不動産投資は節税効果が高いといわれる投資です。しかし、そもそも何の税金の節税効果が高いのか？なぜ節税効果が高くなるのか？を理解していない人も多いでしょう。
しかし、その点をしっかり理解しておかないと、不動産投資のメリットを最大限活かした投資にはなりません。そこでこの記事では、不動産投資の節税効果にフォーカスを当て、その仕組みや節税方法について解説していきます。
目次
不動産投資で節税できる仕組み
まずは、不動産投資で節税できる仕組みについて、以下の点を知っておきましょう。
- 所得税は総合課税だから節税できる
- 相続税は評価額が下がるから節税できる
不動産投資で節税できる税金は、所得税と相続税になります。ここでは、この2つの税金が節税できる仕組みを解説します。
所得税は総合課税だから節税できる
不動産投資では所得税の節税効果が高いですが、その点について以下を知っておきましょう。
- 総合課税の仕組み
- サラリーマンが不動産投資をした事例
総合課税の仕組み
不動産投資は「年間家賃収入－年間経費」という計算式で所得（不動産所得）を算出し、その所得に対して税金がかかります。
不動産所得は総合課税なので、ほかの所得と合算して所得税を算出するという仕組みです。そして、詳しくは後述しますが、不動産投資は経費項目が多いので「実際は黒字だが会計上は赤字」という状態になりやすいのです。
つまり、その赤字分をほかの所得から差し引くことができ、そうなると所得税が下がります。これが、不動産投資をすると所得税の節税効果が高いという仕組みです。
サラリーマンが不動産投資をした事例
たとえば、給与所得700万円の人の所得税は97.4万円です。仮に、この人が不動産投資をしており不動産所得がマイナス50万円であれば、給与所得と合算して650万円（700万円－50万円）まで下がります。
そして、650万円の所得にかかる税金は87.25万円なので、不動産投資することで税金は約10万円下がるということです。ただ、上述したように不動産投資の場合は「実際は黒字だが会計上は赤字」になりやすいです。
つまり、この場合でも不動産投資で利益を上げつつ会計上はマイナス…なのであれば、不動産投資で儲かっている上に節税効果でも利益が生まれている…という状態になっています。
相続税は評価額が下がるから節税できる
また、不動産投資の場合は以下の理由で相続税も節税できます。
- 相続税評価額が下がるから
- 貸家を建築していると評価額はさらに下がるから
相続税評価額が下がるから
そもそも相続税は、「（相続税評価額－基礎控除）×税率－控除」で計算されます。基礎控除は法定相続の人数によって決まり、税率と控除額は相続税評価額によって決まります。
そして、相続税評価額が低いほど税率は下がるので、相続税を節税したければ相続税評価額を下げるしかないということです。
不動産の評価額は、土地は路線価で算出し相場の8割ほど、建物は固定資産税評価額で算出し相場の5~8割ほどまで下がります。このように、不動産は評価額がガクっと下がるので、相続税の節税効果が大きいのです。
貸家を建築していると評価額はさらに下がるから
また、所有している不動産が貸家（賃貸用不動産）の場合には、建物・土地の評価額はそれぞれ以下の計算式になります。
- 貸家（建物）＝建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
- 貸家が建てられている土地の評価額＝更地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
細かい説明は省きますが、自宅などを所有しているときよりも評価額が下がるので、不動産「投資」をする節税効果は大きいです。
不動産投資の節税は経費が重要
前項で、不動産投資が節税できる仕組みが分かったと思います。その点を受け、数ある投資の中で不動産投資が所得税の節税に良いといわれている理由について、さらに以下の点を深掘りしていきましょう。
- 経費になる項目が多い
- 減価償却費用が高額
- 経費を加味した節税事例
「実際は黒字だが会計上は赤字」という状態という最も大きな理由が、上記の「減価償却費用が高額になる」という点です。
経費になる項目が多い
上述したように、不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算します。そして、年間経費は以下のように計上できる項目が多いので、不動産所得は下がりやすいのです。
- ローン返済額の金利
- 固定資産税・都市計画税
- 退去時の原状回復費用
- 管理委託手数料
- 火災保険料や地震保険料
- 管理費・修繕積立金(区分所有）
- 共用部の修繕費用（一棟投資）
- 税理士への報酬（確定申告を依頼する場合）
- その他経費（物件運営のための交通費など）
このように、たとえば物件を見学しにいく交通費や、不動産投資の勉強のための書籍代やセミナー出席代なども経費となります。
減価償却費用が高額
前項の経費の中でも減価償却費用が高額なることで、不動産所得は下がりやすくなります。そこで、減価償却費用について以下の点を知っておきましょう。
- 減価償却費用とは？
- 減価償却費用の計算式
- 減価償却費用の計上期間
減価償却費用とは？
不動産投資の「経費」としての減価償却費用とは、建物を取得した金額を経費として計上できる費用のことです。イメージとしては、「建物は経年劣化していくので、その劣化分を経費として計上することが認められている」のようなイメージになります。
ただ、建物を取得するときにはローンを組んでいるケースが大半であり、仮に建物価格が3,000万円だったとしても、そのお金は長期間ローンを組んで返済しています。
そのため、「ローン返済額＜減価償却費用」という状態になりやすく、それ故に「実際は黒字だが会計上は赤字」という状態になりやすいのです。
減価償却費用の計算式
減価償却費の計算式は、「建物購入代金×償却率」になり、償却率は以下のように構造によって決まっています。
- RC（鉄筋コンクリート）造：償却率0.022（耐用年数47年）
- 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
- 木造：償却率0.046（耐用年数22年）
たとえば、建物価格が1,700万円のマンション（RC造）を取得したとします。その場合、「1,700万円×0.022＝37.4万円」もの経費が計上できるのです。
仮に、この不動産投資で年間25万円の利益を上げいた場合、減価償却費用を加味するとマイナス12.4万円になるので、その分節税にもなるというわけです。
減価償却費用の計上期間
ただし、減価償却費用は計上期間が決まっており、以下のように築年数と耐用年数のバランスによって計上期間は異なります。
- 築年数＞耐用年数＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
- 築年数＜耐用年数＝ (法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)
仮に、耐用年数47年のマンション（RC造）を築15年時点で購入した場合には、「（47年―15年）+15×0.2＝35年」もの間、減価償却費用を計上できます。
不動産投資の節税まとめ
このように、不動産投資は所得税・相続税の節税効果が高いです。特に、所得税の節税に関しては、不動産投資ならではの「減価償却費用」が高額になるという点が、節税効果の高い理由になります。
不動産投資の本質は「家賃収入により利益」ですが、副次的な効果として節税効果についても理解しつつ運営していくと良いでしょう。
