不動産投資のメリットとデメリット6つ

不動産投資を検討している方は、不動産投資のメリットとデメリットを理解しておく必要があります。というのも、それらを理解した上で、不動産投資を行うか判断する必要があるからです。そこでこの記事では、不動産投資のメリット・デメリットを6点に絞って解説してきます。

不動産投資のメリット・デメリットを6つ解説

以下より、不動産投資のメリット・デメリット6点を解説していきます。

(メリット)比較的安定している

不動産投資のメリット1つ目は、比較的安定している投資であることです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 不動産投資の収入源
  • 家賃は変動しにくい

不動産投資の収入源

そもそも不動産投資とは、マンションやアパートなどの投資(賃貸)用物件を取得し、その物件からの賃料収入をメインにする投資です。物件を売却することもありますが、売買時には諸費用や税金がかかるので、基本的には家賃がメインの収入源となります。

家賃は変動しにくい

そして、「家賃」はほかの投資に比べると変動しにくいです。たとえば、短・中期の株式投資や仮想通貨投資であれば、株式や仮想通貨の売却益がメインとなります。要は、安いときに買って高くなったら売る…という仕組みです。

しかし、株式や仮想通貨などは「1年で2倍になる…もしくは半値になる」ということはあり得るので、投資金額が倍になることもあれば半分になることもあります。

一方、家賃も建物の築年数に応じて緩やかに下落していくものの、「1年で2倍になる…もしくは半値」になることはほぼあり得ないでしょう。そのため、投資の中では比較的安定している投資といえます。

(メリット)サラリーマンは借入に有利で収益性が高い

不動産投資のメリット2つ目は、サラリーマンは借入に有利であり、かつ収益性が高いという点です。この点については以下を知っておきましょう。

  • サラリーマンが借入に有利な理由
  • レバレッジ効果とは?
  • レバレッジ効果が高いメリット

サラリーマン・個人事業主・会社経営者のうち、世の中にはサラリーマンが最も多いため「サラリーマンに有利」という点は不動産投資の大きなメリットといえます。

サラリーマンが借入に有利な理由

不動産投資の物件購入時には不動産投資ローンを利用しますが、サラリーマンは継続的に安定した収入があると見なされるので、借入に有利なケースが多いです。

つまり、サラリーマンは借入時の審査に通りやすいですし、比較低金利で借入できるなどのメリットもあります。ただし、勤務先の規模や雇用形態・勤続年数などによって、審査ハードルや借入の条件は違ってきます。

レバレッジ効果とは?

不動産投資ローンを利用して物件を取得することで、少ない自己資金で高額な資産を保有できます。このように、「小さい資金で高額な商品を購入すること」を投資の世界ではレバレッジ効果と呼び、不動産投資はレバレッジ効果が高い投資です。

レバレッジ効果が高いメリット

レバレッジ効果が高い投資は、収益性も高くなりやすいというメリットがあります。というのも、投資の収益は「保有資産額×利回り」で決まるため、レバレッジ効果が高いほど保有資産額が高くなるからです。

もちろん、物件の運営が上手くいっているという前提ですが、レバレッジ効果が高いため収益性が高くなりやすい点も不動産投資のメリットといえます。

(メリット)法人化することで節税につながる

不動産投資のメリット3つ目は、法人化することで節税につながるという点です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 法人化するとは?
  • 法人化して節税する仕組み
  • 法人化するときの注意点

法人化するとは?

不動産投資で法人化するとは、法人を新たにつくりその法人が不動産を保有するということです。法人化しない場合は、たとえばAさんが不動産を購入すればAさん名義であり、その不動産から得た利益(不動産所得)はAさんの給与所得と合算されます。

一方、法人化すると法人が不動産を保有するため、その法人の所得となり法人税を支払います。不動産投資においては、自分を代表取締役にして、法人名義の不動産所得を自分への「役員報酬」で還元するのが一般的です。

法人化して節税する仕組み

法人化が節税につながる最も大きな理由は、家族を役員にできる点です。たとえば、不動産投資に関する業務を妻に任せることで、妻を役員にするとします。そうすれば、妻に役員報酬としていくらか支払うことができるという仕組みです。

仮に、法人が保有している不動産からの所得が300万円だとして、その300万円を自分の役員報酬にする場合よりも、自分は100万円で妻は200万円と分散させた方が所得税は安価になります。

というのも、所得税は所得が増えるほど税率が上がるので、分散してなるべく自分の所得を上げないようにすることで税率が下がるからです。

法人化するときの注意点

ただし、法人化するときには以下に注意しましょう。

  • 税理士に相談する
  • 勤務先に確認する

まずは、所得税・法人税など税金の種類が変わりますし、役員報酬の設定などは1年に1回しか変えられない…など、細かいルールもあるため法人化するときには必ず税理士に相談しましょう。

また、サラリーマンの場合には「営利目的で他社の役員になったり、会社を運営することはNG」となっている場合が多いため、勤務先に法人化して良いかどうかは必ず確認しましょう。

(デメリット)流動性が低い

不動産投資のデメリット1つ目は、流動性が低い…つまり売却に時間がかかるという点です。というのも、投資用物件の売却は以下のように手間がかかるからです。

  • 物件の査定依頼
  • 不動産会社の選別(媒介契約の締結)
  • 内見(空室時)案内や交渉
  • 申込み&契約
  • 引渡し

査定から引渡しまで半年程度かかることも普通なので、現金化するまでに時間がかかる点はデメリットといえます。

(デメリット)繰り上げ返済しにくい

不動産投資のデメリット2つ目は、繰り上げ返済しにくいという点です。繰り上げ返済とは、不動産投資ローンの残債を途中で返済することです。たとえば、3,000万円借入をして5年後に300万円を繰り上げ返済します。

その場合、繰り上げ返済した分、借入期間を短縮できるため総返済額が少なくなるのです。ただ、金融機関はその「利息」が収益となるため、金融機関からすれば繰り上げ返済はして欲しくありません。

そのため、不動産投資ローンの繰り上げ返済は「残債×2%」などの高額な手数料がかかる場合も多いです。また、固定金利などは固定金利期間が終わるまで繰り上げ返済不可の場合もある点は、不動産投資のデメリットといえるでしょう。

(デメリット)サブリースにはリスクがある

不動産投資のデメリット3つ目は、サブリース(空室保証)にはリスクがある点です。サブリースとは、サブリース会社と賃貸借契約を結び、サブリース会社が第三者に又貸しします。

つまり、第三者(入居者)と賃貸借契約ができなくてもサブリース会社から賃料をもらえるので、空室でも家賃は確保できるということです。

しかし、このサブリース契約は定期的に家賃が下落していく仕組みなので、その旨を知らずに契約をするのは危険です。この点は、国土交通省がサブリース契約に関するトラブルにご注意ください!というリリースを出しているほどなので注意しましょう。

不動産投資のメリット・デメリットまとめ

このように、不動産投資には「安定している」「サラリーマンは借入しやすい」などのメリットがあります。ただし、「流動性が低い」などのデメリットもあるため、これらを良く理解しきちんと比較してから不動産投資をするかどうかの判断をしましょう。

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