不動産売却を検討している人の大半は、はじめて不動産を売却するという人が多いでしょう。そんな人は、騙されるかも？と不安に思うものです。そこでこの記事では、不動産売却のガイドとして、騙されないように不動産を売却する方法を解説していきます。
目次
不動産売却の方法で知っておくべきこと
不動産売却で騙されないためには、以下を知っておきましょう。
- 不動産売却の流れを知ろう
- 一番重要なの不動産会社
- 囲い込みには要注意
不動産売却の流れを知ろう
まずは、不動産売却の流れである以下を知ることです。
- 査定
- 媒介契約
- 売却活動
- 申込み
- 売買契約
- 引渡し
不動産売却の全体の流れを知っておくことで、まず「自分は何をすべきなのか？」を把握しておくことができます。
査定
不動産売却は、まず査定からはじまります。査定とは、「恐らく売れるであろう」という金額を、不動産会社に算出してもらうことです。その金額を確認し、そもそも売却するべきかどうかを決めます。また、査定するときは、一括査定サイトで複数社に査定依頼した方が良いでしょう。
というのも、一社だけに査定すると、本当にその査定額が適性か分からないからです。そのため、ネットで簡単に複数社へ査定依頼できる、一括査定サイトの利用がおすすめなのです。
媒介契約
査定が終われば、実際に売却を依頼する不動産会社を選び、その不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶことで、その不動産会社へ自分の不動産の売却を正式に依頼することになります。媒介契約には3種類あり、それぞれの違いは以下の通りです。
| 項目 | 一般媒介 | 専属専任媒介 | 専任媒介 |
| 不動産会社 | 複数社に依頼可能 | 依頼は1社のみ | |
| レインズ登録 | 任意 | 契約後5日以内 | 契約後7日以内 |
| 売却報告義務 | 義務なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 可能 | 不可能 | 可能 |
色々と違いありますが、基本的には専属専任媒介契約か専任媒介契約のどちらかが良いでしょう。なぜなら、この2つの媒介契約は1社にしか売却を依頼できないからです。そのため、その1社が広告費と人件費を投下してくれるので、結果的に売却スピードが早くなりやすいです。
売却活動
媒介規約を結んだら、次は以下のように売却活動がはじまります。
- 広告による集客
- 内見アポの調整
- 内見の案内や交渉
基本的に、上記は全て不動産会社の営業担当者が行ってくれます。売主がやることは、営業担当者からの連絡を受けてアポを調整することや、室内の清掃などです。
申込み
内見や交渉が終わり、売却価格や引渡しなどを合意できたら、次は検討者から申込を受けます。申込みを受けると、その部屋の案内はストップになります。ただ、申し込みは法的拘束力がないので、申込み者はリスクなしでキャンセルすることが可能です。
しかし、申し込みキャンセルをされると、案内をストップしている期間が無駄になってしまうので、売主の立場ではなるべく避けたいです。そのため、資金計画が確定していたり、検討度合いが高かったりと、申し込みキャンセルリスクが低い場合しか申込みを受け付けてはいけません。
売買契約
申込みから概ね1週間以内に売買契約を締結します。売買契約は法的行為なので、自己都合でキャンセルした場合には預かっている手付金が違約金となります。売買契約の手続きは、基本的に営業担当者が主導するので、売主は契約書へ署名・捺印するくらいです。
引渡し
売買契約を締結してから、概ね1か月以内に引渡しをします。引渡しは、その不動産の鍵を買主に引渡し、買主は売買金額を支払います。そして、その日のうちに売主から買主への所有権移転登記の手続きも行われるので、その手続きが完了したら不動産売却は終了となります。
一番重要なの不動産会社
前項で、不動産売却の全体の流れが分かったと思います。次に、その中でも重要な「不動産会社選び」について以下を解説します。
- 不動産会社が行うこと
- 不動産会社は一括査定サイトで見極める
- 査定額が高すぎる不動産会社には注意
不動産会社が行うこと
前項のように、不動産会社は検討者の集客やスケジュール調整・契約手続きなど、不動産売却の大半を担っています。そのため、不動産会社とその営業担当者が優秀かどうかは、不動産売却において非常に重要なのです。
不動産会社は一括査定サイトで見極める
不動産会社は一括査定サイトで複数社査定依頼し、その査定金額の根拠を見極めましょう。つまり、その査定額を算出した理由は何か？をヒアリングして、その理由が信頼できるかどうかを見極めるということです。
査定額が高すぎる不動産会社には注意
というのも、査定金額の「高さ」だけで不動産会社を判断してしまうと、「媒介契約を取得することだけ」を目的とした不動産会社を選定する可能性があるからです。そのような不動産会社は、結局「売れないので価格を下げましょう」となる可能性が高いです。
そうならないよう、査定額の「根拠」をきちんと見極めて、信頼できる優良企業を選定しましょう。この「根拠なく査定額を高く提示する不動産会社」は割と多いので、騙されないように注意する必要があります。
囲い込みには要注意
さいごに、不動産売却で最も注意すべき「囲い込み」について以下を解説します。
- 片手取引・両手取引を知ろう
- 囲い込みとは？
- 囲い込みされないための対策
片手取引・両手取引を知ろう
囲い込みの前に、片手取引と両手取引について解説します。両手取引とは、不動産会社が売主と買主の両方を見つけてくることで、仲介手数料を売主・買主の両方からもらえます。片手取引とは、売主・買主のどちらかを見つけてくるだけなので、片方からしか仲介手数料をもらえません。
囲い込みとは？
囲い込みとは、不動産会社が「両手取引」にするという目的で、他社へ物件を紹介しないことです。たとえば、A社に自分の不動産売却を依頼したとします。A社は、不動産会社が閲覧できるREINSに物件情報を登録し、それを見たC社から「当社の顧客（買主）を紹介できます」と連絡が入ったとします。
しかし、A社からするとC社が買主を連れてきてしまうと、片手取引になってしまうのです。それを避けるために、本来は検討社がいないのに「すでに申込み予定の方がいるので案内できません」と断ってしまう行為が囲い込みになります。囲い込みは売主にとって「売却スピードが落ちる」というデメリットしかありません。
囲い込みされないための対策
囲い込みされないようにするための対策とは、REINSのステータスを確認することです。営業担当者に「REINSのステータスを確認したいのでやり方を教えてください」と聞いてみましょう。そうすれば、売主は物件がどのようなステータスでREINS上に登録されているかが分かります。
そのため、たとえば申込みが入っていないのに「公開中」以外のステータスになっていれば、囲い込みをされている可能性があるということです。
不動産売却の方法まとめ
このように、不動産売却で騙されないためには、まず不動産売却の流れを頭に入れて置くことです。次に、そもそも騙すようなことをしない優良な不動産会社を見つけ、念のため囲い込みについても理解しておきましょう。
また、上述したように一括査定サイトを利用して複数社へ査定依頼することが重要ですが、その際はイエウールの利用をおすすめします。というのも、イエウールは参画企業数が一括査定サイトの中でもトップクラスに多く、独自に悪徳企業を排除しているからです。そのため、騙すようなことをしない優良な不動産会社を見つけやすいでしょう。
