「不動産投資はやめておけ」という話を聞いたことがあるでしょうか？確かに、投資全般にはリスクがつきものなので、不動産投資にも当然リスクはあります。そのリスクを考えると、「不動産投資はやめておけ」という意見も完全に無視できません。
そこでこの記事では、不動産投資はやめとけと言われる代表的な理由4つを解説し、その対策についても合わせて解説してきます。不動産投資を検討している方は、ぜひご確認ください。
目次
不動産投資はやめとけ・やめた方が良いと言われる理由と対策
不動産投資はやめておけ・やめた方が良いと言われる主な理由は以下の通りです。
- 初期費用が高額になる
- 空室と家賃下落リスクがある
- ローンを組むのでリスクが大きい
- 流動性が低い
上記について、やめておけ・やめた方が良いと言われる具体的な理由、および対策について以下より解説していきます。
初期費用が高額になる
不動産投資はやめておけ・やめた方が良いと言われ1つ目の理由は、初期費用が高額になるからです。この点については以下を知っておきましょう。
- 初期費用の項目
- 初期費用額の目安
- 初期費用が高いことへの対策
初期費用の項目
不動産投資物件を購入するときには、以下の初期費用がかかります。
- ローン関係費用（手数料・保証料）
- 登記関係費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 仲介手数料（中古購入時）
- 保険料（火災保険・地震保険）
- 固定資産税精算分
- 不動産取得税
投資物件を購入するときには不動産投資ローンを組むのが一般的ですが、仮に頭金が必要であれば上記の費用にプラスして頭金も初期費用といえます。
初期費用額の目安
前項の初期費用は借入額や物件によって異なりますが、目安としては新築物件で「購入額×4％～5％」、中古物件で「購入額×7％～8％」程度です。つまり、3,000万円の物件であれば、新築物件なら120万円～150万円、中古物件なら210万円～240万円が初期費用になります。
さらに、頭金が5%必要であれば上記に150万円プラスした金額が必要になります。このように、不動産投資は初期費用額が高くなるため、投資をするときに多くの手持ち資金を失ってしまうというリスクがあります。だからこそ、不動産投資はやめておけと言われるというわけです。
初期費用が高いことへの対策
初期費用が高いことへの対策は以下の通りです。
- 金融機関を選ぶときは初期費用も加味する
- 地震保険は地震リスクを調べて加入する必要性を検討する
- 自分の収入に合った物件を選択する
実は、初期費用を抑える対策はあまりありません。そのため、大事なのは初期費用を捻出しても問題ないキャッシュフローを考えることです。つまり、初期費用を支払っていくら残るか？今後どのくらいの支出があるか？を計算し、初期費用を支払っても問題ないかを判断します。
その上で、物件価格はいくらが適性か？借入額はいくらが適性か？を判断し、自分の収入に合った物件を選択することが重要です。
空室と家賃下落リスクがある
不動産投資はやめておけ・やめた方が良いと言われる2つ目の理由は、空室と家賃下落リスクがあるです。この点については以下を知っておきましょう。
- 空室・家賃下落リスクの内容
- 空室家賃下落リスクへの対策
空室・家賃下落リスクの内容
空室になれば家賃収入はゼロになりますし、建物は経年劣化するので基本的に家賃は下落すると思っておきましょう。いずれにしろ、年間の家賃収入は減額になりますので、減額することによって赤字になるリスクがあります。
空室家賃下落リスクへの対策
どちらも、リスクを加味して収支シミュレーションすることが重要です。空室リスクは不動産会社にヒアリングし、家賃下落リスクは周辺の同じような物件の家賃を調べて、築年数によってどのくらい金額が異なるかをチェックします。
そして、空室リスクと家賃下落を予測し、それらはパーセンテージに換算して収支シミュレーションに落とし込みましょう。その上で、長期的に収益を上げられる物件を選定することが重要です。
ローンを組むのでリスクが大きい
不動産投資はやめておけ・やめた方が良いと言われる3つ目の理由は、ローンを組むのでリスクが大きいからです。この点については以下を知っておきましょう。
- ローンは金利がかかる
- 繰り上げ返済時の注意点
- ローンを組むことでリスクが発生することへの対策
ローンは金利がかかる
まず、ローンは金利がかかるため、利息部分を余計に支払う必要があります。たとえば、借入金額3,000万円、借入期間30年、元利均等返済でローンを組んだ場合、金利による総返済額の違いは以下の通りです。
- 1.5％：37,272,960円
- 2％：39,918,960円
- 2.5％：42,672,960円
このように、金利2％で利息が1,000万円近くあり、この金利負担はそのまま借入者の負担となります。
繰り上げ返済時の注意点
また、「5年後に300万円支払う」など、期間途中で繰り上げ返済することは可能ですが、不動産投資ローンの場合は「残債×2％」の手数料がかかるなど、繰り上げ返済手数料は高額になるケースもあります。そのため、繰り上げ返済を行う前提で借入するのは避けた方が良いでしょう。
住宅ローンの場合は手数料が安価なので、この点は住宅ローンと不動産投資ローンの大きな違いといえます。特に、住宅ローンを組んでいる方は、この「違い」については知っておかなければいけません。
ローンを組むことでリスクが発生することへの対策
ローンを組むことで発生する「金利負担」への対策は、身の丈以上の借入をしないという点です。金融機関でローンを組むときは金融機関がローン審査をしますが、その審査に通過したからといって「返済可能額」というわけではありません。
家族数や子供の年齢などによって収支は違うため、プライベートの収支も加味した上でローンの借入額は決めましょう。
流動性が低い
不動産投資はやめておけ・やめた方が良いと言われる4つ目の理由は流動性が低いからです。この点については以下を知っておきましょう。
- 流動性が低い理由
- 流動性が低いことへの対策
不動産の流動性が低いとは、簡単にいうと「売却するのに時間がかかる」ということです。
流動性が低い理由
流動性が低い理由は、以下のように売却するための手順が多いからです。
- いくらで売れるか？という査定をする
- 仲介してくれる不動産会社を選定（媒介契約）
- 売却活動＆交渉
- 申込み＆契約
- 引渡し
査定～引き渡しまでは半年以上かかることも少なくないため、不動産は現金化しにくいのは事実です。
流動性が低いことへの対策
そもそも、流動性が低いことの最大のリスクは、突発的な支出が発生したときに対応できないからです。というのも、たとえば子供の進学や家族の事故・病気などで、まとまったお金が必要であっても不動産は現金化が遅いです。
そのため、流動性が低いことへの対策は以下になります。
- 手持ち資金をある程度確保しておく
- 売れにくい田舎の物件や築古物件は避ける
不動産投資はやめとけと言われる理由まとめ
このように、不動産投資はやめておけと言われる理由は、「初期費用が高額になる」「空室と家賃下落リスクがある」「ローンを組むのでリスクが大きい」「流動性が低い」というのが代表的です。
まずは、それぞれの理由の内容を知りましょう。そして、それぞれの対策を知ることによってリスクヘッジができるため、不動産投資で成功する確率を上げてくれます。
