不動産投資クラウドファンディングとは?

不動産投資クラウドファンディングという投資方法を聞いたことがあるでしょうか?まだメジャーとは言い難いですが、昨今流行っている「クラウドファンディング」の不動産投資版だと思ってもらえると分かりやすいでしょう。

今回は、そんな不動産投資クラウドファンディングにフォーカスを当て、不動産投資クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。不動産投資クラウドファンディングを検討している方は参考にしてください。

不動産投資クラウドファンディングとは?

まずは、不動産投資クラウドファンディングについて以下を知っておきましょう。

  • 不動産投資クラウドファンディングの仕組み
  • 不動産投資クラウドファンディングを行う流れとは?

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

不動産投資クラウドファンディングとは、たとえばオーナーズブックなどのプラットフォームで、お金を借りたい事業(企業)とお金を出資したい投資家をマッチングさせるという仕組みです。

投資家の観点からいうと、プラットフォームを通じて不動産事業に出資します。そして、その事業者が不動産を取得・運営し、その不動産事業から得る利益を投資家に還元するという仕組みです。

投資家としては、その企業にお金を貸して、リターンとして「利息(分配金)」をもらえる…というようなイメージになります。また、事業者に出資することで、間接的に不動産事業を行っているともいえるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングを行う流れとは?

投資家が不動産投資クラウドファンディングを行う流れは以下の通りです。

  • プラットフォーム(オーナーズブックなど)に登録する
  • プラットフォームから案件をチェックする
  • 利回りなどの情報を見て出資する
  • 物件の運営状況に応じてリターンをもらう

不動産投資クラウドファンディングは、上記のような流れで行う不動産投資です。一般的な不動産投資と違い、自ら不動産を保有して賃貸運営するのではなく、お金を出資して企業に賃貸運営してもらうということです。

不動産投資クラウドファンディングのメリット

前項で不動産投資クラウドファンディングの仕組みが分かったと思いますが、次に不動産投資クラウドファンディングのメリットである以下を解説します。

  • さまざまな事業に投資できる
  • リターンが大きい案件もある
  • 少額からはじめることができる

さまざまな事業に投資できる

不動産投資クラウドファンディングは、以下のようにプラットフォームにたくさんの事業があります。

  • 新宿区商業ビル第2号第2回
  • 墨田区マンション用地第2号第1回
  • 大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
  • 世田谷区戸建用地第1号第1回

上記のように、商業ビルもあればマンション・ホテル・戸建てなどもあります。特に、商業ビルやホテルは個人で取得するのは難しいため、不動産投資クラウドファンディングだからこそ投資できる案件といえます。

リターンが大きい案件もある

不動産投資クラウドファンディングはリターンが大きい案件もあります。5%前後の利回りが多い中で10%を超える案件もあり、この利回りはほかの投資と比べると高い利回りといえます。

たとえば、不動産証券化協会のデータを見る限り、東証一部上場の配当利回りで2%前後、REITでも4%前後なので、このことからも不動産投資クラウドファンディングの利回りの高さが分かるでしょう。

ただし、投資の世界では利回りが高いほどリスクも高くなります。それは、不動産投資クラウドファンディングでも例外ではないので、利回りが高いからという理由だけで出資するのではなく、きちんと案件の内容を見極める必要はあります。

少額からはじめることができる

不動産投資クラウドファンディングは、少額からはじめられる点もメリットといえます。というのも、不動産投資クラウドファンディングはは1万円から出資できる案件が多いため、気軽に始めることができます。もちろん、出資額によってリターンは決まるため、出資額が少ないほどリターンは少ないです。

ただ、最低出資額が低いということは、複数の案件へ同時に出資できるともいえます。つまり、分散投資しやすいというメリットにもつながるのです。

不動産投資クラウドファンディングのデメリットやリスク

前項までで不動産投資クラウドファンディングのメリットが分かったと思いますが、一方で以下のようなデメリットやリスクもあります。

  • レバレッジ効果がない
  • 事業が失敗するリスク

レバレッジ効果がない

このデメリットは一般的な不動産投資と比べて…というデメリットですが、不動産投資クラウドファンディングにはレバレッジ効果がありません。この点については以下を知っておきましょう。

  • レバレッジ効果とは?
  • 投資における収益の計算方法
  • 具体的な収益の差額

レバレッジ効果とは?

投資でいうレバレッジ効果とは、少ない資金で高額な資産を取得することです。一般的な不動産投資でいうと、アパートやマンションを取得するときには、不動産投資ローンを組んだ上で物件を取得するケースが大半です。

そのため、たとえば自己資金が200万円だけど2,000万円の物件を取得できた…のように、自己資金の10倍程度の資産を取得することもできます。

投資における収益の計算方法

投資における収益の計算方法は、「保有資産額×利回り」になります。つまり、投資で収益を上げるためには、保有資産額を高額にするか、利回りを高めるかの二択になります。そして、一般的な不動産投資の場合はレバレッジ効果が高いため、保有資産額を高めることが可能です。

一方、不動産投資クラウドファンディングの場合は、ローンを組んで投資するわけではないので、あくまで己資金の範囲内での投資になります。

具体的な収益の差額

たとえば、不動産投資クラウドファンディングに投資して利回り5%の分配益をもらうときと、一般的な不動産投資を行い返済後(≒手取り)利回り3%のときの収益を比較してみましょう。自己資金は300万円の前提です。

  • 不動産投資クラウドファンディング:300万円×利回り5%=年間15万円
  • 一般的な不動産投資:300万円×レバレッジ10倍×利回り3%=年間90万円

このように、レバレッジ効果が違う分、どうしても収益にも違いが出ます。もちろん、運営に成功しているという前提ですが、この「レバレッジ効果がない」点は、一般的な不動産投資と比較したときの不動産投資クラウドファンディングのデメリットといえるでしょう。

事業が失敗するリスク

不動産投資クラウドファンディングは、出資した案件の事業が失敗することもあります。投資家から集めたお金を元に不動産を取得し運営しますが、当然ながら空室・家賃下落リスクなど、一般的な不動産投資と同じリスクが存在します。

そのため、予定していた利回りを得られない場合もありますし、最悪の場合はリターンがゼロで出資したお金が返還されないこともある点はデメリットです。

不動産投資クラウドファンディングまとめ

このように、不動産投資クラウドファンディングは、「間接的に不動産を運用している」という点では一般的な不動産投資と似ていますが、上述したように異なる点も多いです。特に、レバレッジ効果による収益性の違いは大きいです。今回解説したメリット・デメリットを比較し、投資するかどうかの判断基準にしてください。

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