不動産投資で公務員が失敗しないためには?副業や法人化は禁止?

今後は収入がどうなるか…年金がどうなるか分からない時代です。そのため、比較的安定しているといわれる「公務員」の方でも、不動産投資を検討している人はいるでしょう。

しかし、公務員は原則副業禁止なので、そもそも不動産投資はできるのか?と思っている人も多いはずです。この記事では、公務員が不動産投資を行う方法と、公務員と不動産投資が相性の良い理由を解説していきます。

公務員が不動産投資する際に知っておく4つのこと

公務員が不動産投資する際には以下を知っておきましょう。

  • 公務員が副業禁止の理由
  • 不動産投資を行う条件(法人化はNG)
  • 不動産投資がバレる失敗例と対策

公務員が副業禁止の理由

公務員が不動産投資する際に知っておく1つ目は、公務員が副業禁止である理由です。というのも、副業禁止の理由を知ることで、副業に抵触しないように不動産投資ができるからです。

公務員が副業禁止といわれているのは、国家公務員法と地方公務員法という法律に以下の定めがあるからです。

・営利目的で私企業を兼業してはいけない
・上記を自ら営んではいけない
・内閣総理大臣及び所轄庁の長の許可がない限りは兼業禁止

基本は兼業や起業禁止

まず、利益を上げることを目的として、私企業を兼業してはいけません。または、そのような企業を起業して自ら営むことも禁止となっています。この点は、一般企業で副業禁止となっている企業と同じです。

裏を返すと、たとえば営利目的ではないNPO法人などの兼業・起業は可能ともいえます。しかし、それらをOKにするかどうかは、所轄庁の許可が必要なので自由に行うことはできません。

法律で定められている理由

会社員が副業して良いかどうかは企業による規則によって異なり、法律に定められている訳ではありません。一方、公務員は法律に定められており、その理由は公務員は国に仕えているからです。

たとえば、会社員が副業をして業務に支障が出ても困るのは勤務先だけです。しかし、公務員が副業をして業務に支障が出れば日本国民に迷惑がかかることになるのです。そのため、法律で公務員は副業禁止とされています。

不動産投資を行う条件(法人化はNG)

このように、公務員は副業禁止となっていますが、そもそも不動産投資は必ず副業と見なされるわけではありません。以下の場合だと副業と見なされないので、公務員の方でも不動産投資を行うことができます。

・一定規模内で行う
・管理会社に業務は依頼

はじめにいっておくと、法人化するのはNGです。なぜなら、上述したように「営利目的で私企業を経営してはいけない」からです。

一定規模内で行う

まずは、5棟10室未満・賃料収入500万円未満の規模内で不動産投資を行うことです。というのも、この規模を超えると国税庁が事業と見なしてしまうからです。事業と見なされると、上述した「営利目的で私企業自ら営んではいけない」に該当してしまいます。

不動産投資はアパート経営やマンション経営など以外に、「借地」「駐車場経営」なども含まれます。自らこのような不動産投資を行っていなかったとしても、親から相続する…なども考えられるので注意しましょう。

また、不動産投資は物件数をどんどん増やして規模を拡大することもあるので、「当初は事業規模に該当しなかったが、今は該当する…」などの状況にならないように注意する必要もあります。

管理会社に業務は依頼

不動産投資には以下の業務があります。

・賃借人の募集や契約行為
・賃借人への賃料徴収
・賃料を滞納したときの催促
・賃借人からの問い合わせやクレーム対応
・退去時の立ち合いと修繕手配
・共用部の清掃や点検など(一棟投資)
・共用部の修繕(一棟投資)

上記の業務は、基本的に管理委託費用を支払って管理会社に委託しますが、自主管理することも可能です。たとえば、「共用部の清掃だけは自分でやるので、ほかの業務は委託する」などの一部自主管理もできます。

しかし、公務員が不動産投資をするなら、基本的に全ての業務を管理会社に委託しましょう。というのも、全ての業務を委託すれば業務に支障がないと見なされやすく、所轄庁長の許可が下りやすいからです。

不動産投資がバレる失敗例と対策

上述のように、不動産投資をするなら一定規模以下で行い、かつ業務を全て管理会社に任せることが重要でした。仮に、一定規模以上の不動産投資をしていた場合には、バレる可能性は極めて高いでしょう。

一定規模以上だとバレやすい理由

一定規模以上だとバレやすい理由は、公務員も源泉徴収されているので、不動産所得が高額であるほど税額が上がるため「公務員としてもらう収入以外の収入がある」とバレてしまうのです。

しかし、たとえば「相続があり賃貸物件を5棟相続した」などはあり得る話であり、その場合に不動産を売却したい場合はどうすれば良いでしょうか?

書類を提出する

このような場合には、「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書類を提出します。この書類に以下の添付資料を付けて提出することで、副業と見なされない場合があります。

・謄本や図面など不動産の状況が分かる書類
・賃貸契約書の写しなど賃貸料収入が分かる書類
・不動産管理会社と結んでる管理業務委託契約書

上記は、担当部署に聞いてみるか、人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)を確認しましょう。いずれにしろ、一定規模以上の場合でも不動産投資する方法はあるということです。

公務員と不動産投資は相性が良い

前項までで、公務員も不動産投資は可能ということが分かったと思います。この章では、公務員と不動産投資の相性の良さを解説していきます。公務員と不動産投資は相性が良いですが、その理由は以下の点です。

  • ローン審査に有利
  • 手間がかからない

ローン審査に有利

公務員はローンの審査に有利です。この点については以下を知っておきましょう。

  • ローン審査に有利な理由
  • 良い条件で借入できる

ローン審査に有利な理由

公務員がローン審査に有利な理由は、収入が継続的に安定していると評価されるからです。金融機関が不動産投資ローンの審査をするときには、大きく分けて以下3点を審査します。

  • 収入額と安定性・継続性
  • 借入者の信用情報(延滞歴など)
  • 物件の担保評価や収益性

この中で、公務員は収入の安定性と継続性が高く評価されるため、ローン審査に通りやすいというわけです。

良い条件で借入できる

また、不動産投資ローンは借入者によって金利や借入期間が違います。当然、金融機関の評価が高ければ低金利で借入がで、返済期間も選べるというわけです。

そのため、公務員だと金融機関の評価が上がることで「審査に通りやすい」というメリット以外に「有利な条件で借入できる」というメリットもあります。

手間がかからない

また、上述したように不動産投資の物件運営は、ほぼ全ての業務を管理会社に委託することができます。公務員の方は基本的に平日日中は忙しいので、「手間がかからない」というのは大きなメリットです。

たとえば、短期取引の株式投資やFX、仮想通貨などは平日日中も売買する必要があります。その点、不動産投資なら物件取得後は手間がかからないため、公務員と相性が良い投資といえるのです。

まとめ

このように、公務員でも不動産投資は可能ですが、まずは5棟10室という事業規模に該当するかを確認し、該当するなら上述した書類を提出しましょう。

また、不動産投資と公務員の相性は良いので、その点を理解した上で不動産投資をするかどうかの判断をします。仮に、不動産投資を行ったときには、物件数の増加に伴い「一定規模以上」の状態にならないように注意が必要です。

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