不動産投資は年収1000万円必要?年収がいくらから始められるのかを解説

不動産投資を検討している人の中には、年収はいくらくらいが目安か?と疑問に思っている人もいるでしょう。一説には「年収1000万円必要」という説もありますが、これは事実ではありません。結論からいうと、「年収○○万円であればOK」というような、年収額の決まりはないです。

とはいえ、そういわれても不安な人も多いので、この記事では年収とは不動産投資において何が評価されているのか?年収が低くても不動産投資できる人はどのような人か?について解説していきます。

不動産投資と年収の関係

まずは、不動産投資と年収はどう関係あるのか?という点について解説していきます。結論からいうと、不動産投資において年収は不動産投資ローンに関係があり、その中でも「返済比率」と深い関わりがあります。以下よりそれらの点について詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンの審査項目とは?

まずは、不動産投資ローンの審査項目である以下を知っておきましょう。

  • 借入者の年収の高さなど
  • 借入者の信用情報
  • 購入する不動産の収益性や担保価値

このように、借入者の年収や個人の信用情報(延滞歴や自己破産歴など)、そして購入する不動産の収益性や担保価値という「不動産価値」という点も重視します。これは、不動産投資ローンの返済原資が、物件の家賃収入だからです。詳しくは次章で解説しますが、年収は「高い」という点よりも「安定している」という点の方が重要です。

年収は返済比率に関係してくる

上述したように、不動産投資ローンの審査項目には「年収」がありますが、それは返済比率が関係してくるからです。返済比率とは、「年間返済額÷借入額」で計算される数値であり、言い換えると「ローン返済額は年収の何パーセントか?」という指標です。

当然ながら、返済比率が低いほど返済に余裕があるということなので、年収が高いほど金融機関のローン審査に通りやすくなるのは事実です。たとえば、借入者の年収が600万円であり、年間返済額が144万円(月々12万円)の場合は返済比率は24%(144万円÷600万円)ということです。

不動産投資は年収1,000万円必要?

前項までで、不動産投資において年収は重要であり、その理由は「返済比率」という審査項目があるからという点が分かったと思います。次に、不動産投資は年収1,000万円必要か?という点について解説します。

結論からいうと、不動産投資に年収1,000万円は必要ないです。というのも、不動産投資において年収は高い方が良いものの、その他のポイントも重視されるからです。

不動産投資は年収よりも安定性が重要

前章で少し触れましたが、不動産投資は年収が高いことも重要ではありますが、「年収が安定している」という点の方が重要です。というのも、金融機関が融資したい人は、「きちんと返済してくれる人」だからです。そのため、年収1,000万円でも安定して返済できないと判断されれば、融資の審査はNGで不動産投資自体が出来なくなってしまいます。

不動産投資で年収以外に評価されるポイントを知る

不動産投資は年収1,000万円が必ず必要というわけではありませんが、借入額やプロフィール(職業など)が人によって異なるため、一概に「○○万円以上あれば大丈夫!」とはいえません。そのため、どのくらい年収が必要か?を理解するためには、年収以外で評価される以下の項目を理解しましょう。

  • 職業
  • 雇用形態や勤続年数
  • 自己資金率
  • 信用情報
  • 物件の収益性と担保価値

上記の点において金融機関から評価されるのであれば、年収が低くても不動産投資ローンの審査には通りやすいです。

職業

職業が安定していると金融機関から評価されるのは、以下のような人です。

  • 公務員
  • 大企業の社員
  • 士業の方

やはり公務員は、今のご時世でも人員削減などがないので安定してます。また、会社員は業績によってボーナスがカットされたり、給与が下がったりすることはあります。一方、公務員の場合には会社員ほどボーナスや給与が大幅に減額になるケースは極めて少ないです。

後は、大企業の社員も安定性が高いと評価されます。ただし、その企業の業績が良いことが条件です。また、弁護士や司法書士、税理士などの士業に従事している人も、比較的安定性が高いと言われています。

雇用形態や勤続年数

また、雇用形態や勤続年数も重要視されます。というのも、仮に業績が安定している大企業の社員でも、派遣社員や契約社員の場合には、もしかしたら契約が打ち切りになるかもしれないからです。特に、今のご時世は「派遣切り」という言葉があるくらい、正社員は切りにくく派遣・契約社員は切りやすいのです。

そのため、仮に大企業の社員だとしても、派遣・契約社員であれば正社員ほど収入に安定性はないと判断されます。また、勤続年数も同じような考えです。たとえば、大企業の正社員だったとしても、勤続年数が半年であれば継続性が不安視されます。

つまり、まだ入社して日が浅いので辞めてしまうリスクがある…と判断されるというわけです。そのため、前項の職業の要素に「正社員」「勤続年数3年以上」が加わると、年収が低くても不動産投資しやすいでしょう。

自己資金率

次に自己資金(頭金)率です。言い換えると、どのくらい資産を持っているか?という点も金融機関は評価の対象にします。たとえば、年収1000万円の方でも、自己資金がゼロ円であれば、金融機関は「年収が1000万円もあるのになぜ頭金がゼロ円なのか?」と疑問に思います。

ここで、仮に1,200万円の預金がある定期預金の口座のコピーを金融機関に示せば、「資産はあるが手持ち資金を確保したいだけ」と判断されて、自己資金がゼロでも大きな問題はないでしょう。しかし、資産もない場合には「支出が多くてお金を貯めることができない人物」と判断されてしまうのです。そのため、自己資金率・保有資産(≒貯金)額は重要というわけです。

信用情報

信用情報とは、借入者が過去に延滞した履歴や自己破産歴などのことです。仮に、3年前にクレジットカードの支払いを延滞してしまったとします。その場合は、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターという機関に延滞の履歴が残っており、金融機関はローン審査のとき、これらの機関に信用情報を照会します。

仮に、信用情報を照会した結果「延滞履歴があり」と判断されれば、ほぼ確実にローンは組めないでしょう。それくらい金融機関は信用情報を重視します。延滞歴などの履歴は5~8年で消えますが、いつ消えるかは履歴の種類や機関によって異なります。仮に年収1000万円で自己資金が1500万円あっても、信用情報に履歴が残っていればローンは組めない可能性の方が高いです。

物件の収益性と担保価値

次に物件の収益性と担保価値です。たとえば、都内でアパート経営をして、すでに満室稼働をしている…都内の一等地にアパートを建築する…などの場合には、収益性や担保価値が高く評価されやすく、年収が低くてもローン審査に通る可能性はあります。

一方、地方の「空室ありの築古アパート」を購入する場合には、その物件の収益性と担保価値は低く評価されるため、年収1000万円でも不動産投資はしにくいでしょう。

不動産投資の年収まとめ

このように、不動産投資の年収は一概に○○万円以上とはいえません。逆にいうと、年収1000万円あっても、上述したように不動産投資ローンを組むことができずに、不動産投資できないケースもあります。そのため、今回解説した銀行の審査内容を知り、有利にローンを組め不動産投資が始められる傾向を知ることが重要です。

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