不動産投資には税金がかかり、その税金がどのような仕組みかを知らないと損することもあります。また、税金の種類は1種類ではなく、仕組みも単純ではないので注意が必要です。この記事では、そんな「不動産投資にかかる税金」にフォーカスを当て、税金の種類・仕組み・対策などを解説していきます。
目次
不動産投資の税金の仕組みと対策
まずは、不動産投資の税金の仕組みと対策について以下を知っておきましょう。
- 不動産所得の計算式
- 所得税率と計算方法
- 不動産所得がある場合の計算実例
- 不動産所得税を抑える対策
ここでは、不動産投資のメイン収益である「家賃収入（≒不動産所得）」に対する税金について解説してきます。
不動産所得の計算式
不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算されます。年間家賃収入は、読んで字のごとく1年間で得た家賃の総収入のことです。物件が複数ある場合は、全物件を合算して計算します。
一方、年間経費とは以下のように物件運営に必要な経費のことです。
- ローン返済の金利分
- 減価償却費用
- 固定資産税や都市計画税
- 退去時の原状回復費用
- 管理委託手数料
- 火災保険料や地震保険料
- 管理費や修繕積立金(区分所有）
- 共用部の修繕費用（一棟投資）
- 税理士への報酬（確定申告を依頼する場合）
- その他経費（物件運営のための交通費など）
所得税率と計算方法
前項の計算式でプラスになれば、「不動産所得あり」として税金がかかります。不動産所得は総合課税なので、給与所得や事業所得と合算された後に、以下の税率を掛けて控除額を差し引き算出するという仕組みです。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
不動産所得がある場合の計算実例
では、実際に不動産所得がある場合に、どのくらいの税金がかかるかを計算してみましょう。今回計算するのは、給与所得が650万円の会社員が、不動産投資で150万円の不動産所得を得たという前提です。以下の順番で税金を算出していきます。
- 給与所得だけの所得税
- 不動産所得を合算した所得税
給与所得だけの所得税
まずは、給与所得650万円に対する所得税を計算します。上述した税率と控除額を加味すると、この場合の所得税は「650万円×20％－42.75万円＝87.25万円」です。会社員であれば、この税金は勤務先から源泉徴収されるので、個人的に納税する必要はありません。
不動産所得を合算した所得税
次に、不動産所得を加味する場合は、所得は800万円（650万円＋150万円）まで上がります。そのため、所得税は「800万円×23％－63.6万円＝120.4万円」です。
このケースの場合は、不動産所得が150万円発生したことによって税額が33.15万円上昇した…つまり、不動産所得に対して33.15万円の所得税が発生しているといえます。
注意点は、所得税率は累進課税なので、所得額が上がると税率も上がる点です。ということは、給与所得と不動産所得は合計していくらか？何パーセントの税率が適用されるか？によって、上昇する税額も異なります。
不動産所得税を抑える対策
前項までで解説した不動産所得税を抑える対策としては、以下を知っておくことです。
- 減価償却費用とは？
- 減価償却費用の計算方法
- 減価償却費用と不動産所得
減価償却費用とは？
上述した「年間経費」の中に減価償却費用がありますが、この費用は簡単にいうと「建物の購入費用を毎年経費計上できる費用」になります。
そして、この費用が高額になるケースがあり、減価償却費用を計上することで会計上の不動産所得はマイナスになるものの、本当は黒字運営できている…という状態になりやすいのです。
減価償却費用の計算方法
減価償却費用の計算は、「建物の購入価格×償却率」であり償却率は以下の通りです。
- RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
- 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
- 木造：償却率0.046（耐用年数22年）
たとえば、建物価格3,000万円の重量鉄骨造のアパートを建築した場合、減価償却費用は「3,000万円×0.030＝90万円」なので、年間計上できる減価償却費用が90万円ということです。
減価償却費用を算出するときは、確定申告作成コーナーを利用すると良いです。というのも、このサイトであれば条件を入力するだけで、機械的に減価償却費用を計算してくれるからです。
減価償却費用と不動産所得
たとえば、前項のアパート経営をしていて、減価償却費用を加味しない不動産所得が年間80万円…つまり、その不動産投資から80万円の収益を上げているとします。もちろん、上述のようにこの80万円は給与所得などと合算され、所得税が算出されるという仕組みです。
しかし、前項のように減価償却費用は90万円なので、この金額を加味すると不動産所得はマイナス10万円になります。つまり、不動産投資で利益は上げているものの、減価償却費用を加味することで、その利益は会計上マイナスになります。
そのため、不動産所得に対して税金は発生しません。それどころか、給与所得から10万円差し引けるので、不動産投資することで節税にもなっているのです。
固定資産税・都市計画税（固都税）
不動産投資における税金で最も重要なのは、前項の不動産所得によって発生する税金です。ほかには、不動産を保有するとランニングコストとして固定資産税・都市計画税（固都税）がかかります。
固都税については以下を知っておきましょう。
- 固都税の概要と計算方法
- 固都税の軽減について
固都税の概要と計算方法
固定資産税とは、不動産の所有者全員に課せられる税金であり、たとえ空き家だとしても固定資産税は発生します。一方、都市計画税は固定資産税と似ていますが、「都市計画区域」内の不動産に発生する税金になります。
固都税の税率は以下の通りです。
- 課税標準×1.4％
- 課税標準×最高0.3％
固都税額については、物件を取得するときにヒアリングしましょう。中古不動産であれば既に支払いっている固都税をチェックすれば良いですし、新築物件であれば不動産会社に概算を算出してもらえます。
固都税の軽減について
賃貸を含む住宅用の不動産であれば、以下の軽減が適用されます。
- （土地）小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準×1/6
- （土地）一般住宅用地（200m2超の部分）：課税標準×1/3
- （新築建物）120㎡までの部分：固定資産税が1／2
このように、土地に関しては課税標準額が最大で1/6、新築であれば建物部分の固定資産税は1/2です。新築建物の軽減措置については、「３階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅」であれば、新築後5年間適用されます。一方、これ以外の一般住宅であれば新築後3年間の適用です。
物件を選ぶときには、固都税がどのくらい軽減されるのか？も確認してから選ぶと良いでしょう。
不動産投資の税金まとめ
不動産投資の税金については、まず不動産所得税について理解しておきましょう。不動産所得税の仕組みや、税金を抑える対策について理解しておくことで、不動産投資で収益を上げやすくなります。その次に、固都税について理解するという順番をおすすめします。
