不動産投資が儲からない?そう言われる理由を解明します

不動産投資を検討している人の中で、「不動産投資は儲からない」という言葉を耳にすることもあると思います。確かに、不動産投資は「投資」なので儲からない場合もあるでしょう。

しかし、そもそも不動産投資が儲からないと言われる理由は何か?そして、その対策は何か?を知ることによって、不動産投資を儲かる投資にすることができます。そこでこの記事では、儲からないと言われる理由、および対策について解説していきます。

不動産投資が儲からないと言われている理由と対策

不動産投資が儲からないと言われる理由は以下の通りです。

  • 空室と家賃下落リスクがあるから
  • ローンを組むことで支出が大きくなるから
  • 良い物件を探すのが難しいから
  • 災害などの予期せぬリスクがあるから

次章より、上記「不動産投資が儲からない理由」の内容と、その対策について解説していきます。

空室と家賃下落リスクがあるから

不動産投資が儲からないと言われる1つ目の理由は、空室と家賃下落リスクがあるからです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 空室と家賃下落は収益減になる
  • それぞれのリスクを読み込む方法

空室と家賃下落は収益減になる

不動産投資は賃貸物件を運用するので、空室になれば家賃収入はゼロになります。また、建物は築年数が経過するごとに劣化していくので、基本的には築年数を追うごとに家賃も下落します。

そのため、長期的に見ると家賃収入は減額していき、さらに空室がつづけば赤字になるリスクもあります。この「空室・家賃下落リスク」があることが、不動産投資は儲からないと言われる最も大きな理由でしょう。

とはいえ、全ての投資にはリスクがあるので、不動産投資が際立ってリスクの高い投資というわけではありません。むしろ、空室と家賃下落はある程度予測することができ、その予測を収支シミュレーションに組み込むことでリスクヘッジすることは可能です。

それぞれのリスクを読み込む方法

まずは、不動産会社にヒアリングして、そのエリアの空室・家賃下落リスクはどのくらいか?を予測します。次に、周辺の同じような物件をピックアップして、築年数ごとに家賃をチェックすることで、築年数が経過すると家賃はどのくらい下落するか?確認するという流れです。

仮に、空室が年間0.7か月発生すると予測するなら、家賃収入は年間約5.8%(0.7か月÷12か月)下落します。そして、築年数が1年経過するごとに家賃が1%落ちるのであれば、それを読み込んでシミュレーションするのです。

このように、将来に分かって長期的に収支シミュレーションをして、それでも黒字運営できる物件を選ぶことで、空室と家賃下落リスクを払拭することが可能になります。

ローンを組むことで支出が大きくなるから

不動産投資が儲からないと言われる2つ目の理由は、ローンを組むことで支出が大きくなるからです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 支出はどのくらいになるか?
  • 支出が大きくなることへの対策

支出はどのくらいになるか?

仮に、借入金額2,500万円・借入期間30年・元利均等返済という条件でローンを組んだときは、金利によって以下の返済額になります。

  • 1.5%:総返済額31,060,800、月々返済額86,280円
  • 2%:総返済額33,265,800円、月々返済額92,405円
  • 2.5%:総返済額35,560,800円、月々返済額98,780円

ローンを組んで行う投資は不動産投資くらいなので、この支出額が毎月かかる点も「不動産投資が儲からない」と言われる理由の1つです。

支出が大きくなることへの対策

ただし、ローンを組めるということは「少ない資金で高額な資産を購入できる」ということなので、実は収益額が大きくなるというメリットにつながります。そのため、以下の対策を行うことで、このリスクをメリットに変えましょう。

  • ローンのシミュレーションをして支出額を把握する
  • プライベートの収支を加味して借入額を考える

要は、身の丈に合った借入をするということです。ローンの支出がリスクになるということは、身の丈以上の借入をしているときなので、きちんとプライベートの収支を加味してローンを組めば問題ありません。

良い物件を探すのが難しいから

不動産投資が儲からないと言われる3つ目の理由は、良い物件を探すのが難しいからです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 投資用物件の探し方
  • 良い物件を探す方法

投資用物件の探し方

投資物件の探し方は、大きく分けて以下の通りです。

  • ネットで検索して探す
  • 不動産会社から情報を得る

まずは、ネットで物件を検索します。物件種類・エリア・予算・利回りなどで物件を絞ると該当物件がピックアップされるので、気になる物件の詳細を見ます。そして、質問や問い合わせたいことがあれば、仲介を担当している不動産会社に連絡する…という流れです。

もしくは、不動産会社に直接物件を紹介してもらうこともできます。投資用物件を仲介している不動産会社に連絡をするなど、不動産会社とコンタクトを取って物件を紹介してもらう流れです。

良い物件を探す方法

ただし、特にネットだけだと良い物件を探すのは難しく、それが不動産投資は儲からない…厳密に言うと儲かる物件を見つけるのが難しいといわれる理由です。良い物件を探す方法としては、早めに不動産会社へコンタクトを取り、信頼できる不動産会社を見つけることです。

というのも、ネットで出回っていないクローズドの情報は不動産会社経由でしか得ることができず、そのクローズドの情報にこそ良い物件が眠っている可能性が高いからです。そのため、実績が豊富だったり、担当者が信頼できたりする不動産会社を選定し、良い物件に出会える可能性を上げましょう。

災害などの予期せぬリスクがあるから

不動産投資が儲からないと言われる4つ目の理由は、災害などの予期せぬリスクがあるからです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 災害などのリスクとは?
  • 災害リスクへの対策

災害などのリスクとは?

災害などのリスクとは、主に地震や豪雨による洪水リスクです。不動産投資はアパートやマンションなどの実物資産を保有するので、災害によって物件が損傷することで資産価値が下がる可能性があります。

たとえば、地震によって建物の外壁タイルが剥がれたり、豪雨によって1階部分が浸水したりという状況になれば、その建物の資産価値が落ちる可能性は高いでしょう。

災害リスクへの対策

災害へのリスク対策は、ハザードマップなどで災害リスクがどの程度あるかを調べることです。たとえば、東京都豊島区でいえば、行政が出している以下のような資料をチェックしましょう。

そもそも災害リスクが高いエリアは選ばない方が良いです。ただ、どうしても災害リスクが高いエリアで物件を購入したい場合は、火災保険や地震保険などの保険へ加入することでリスクヘッジしましょう。

不動産投資が儲からない理由まとめ

このように、不動産投資が儲からないと言われているのは、「空室と家賃下落リスクがあるから」「ローンを組むことで支出が大きくなるから」「良い物件を探すのが難しいから」「災害などの予期せぬリスクがあるから」という理由があります。

しかし、長期的な収支シミュレーションをしっかり行うことや、信頼できる不動産会社を見つけることで収益性の高い不動産投資ができるようになります。

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