社が投資家に賃料を支払うことができず倒産する…という結果になりました。

金融機関の不正融資

このシェアハウス事件で問題なったのはZ社だけでなく、シェアハウス事業に融資していたS銀行もです。S銀行は、自行内で審査をする際に借入者(投資家)の資産を水増しするなど、不正な審査をして融資をしていました。このことが明るみになったことにより、融資の引き締めが起こります。

融資の引き締め

といのも、前項の不正融資を受けて、金融庁が金融機関へ立ち入り検査をするなど融資の引き締めに走ったのです。そのため、結果的に各金融機関の審査ハードルは上がり、不動産投資ローンは組みにくくなりました。

現に、野村不動産アーバンネットの「投資家の意識調査」では、金融機関の融資状況について、「審査が厳しくなった」と回答した人が95.1%にも上ります。つまり、投資家からするとローン審査に通りにくくなったということです。この点を踏まえて、次章を読み進めてください。

新築マンションから見る不動産状況

前項を踏まえた上で、次は新築マンションから見る不動産状況から、不動産投資の今後を予測していきましょう。2019年の新築マンション状況を単月で見ても意味がないので、2019年の上半期(4~9月)の状況を見ていきます。不動産経済研究所が出典している資料によると、2019年上半期の不動産状況は以下です。

  • 新築マンション販売戸数は21.7%減
  • 新築マンション価格は1戸当たり4.2%増
  • 契約率は64.6%

新築マンションは、当然ながら最近建築されたマンションです。そのため、昨今の建築費や人件費などによって変動するため、逆にいうと不動産市況の「今」を端的に捉えている指標といえます。

新築マンション販売戸数は21.7%減

2019年度上半期の首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)の新築マンション販売戸数は、前年同期比で21.7%減という結果でした。これは、1992年以来という27年ぶりの低水準という結果です。

新築マンション価格は1戸当たり4.2%増

一方、新築マンションの価格は上がっており、1戸当たり平均4.2%増で6,006万円でした。4.2%というと小さい数字に見えますが、たとえば6,000万円の4.2%は252万円もの金額になります。これは、オリンピック誘致決定から始まっている財政出動による、建築ラッシュ&建築費の高騰が原因といわれています。

契約率は64.6%

また、契約率は64.6%と低水準でした。契約率とは、新築マンションが初月売り出した戸数のうち、何戸契約できたか?というパーセンテージです。要は、マンション需要を端的に表す指標であり、契約率の好不調は70%がボーダーラインといわれています。

とはいえ、価格が高水準の中で契約率が64.6%という数字は、需要はさほど落ちてないとも捉えることができます。というのも、2018年の契約率も70%を切っているものの、2019年は価格が上がっている状態で2018年の契約率とさほど変わっていないからです。

新築マンション状況から見る不動産投資

前項までをまとめると、戸数は減っているものの価格は高い状態で推移しており、需要(≒契約率)はさほど変わっていないといえます。言い換えると、このままマンション価格は高い水準をキープする可能性もあるということです。

なぜなら、契約率が落ちていれば需要も落ち込み価格が下がる可能性はありますが、価格が下がっても契約率はキープしているからです。しかし、上述したように不動産投資においては、金融機関の引き締めによってローンを組みににくくなっているので、投資用マンションを売る側は買い手がいなく苦戦しています。

つまり、個別に値引き交渉をしたり、ローンが通れば比較的割安で購入できたりするチャンスがあるということです。

中古マンションと賃料推移からみる状況

不動産投資の今後について知っておくべき3つ目は、中古マンションと賃料推移から見る不動産投資です。前項までで、不動産投資ローンが組みにくくなった点と、新築マンションの状況が分かったと思いますが、不動産投資は中古物件を買うケースも多いです。また、物件の家賃収入が不動産投資のメイン収益なので、賃料推移も知っておく必要があります。

中古マンションの状況

結論からいうと、中古マンションは新築マンションと連動します。そして、今の状況も例外ではなく、中古マンションも新築マンションと同じ状況と思って良いでしょう。現に、東京カンテイの資料によると、中古マンションも新築マンションと同様に高価格で推移していることが分かります。

賃料推移

次に、賃料推移を見てきましょう。結論からいうと、東京カンテイの資料を見る限り、賃料推移も新築・中古マンションと同じく右肩上がりです。

中古マンション・賃料推移から分かること

このように、中古マンションと賃料推移を見ても、今は高価格で推移していることが分かります。上述したように、物件価格は高い水準であるものの、融資の引き締めによって買い手は限られるため、物件を割安に買える可能性は上がりました。

中古マンションの価格推移も新築マンションと同じなので、中古の投資用物件を購入するときも同じことがいえます。ただ、賃料も高水準で推移しているため、割安で購入できれば収益性が高い物件になるということです。

不動産投資の今後まとめ

このように、不動産価格は高水準なものの、融資の引き締めによって物件を割安で買えるチャンスは増えています。そのため、不動産投資を検討している人は、優良(割安)物件を紹介してくれる不動産会社と関係性を築くことが重要といえます。セミナーに参加するなど、不動産会社と接点を持ち優良な不動産会社を見極めましょう。

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