不動産投資の成功の鍵を握るのは「物件選び」です。というのも、購入した物件の収益性によって、投資が成功するかどうかが変わるからです。
そこでこの記事では、不動産投資の物件の探し方を3つ、物件の選び方を3つ、合計6つの物件の探し方・選び方を解説していきます。
目次
不動産投資の物件の探し方3つ
不動産投資の物件を探し方は以下の通りです。
- 不動産会社からの紹介
- ポータルサイトで探す
- その他の検索方法
はじめにいっておくと、不動産会社からの紹介が最も成約率が高くなる方法でしょう。ただ、導入としてはネット検索をしてポータルサイトで物件を探す方法をおすすめします。
不動産会社からの紹介
1つ目の探し方は不動産会社からの紹介です。この点については以下を知っておきましょう。
- 不動産会社へのアプローチ方法
- 不動産会社へ訪問するときの注意点
- 不動産会社で物件を探すメリット
不動産会社へのアプローチ方法
不動産会社から物件を紹介してもらうときは、ネット検索などをして「投資用物件を取り扱っている不動産会社」を調べて問い合わせをするだけです。大抵は、サイト上に「問い合わせフォーム」などがあるので、そこから不動産会社にアプローチします。
不動産会社にアポなしで訪問して対応することはありますが、問い合わせをしないと担当者に会えずに無駄足になってしまうこともあるので、問い合わせをして日時を決めてから会いに行った方が良いでしょう。
不動産会社へ訪問するときの注意点
不動産会社へ訪問するときの注意点は、以下の物件条件をある程度絞ってから訪問することです。
- エリア
- 利回り
- 物件価格
- 想定家賃収入
上記は明確に決めなくても良いですが、ある程度決めないと不動産会社側も紹介すべき物件が分かりません。そのため、「○○沿線で物件価格は2,000万円～3,000万円…」くらいは決めておきましょう。
不動産会社で物件を探すメリット
不動産会社で物件を探すメリットは以下の点です。
- 未公開物件を紹介してもらえる
- スムーズに話が進む
まず、ネット検索などでは引っかからない未公開物件を紹介してもらえることです。ただし、不動産会社からある程度信頼されないと未公開物件は紹介してもらえないので、その意味でも前項の「条件の提示」は重要です。
また、投資物件を購入するときは不動産会社に仲介してもらうので、不動産会社に物件を紹介してもらえればスムーズです。たとえば、「申し込み状況」などがその場で分かるので、良い物件があったときにスピード感が出ます。
ポータルサイトで探す
次に、ポータルサイトで物件を探すという方法です。ポータルサイトとは、SUUMOやHOME’Sなど投資用物件がラインナップされているサイトのことです。ポータルサイトにも以下の種類があるので、それぞれの特徴を認識しておきましょう。
- 専業系ポータルサイト
- 総合ポータルサイト
- 不動産会社のポータルサイト
物件数などは時期によって変わるので、どのサイトが最も掲載数が多いかは分かりません。ただ、どれかの種類に偏るのではなく、それぞれを1つでもフォローしておくことをおすすめします。
専業系ポータルサイト
専業系とは、投資用物件に特化したサイトのことであり、健美家・楽街などのサイトを指します。この専業系ポータルサイトは投資用物件に特化しているため物件数も豊富で、「投資物件に関するコラム」などが充実しているのが特徴です。
総合ポータルサイト
総合ポータルサイトとは、HOMESやSUUMOなどのように投資用物件以外もラインナップしているポータルサイトのことです。大手のポータルサイトが多いので、幅広い物件がラインナップされており、検索しやすいという点が特徴になります。
不動産会社のポータルサイト
不動産会社のポータルサイトとは、住友不動産・野村不動産・東急不動産（リバブル）・三井不動産（リハウス）など、大手の不動産会社が独自に運営しているサイトのことです。
ただ、大手の不動産会社が運営しているとはいえ、上述したサイトと比べると物件数は少ない傾向にあります。そのため、前項で紹介したサイトの補助的な役割で活用すると良いでしょう。
その他の検索方法
前項までの方法がメジャーな方法ですが、その他の方法として以下が挙げられます。
- 国税庁主催のオークションに参加
- 競売物件から探す
- 現地の立て看板経由で連絡する
- 地方自治体が運営するサイト（空き家バンク）
ただ、国税庁主催のオークションや競売物件は、劣悪な環境の物件も多く初心者にハードルが高いです。また、現地の立て看板はそもそも少ないですし、問い合わせても不動産会社以外は相手にされない可能性があります。
そして、地方自治体が運営するサイトは、空き家を紹介してくれるサイトなので、空き家をリノベーションして不動産投資する前提です。仮に、上記に興味があれば、それぞれのワードで検索してみましょう。
不動産投資の物件の選び方3つ
前項で不動産投資の物件の探し方が分かったと思いますが、次にその中でどのように物件を選べば良いか？について解説します。不動産投資の物件を選ぶ際は以下に注意しましょう。
- 値引きは可能
- 不動産会社とのつながりを持つ
- 収支シミュレーションを改めて行う
値引きは可能
物件を選ぶ際は「値引きは可能である」ということを頭に入れておきましょう。もちろん、値引き不可の物件もありますが、値引きをすることができれば収益性は大きく上がります。また、値引き交渉を売主に伝えるかは不動産会社の判断であり、伝えない方が良いと判断すれば担当者がその場で値引き交渉を断るでしょう。
値引き交渉する際は「○○万円であれば必ず買う」と明確に伝えることが大切です。というのも、不動産会社の担当者が売主に値引きを伝えるときに、「買うかどうか分からない」では交渉のしようがないからです。そのため、必ず買う意思を示した上で、明確な金額を提示しましょう。
不動産会社とのつながりを持つ
上述の「不動産投資物件の探し方」で解説した、ポータルサイト経由で物件を探すときには不動産会社とつながりを持つことを意識しましょう。
というのも、サイトに掲載されていた物件を購入するケースよりも、その後に不動産会社に紹介してもらった物件を購入するケースの方が多いからです。
その理由は、やはりネットに出回っている情報よりも、不動産会社が抱えている未公開物件の方が優良物件は多いからです。そのため、サイト経由で問い合わせるときは、その先の「物件を紹介してもらう関係性づくり」を意識すると良いでしょう。
収支シミュレーションを改めて行う
また、不動産会社に物件を紹介されるときもサイトで物件を探すときも、利回りをはじめとした収益に関する数値が掲載されています。しかし、この数値は予想賃料など不覚的要素が多いです。
そのため、その数値を鵜呑みにして購入してしまうと、実際に物件運営したときには想定通りの数値にならないこともあります。
つまり、家賃のシミュレーション・年間経費のシミュレーションは改めて行い、再度収支シミュレーションを行った上で物件を選ぶ必要があるということです。
まとめ
このように、不動産投資の物件の探し方は、主にポータルサイトや不動産会社からの紹介になります。大事なのは、物件をたくさんチェックして物件の良し悪しの判断や、相場観を養うことです。
そして、検討物件があれば収支シミュレーションなどを改めて行い、最終的に収益性の高い物件かを見極めてから選びましょう。
