不動産投資とは?儲かる仕組みを徹底解説

 

投資をして資産形成したい…と考えている人の中には、数ある投資の中で何を選べば良いか分からないと思っている方もいるでしょう。投資の中でも「不動産投資」は儲かる投資の1つと言われていますが、あまりその仕組みを知らない方もいます。

そこでこの記事では、不動産投資とはどのような投資か?儲かる投資なのはどのような仕組みだからか?という点を解説するので、どの投資をしようか迷っている方は参考にしてください。

不動産投資とは?

そもそも不動産投資とは、アパート・マンションなどの一棟物件やマンションの一室などの区分物件を購入し、そこに賃付けすることで家賃収入を得る投資です。不動産なので、その不動産自体を売却することで利益をあげることも可能ですが、諸費用や税金がかかるので、売却益はあくまでサブ的な収益です。

不動産投資の儲かる仕組み

不動産投資の仕組みは前項の通りですが、儲かる仕組みとしては以下の通りです。

  • 安定した家賃収入
  • レバレッジ効果による収益性と利回り
  • 減価償却費用による節税

不動産投資は、この「家賃収入が安定していること」が儲かる投資である最も大きな理由といえるでしょう。

安定した家賃収入

不動産投資が儲かる1つ目の仕組みは、安定した家賃収入です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 家賃収入が安定している理由
  • 保証会社を付けることもできる
  • サブリースもある

家賃収入が安定している理由

家賃収入が安定している理由は、株価や仮想通貨の価格のように変動する要素が少ないからです。たとえば、株価は企業が不祥事を起こした…赤字転落した…などの理由でも暴落しますし、マイナス金利政策などの経済政策によっても大きく変動します。

一方、家賃が大きく変動することは稀で、強いて言えば「事故物件になる」「災害で損傷する」など、株価の暴落要因に比べると発生リスクは極めて低いです。現に、株価が1年で半値になることはあっても、家賃が1年で半値になるケースは極めて稀といえます。

保証会社を付けることもできる

また、不動産投資は保証会社を付けることで、仮に賃借人が家賃を滞納したときに家賃を保証してもらうことができます。ただし、保証会社を付けるのであれば以下の点には注意が必要です。

  • 保証会社の独自審査があるので入居ハードルが上がる
  • 保証料が発生する
  • 家賃を滞納した全額・全期間保証するわけではない

まず、保証会社が独自に審査するので入居ハードルが上がり、それは空室率の上昇につながります。そして、保証料が発生し、その保証料は賃借人に負担してもらうことが多いため、さらに入居ハードルは上がるといえるでしょう。

また、賃借人が滞納した家賃をどのくらい期間・金額保証するかは、保証会社やプランによるので事前確認は必須です。

サブリースもある

前項のように、家賃は変動リスクが小さい上に保証会社を付けることで延滞時のリスクヘッジもできます。その上、サブリース契約を結ぶことで空室時も家賃を保証することができます。サブリース契約とは、サブリース会社と契約を結ぶことで、入居者がいなくてもサブリース会社から家賃をもらうことです。

しかし、サブリースの場合は定期的に家賃が下落していくのですが、その事実を知らずに契約をしてトラブルになるケースが多いです。この点は、国土交通省も「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」とリリースを出しているほどなので、注意が必要です。

レバレッジ効果による収益性と利回り

不動産投資が儲かる2つ目の仕組みは、レバレッジ効果による収益性と利回りです。この点については以下を知っておきましょう。

  • レバレッジ効果とは?
  • 不動産投資はローンを組める
  • レバレッジ効果による収益性の違い

レバレッジ効果とは?

投資の世界でいうレバレッジ効果とは、「小さい資金でどのくらい高額な資産を取得できるか?」という意味であり、レバレッジ効果が高いほど小さい資金で高額な資産を取得できる投資になります。そして、不動産投資は数ある投資の中でもレバレッジ効果の高い投資といえるでしょう。

不動産投資はローンを組める

なぜ不動産投資がレバレッジ効果の高い投資かというと、不動産投資ローンを組んで物件を取得できるからです。借入額は人によりますが、自己資金の10倍以上の資産(物件)を取得できることも少なくありません。

レバレッジ効果による収益性の違い

レバレッジ効果が高いと収益性も高くなりやすいのですが、それは投資の収益が「保有資産額×利回り」で計算されるからです。たとえば、長期の株式投資はレバレッジ効果1倍(なし)が基本なので、同じ初期(投下)費用・利回りの場合の収益性の違いは以下の通りです。

  • 不動産投資:300万円×レバレッジ効果10倍×利回り3%=年間90万円
  • 株式投資:300万円×レバレッジ効果1倍×利回り3%=年間9万円

このように、レバレッジ効果が高く保有資産額が大きくなりやすいため、不動産投資は収益性も高く儲かりやすいのです。ただし、上記は不動産投資に成功している前提という点は注意してください。

減価償却費用による節税

不動産投資が儲かる3つ目の仕組みは、減価償却費用による節税効果が高い点です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 不動産所得は総合課税
  • 減価償却費用は高額になりやすい
  • 節税事例

不動産投資が儲かる仕組みの1つに「減価償却費用による節税」があるのは間違いないですが、節税効果はあくまで不動産投資で儲けるサブ的な要素である点は認識しておきましょう。つまり、不動産投資のメインは家賃収入なので、節税できる物件ではなく家賃収入を安定して上げられる物件がベストということです。

不動産所得は総合課税

不動産所得の利益(不動産所得)は総合課税という仕組みです。総合課税は、給与所得などほかの所得と合算して計算されます。不動産所得は「年間家賃-年間経費」で計算され、経費の中でも減価償却費用は高額になりやすいです。

減価償却費用は高額になりやすい

減価償却費用とは、「建物の取得費用を毎年経費として計上できる」費用であり、建物の取得費用に以下の償却率を掛けます。

  • RC(鉄筋コンクリート造):償却率0.022(耐用年数47年)
  • 重量鉄骨:償却率0.030(耐用年数34年)
  • 木造:償却率0.046(耐用年数22年)

たとえば、建物価格3,000万円の木造アパートを取得すれば、「3,000万円×0.046=138万円」が年間の計上できる減価償却費用になります。

節税事例

たとえば、減価償却費用を加味せずに、会社員の方が不動産投資によって年間100万円の利益が出ていたとします。つまり、物件の家賃収益が100万円あるということです。仮に、この物件が前項の事例に出したアパートだとすると、減価償却費用を加味することで、会計上はマイナス38万円になります。

そのため、このケースの場合は不動産投資によって実際に100万円儲かっているものの、さらに38万円を給与所得から差し引くことができるのです。給与所得から差し引くことができれば所得税も減額されるので、「家賃収入で100万円儲かる+節税で儲かる」ということになります。

これが、不動産投資が「節税」で儲かる仕組みになり、投資の中でも減価償却費用を経費計上できる投資は不動産投資くらいでしょう。

不動産投資の仕組みまとめ

不動産投資が儲かる仕組みは、このように「安定した家賃収入」「レバレッジ効果の高さ」「減価償却費用による節税効果」の3点が大きいです。この特徴を知っておくことで、ほかの投資と比較したときに不動産投資を選ぶべきかどうかが判断しやすいでしょう。

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