不動産投資でサラリーマンが失敗しないために気を付けるポイント4つ【節税や確定申告についても解説】

不動産投資は収益性が高く、かつ安定しています。さらに、サラリーマンはローンを借りやすいので、サラリーマンの中で不動産投資を検討している人は少なくないです。

そこでこの記事では、サラリーマンが不動産投資をする際に気を付けてべきポイントを4つに絞って解説していきます。節税や確定申告についても解説していくので参考にしてください。

不動産投資でサラリーマンが気を付けるポイント

不動産投資でサラリーマンが気を付けるべきポイントは以下です。

  • サラリーマンが陥りがちな失敗例を知る
  • 不動産投資で節税を求め過ぎない
  • 不動産投資で確定申告する流れを知る
  • 不動産投資のブログも読んでみる

サラリーマンが陥りがちな失敗例を知る

気を付けるべき1つ目のポイントは、サラリーマンが陥りがちな失敗例である以下を知ることです。

  • 自主管理にして本業に支障が出る
  • 過度な借入をしてしまう
  • 副業に該当してしまう

サラリーマンならではの失敗例を知ることで、自分が不動産投資を行うときは同じ失敗をしないように対策できます。

自主管理にして本業に支障が出る

仮に、アパート投資やマンション投資など、いわゆる「一棟物件」を保有する投資をしたとします。この場合、一般的には不動産投資に関する業務を管理会社に委託しますが、一部自主管理をすることも可能です。

たとえば、賃借人の募集や契約手続き、家賃の徴収は管理会社に依頼するものの、共用部の清掃などは自分で行う…などです。一部自主管理にすることで、管理委託料を安くすることが狙いになります。

しかし、サラリーマンは基本的に忙しく、特に家族がいる方は時間が読めません。そのため、たとえ「清掃」だけでも大きな負担になり本業に支障が出ることがあるので、基本的には全て管理会社に委託した方が良いでしょう。

過度な借入をしてしまう

冒頭のように、サラリーマンは自営業者や経営者と比べて「収入が安定している」と評価されるため、ローンの審査に有利な傾向があります。

しかし、それ故に過度な借入をしてしまうケースがあり、過度な借入をすると返済負担によって物件の赤字リスクが高まってしまうのです。

そのため、将来を見据えた上でプライベートな収支を加味し、適切な借入額を設定しましょう。特に、「借入可能額=返済可能額」という認識を持つと危険なので注意が必要です。

副業に該当してしまう

不動産投資は基本的に副業に該当しません。というのも、不動産投資が副業に該当するなら、親から賃貸アパートを相続したら副業に該当してしまい、副業NGの企業なら即売却しなければいけない…ということになるからです。

しかし、不動産投資は概ね10室5棟以上の規模は事業と見なされ、この規模では副業と見なす企業もあります。そのため、10室5棟以上の規模になりそうであれば、勤務先に相談してから不動産投資を行った方が良いでしょう。

不動産投資で節税を求め過ぎない

気を付けるべき2つ目のポイントは、不動産投資で節税を求め過ぎないことです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 不動産投資の節税とは?
  • 節税を求めすぎてはいけない理由

簡単にいうと、「節税」は不動産投資においてはオマケのようなものなので、そのオマケをメインに置いてはいけないということです。

不動産投資の節税とは?

ここでいう「不動産投資の節税」とは所得税の節税のことです。不動産投資は「年間家賃収入-年間経費」で算出される不動産所得がプラスであれば、その所得に対して税金がかかります。

ただ、不動産所得は総合課税なので、仮にマイナス(赤字)の場合にはサラリーマンであれば給与所得から差し引くことができるのです。

そして、不動産投資の場合は「減価償却費用」という高額な経費を計上できるので、「実際は黒字だけど会計上は赤字」になりやすく、それが節税につながるというわけです。

節税を求めすぎてはいけない理由

サラリーマンは節税できる機会が少ないこともあり、不動産投資をするときには「節税」に注目する人もいます。しかし、不動産投資の本質は「家賃収入を上げること」なので、節税を求めすぎてはいけません。

また、前項の通り不動産投資は減価償却費用が計上できるからこそ節税効果が高いですが、減価償却費用の計上期間は決まっています。

つまり、その計上期間が終われば節税効果は薄れるので、長期間行う不動産投資の中で節税効果が高いのは一時的な期間といえるのです。そのため、あくまで不動産投資は家賃収入を上げることが目的であり、節税は副次的なメリットと認識しておきましょう。

不動産投資で確定申告する流れを知る

気を付けるべき3つ目のポイントは、不動産投資で確定申告する流れを知ることです。サラリーマンの方は確定申告にあまり縁がないと思うので、以下の点を知っておきましょう。

  • 確定申告とは?
  • 赤字でも確定申告を行う
  • 確定申告の方法と期限

確定申告の期限に遅れると延滞税が発生することもあるので注意が必要です。

確定申告とは?

確定申告とは、自分の所得を申告して納税することです。サラリーマンも所得税と住民税を支払っていますが、勤務先が代わりに支払って(源泉徴収)くれるので手続きは不要です。

しかし、不動産投資は勤務先は関係ないので、自ら申告して納税する必要があります。具体的には、確定申告に必要な書類を集めて、期限までに管轄の税務署に提出するという流れです。

赤字でも確定申告を行う

不動産所得(年間家賃収入-年間経費)が赤字であれば確定申告する義務はありませんが、上述したように赤字分は給与所得から差し引けるので必ず確定申告しましょう。不動産投資など、勤務先が関わっていない所得については、自ら申告しないと赤字計上されません。

確定申告の方法と期限

確定申告の方法は色々とありますが、最も簡単な方法は確定申告作成コーナーを利用して書類を作成することです。

税務署から確定申告に必要な書類を持ち帰り、手書きで記入することも可能です。しかし、確定申告作成コーナーを使えば、減価償却費用なども自動計算されるので楽に書類をつくることができます。

また、期限は翌年の2/15~3/15(休日によって変動)になります。たとえば、2019年1月1日~12月31日までの不動産所得は、2020年2月17日~3月16日が確定申告期間です。

不動産投資のブログも読んでみる

気を付けるべき4つ目のポイントは、不動産投資のブログも読んでみることです。これは必須ではありませんが、サラリーマンが不動産投資をするならおすすめできる情報収集になります。

というのも、ブログは「web記事」や「書籍」などとは違い、作者の実体験が基になっているケースが多いからです。そのため、たとえば以下のようにサラリーマンが参考になる内容が載っています。

  • 不動産投資は勤務先に言うべきか?
  • サラリーマンが不動産投資をするときに感じた苦労
  • サラリーマンが確定申告してみた!

要は、ブログでは同じ悩みを抱えた人が書いている内容に出会いやすいため、サラリーマンが不動産投資する上で参考になるのです。

サラリーマンの不動産投資まとめ

サラリーマンが不動産投資をはじめるときには、まず上述したサラリーマンならではの失敗例を理解しておきましょう。その上で、節税ではなく家賃収入を重視し、確定申告の流れを頭に入れておきます。

そして、情報収集として「ブログ」という選択肢があることを認識して情報収集を行うと、不動産投資の成功に近づきます。

【関連記事】
不動産投資セミナーのおすすめ人気ランキング10選【2019年】