不動産投資で詐欺の手口に引っかからないために気を付ける点4つ

不動産投資をしている人の中には、残念ながら詐欺に遭った人もいます。もちろん、詐欺に遭う確率は低いですが、詐欺に遭ってしまうと大きな損失を被る可能性があるのは事実です。

そこでこの記事では、不動産の詐欺にはどのような手口があるか?そして、その詐欺に引っかからないためには、何に気を付ければ良いか?という点を解説していきます。

不動産投資の詐欺の手口と気を付ける点

今回解説する詐欺の手口は以下です。

  • 原野商法による詐欺(裁判事例あり)
  • 嫌悪施設を伝えずに契約させる詐欺
  • 満室稼働を装う詐欺
  • 二重譲渡による詐欺

以下より、上記4つの詐欺の手口の詳細、および気を付けるべき点を解説していきます。

原野商法による詐欺(裁判事例あり)

1つ目の詐欺の手口は「原野商法」による詐欺です。この手口については以下を知っておきましょう。

  • 原野商法とは?
  • 裁判事例
  • 気を付ける点

原野商法とは?

原野商法とは、値上がりする見込みがないような土地を、あたかも「将来値上がりする」というような謳い文句で購入させることです。たとえば、以下のような営業トークで値上がりすることをアピールします。

  • 周辺に開発計画がある
  • この土地を高く購入したい人を知っている
  • 周辺に利便施設ができる

このように、再開発の計画などをアピールし、土地の将来性が高いとアピールしてきます。しかし、結局は上記のようなことは実施されずに、価値のない土地が手元に残る…という状態になってしまうのです。

「原野」という言葉が使われていますが、もちろん原野のような土地だけでなく「アパート」や「区分マンション」など、投資用不動産でも同じような詐欺があります。

裁判事例

原野商法には、実際に訴訟に発展した事例がいくつもあります。たとえば、栃木県那須塩原所在の土地4区画を購入した買主が原野商法の詐欺に遭った事例です。

この土地に関しては、売主業者は買主に以下のような点をアピールしていました。

  • 近くにショッピングモールができる
  • 大型スーパーが進出する
  • インターチェンジができる

しかし、実際には上記は実現せずに、裁判では「会社ぐるみの組織的詐欺行為」と認定されて、売主業者が買主に損害金を支払っています。

気を付ける点

このような原野商法に引っかからないためには、まず自分で調査することです。行政の計画であればホームページをチェックし、民間企業の施設ができるなら問あわせて確認します。

また、たとえば「計画道路」や「再開発計画」はどこの行政でもあるものです。しかし、結局は実現しないケースも多いので、「計画」があるだけで実現したときを見越した金額で購入するのは避けましょう。

投資物件をはじめとした不動産を購入するときには、基本的に「今」の状態でいくらが適正価格か?を見極めることが重要です。

嫌悪施設を伝えずに契約させる詐欺

2つ目の詐欺の手口は「嫌悪施設を伝えずに契約させる」る詐欺です。この手口については以下を知っておきましょう。

  • 詐欺の内容とは?
  • 気を付ける点

詐欺の内容とは?

この詐欺は、以下のような嫌悪施設が近くにあるにも関わらず、売主や仲介する不動産会社が買主にその旨を伝えずに契約するという詐欺です。

・暴力団事務所
・墓地
・煙などが出る工場

上記のように、買主が心理的瑕疵を受けそうな物件の場合は、売主側は重要事項説明にてその旨を伝える義務があります。それを、「知っていたのに伝えずに契約させる」というのが、この詐欺の手口です。

気を付ける点

この詐欺で気を付ける点は、自分で現地を入念に確認することです。仮に、周辺に前項のような嫌悪施設があったことを売主が伝えておらず、その旨を主張して売買契約の解除や、損害賠償金の裁判を起こしたとします。

そして、裁判には勝訴して契約解除&賠償金を得ることができても、売主側と揉める可能性は高いですし、結局は再度投資用物件を探す手間などがかかって、買主からしたらデメリットが大きいです。そのため、きちんと周辺を隈なく歩き回り、自分の目でしっかりと嫌悪施設がないかを確認する必要があります。

満室稼働を装う詐欺

3つ目の詐欺は、満室稼働を装って物件を紹介してくる詐欺です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 詐欺の内容
  • 気を付ける点

詐欺の内容

この詐欺の手口は、投資用物件を紹介してくる業者が、架空の賃借人と賃貸借契約を結び、空室物件を満室稼働として紹介してくる詐欺です。要は、一時的に満室稼働になるものの、購入後すぐに賃貸借契約を解除されるリスクがあります。

当然ながら、満室稼働と空室がある物件では収益性が違います。空室の場合には、物件購入後に「賃付け」する必要があるので、一定期間はその部屋からの家賃収入はゼロです。また、そもそも空室が長期間つづいているのであれば、その理由をきちんとヒアリングしなければいけません。

気を付ける点

この詐欺の気を付ける点としては、レントロール(貸借条件一覧表)をきちんと確認し、直近に契約した人が不自然に多くないかをチェックすることです。レントロールとは、賃借人の契約内容などが詳細に書かれています。

この詐欺の厄介なところは、架空とはいえ賃貸借契約書があるので、「満室に見せかけるための詐欺だ」と証明しにくいという点です。そのため、事前にきちんとレントロールを確認し、詐欺に遭うリスクを下げる必要があります。

二重譲渡による詐欺

4つ目の詐欺は二重譲渡による詐欺です。この詐欺については以下を知っておきましょう。

  • 詐欺の内容
  • 気を付ける点

詐欺の内容

この詐欺の手口とは、購入希望者以外の第三者に同一物件を売却すること…つまり、ある物件に対して2人の買主と売買契約を結ぶという詐欺です。いわゆる「二重譲渡」といわれますが、この場合は善意の第三者が先に登記すると所有権を主張できません。

たとえば、あなたが売主Xとアパートの売買契約を結んだとします。しかし、売主Xは買主Aさんともアパートの売買契約を結んでいました。このとき、買主Aさんは「二重譲渡」しているという事実を知らずに契約していて、あなたよりも先に登記したとします。

その場合、仮にあなたがアパート購入金額の全額を売主Xに支払っていたとしても、買主Aさんの所有権には対抗できないのです。つまり、支払った売買代金が無駄になってしまいます。

気を付ける点

この詐欺で気を付けるべき点は以下の点です。

  • 怪しい不動産会社からは購入しない
  • 登記の内容を調べる

まず、怪しい不動産会社からは購入しないことです。怪しい不動産会社とは、会社の所在地がマンションの一室だったり、全く実績がなかったりする不動産会社です。もちろん、このような不動産会社が全て詐欺をするわけではありませんが、会社の規模などは確認しておきましょう。

また、登記の内容を調べることも重要です。不動産の登記内容は誰でも調べることができ、法務局に行けば謄本を取得できます。難しければ取得代行サービスもあるので、利用して見ると良いでしょう。

不動産投資の詐欺まとめ

このように、不動産投資では売主や仲介する不動産会社が詐欺をすることもあります。まずは、上述した詐欺の手口を知ることです。そして、自分できちんと調査し、売主や不動産会社の言葉を鵜呑みしないように気を付けましょう。

また、そもそも「信頼できる不動産会社に仲介を依頼する」という点も重要になるので、不動産投資をサポートしてくれる不動産会社選びも重要になります。

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