不動産投資で失敗した事例5つ【借金や自己破産をしないために】

不動産投資は「投資」なので、当然ながら失敗することもあります。不動産投資でいう失敗とは、「収入<支出」という状態になり赤字物件になってしまうことです。

そこでこの記事では、不動産投資で失敗した事例を5つ紹介するので、その事例から失敗しないための対策を学びましょう。

不動産投資の失敗事例5つ

不動産投資の失敗事例5つは以下の通りです。

  • 長期シミュレーションしないで収支が悪化した
  • サブリースの保証家賃を一定で計算していた
  • 借金が大き過ぎて自己破産した
  • 自主管理したことで手間がかかった
  • 不動産投資の失敗率を甘く見ていた

上記の失敗事例は、どれも単純な原因であり対策方法はあります。それらを学ぶことで、自分が不動産投資するときの失敗率は下がるでしょう。

①長期シミュレーションしないで収支が悪化した

1つ目の失敗事例は、長期シミュレーションしないで収支が悪化したという事例です。この事例では以下のことを知っておきましょう。

  • 長期シミュレーションとは?
  • 長期のシミュレーションをしないデメリット

長期シミュレーションとは?

長期シミュレーションとは、20年程度の期間で収入と支出をシミュレーションしておくことです。不動産投資の場合、収入は家賃収入で、支出はローン返済や固定資産税など多岐に渡ります。

その収支を事前にシミュレーションしておくことで、将来にわたって収益を維持できる物件選定ができるというわけです。

長期のシミュレーションをしないデメリット

不動産投資をする上で、長期のシミュレーションをしないデメリットは以下の通りです。

  • 定期的に発生する支出が読めない
  • 家賃下落を読み込めない

たとえば、賃借人が退去するときには原状回復費用が発生する可能性があり、一棟投資なら定期的に共用部の修繕費用が発生します。さらに、建物は経年劣化する関係で家賃は下落していきます。

このような収入・支出面の変化は長期のシミュレーションをしない限り分からないので、長期シミュレーションをしないことで「10年経過したら赤字転落した」という失敗につながるのです。

②サブリースの保証家賃を一定で計算していた

2つ目の失敗事例は、サブリースの保証家賃を一定で計算していた事例です。この点に関しては以下を知っておきましょう。

  • サブリースとは?
  • 国土交通省が注意喚起するほど多い事例

サブリースとは?

ここでいうサブリースとは、空室保証タイプのサブリースです。まず、物件オーナーはサブリース会社と賃貸借契約を結び、その後サブリース会社は第三者と賃貸借契約を結びます。

要は、サブリース会社が又貸しするというわけです。物件オーナーからすると、サブリース会社が契約できてもできなくても…つまり、仮に物件が空室でもサブリース会社から家賃をもらうことができます。

そのため、「空室保証」とい呼び方をしますが、そのときもらう保証家賃は相場家賃より下落します。そのため、サブリースとは「相場家賃より下落するけど空室時も家賃保証がある」という仕組みです。

国土交通省が注意喚起するほど多い事例

サブリースに関する失敗例は、保証家賃が定期的に見直されることを認識していないという事例です。その原因は「30年保証」などとサブリース会社が謳っているからです。

しかし、この30年保証は「サブリース契約を30年結ぶことが可能」という意味であり、保証家賃が30年間変わらないという意味ではありません。

しかし、30年間保証家賃が変わらないと勘違いする人が多く、国土交通省も「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」と注意喚起を促すほどです。

この勘違いは不動産投資の失敗につながるので、保証家賃は下落していくものと思っておきましょう。

③借金が大き過ぎて自己破産した

不動産投資3つ目の失敗事例は、借金が大きすぎて自己破産した事例です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 借金が大きくなる原因
  • プライベートの収支をきちんと考える

借金が大きくなる原因

不動産投資で借金が大きくなるとは、言い換えると「ローンの借入額が大きすぎる」ということです。そして、ローンの借入額が大きくなる原因は「借入可能額=支払い可能額」だと勘違いすることです。

要は、ローンの審査に通ったことで、「金融機関の審査に通ったということは返済可能ということだ」と勘違いしてしまうことです。しかし、借入額が多すぎると結局は支払い負担が大きくなり、支払い不能になってしまうという失敗事例につながります。

プライベートの収支をきちんと考える

なぜ、このようなことが起きるかというと、金融機関の審査はあくまで「借入者の年収や安定性」「物件の収益性」を客観的に見ているに過ぎないからです。

しかし、実際は借入者によって家族数も違いますし、夫婦共働きかどうかも違います。つまり、家庭によってプライベートの収支が異なるので、その点を加味した借入額にしなければいけません。

その点をしっかりと計算して借入額を計算しないと、最悪の場合は自己破産に追い込まれて不動産投資は失敗に終わってしまいます。

④自主管理したことで手間がかかった

不動産投資4つ目の失敗事例は、物件を自主管理したことで手間がかかってしまった失敗事例です。自主管理とは、アパートやマンションなどの一棟投資において以下のような業務を自分でやることです。

  • 家賃の徴収
  • 滞納時や問い合わせ対応
  • 共用部の管理や点検
  • 共用部の修繕手配
  • 退去時の立ち合いおよび修繕手配

一般的には、家賃の数%程度の手数料を支払い、上記の業務は管理会社に委託します。しかし、自主管理することで、その管理委託手数料を浮かすことができるのです。

しかし、実際に自主管理すると非常に大きな手間がかかるので、サラリーマンを兼業していた人が「手間がかかり本業に大きな支障が出た」という失敗事例もあります。

そのため、数%の手数料を惜しまず、基本的には管理会社に一任させた方が良いでしょう。

⑤不動産投資の失敗率を甘く見ていた

5つ目の失敗事例は不動産投資の失敗率を甘く見ていたという事例です。この点について以下を知っておきましょう。

  • 失敗率は分からない
  • デメリットもきちんと理解する

失敗率は分からない

不動産投資は個人投資家も多く参入しており、投資家は自分の物件運営状況を公表しません。

そのため、不動産投資の失敗率は正確には分かりませんが、「不動産投資=安定性が高い」と謳っているケースが多く、その点を勘違いしてい失敗率を低く見積もり過ぎると危険です。

デメリットもきちんと理解する

確かに、不動産投資の収益源は「家賃」という変動の小さいものであり、実物資産であるが故に資産価値の変動もほかの金融資産と比べると小さいです。そのため、不動産投資が比較的安定性が高い投資というのは事実といえるでしょう。

一方で、「流動性が低い」「金利負担がある」「初期費用が高い」などのデメリットもあります。大事なのは、不動産投資のメリット・デメリットをきちんと見極め、失敗率を低く見積もり過ぎないことです。

その上で、上述した長期シミュレーションをしっかりと行い、収益性の高い物件運営をしていくことが重要になります。

不動産投資の失敗まとめ

不動産投資は比較的安定している投資であるものの、常に「失敗する」可能性は考えておく必要があります。また、失敗事例を知っておくことで、失敗しないための対策にもなります。

まずは、上述した5つの失敗事例の概要を理解し、同じような失敗をしないように注意することが重要です。

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