不動産売却した時に消費税は課税されるの?

不動産は一千万円単位の高額な商品なので、売却するときに消費税が発生するのか?と心配している人も多いでしょう。仮に、不動産(建物)を3,000万円で売却したときに消費税がかかるのであれば、消費税が10%なら300万円もの消費税が発生します。

しかし、結論からいうと個人が不動産(マイホーム)を売却するときに、消費税は考えなくても良いでしょう。この記事では、そんな「不動産売却時の消費税」について詳しく解説していきます。

不動産売却で消費税はかかるのか?

不動産売却で消費税はかかるのか?という点について以下を解説していきます。

  • 個人で消費税は気にしなくて良い
  • 課税業者は税金がかかる&還付に注意

個人で消費税は気にしなくて良い

冒頭でいったように、個人が不動産(マイホーム)を売却するときに消費税は気にしなくても良いです。というのも、個人が不動産を売却するときは、不動産に発生する消費税は非課税になるからです。正確にいうと、土地は消費されるものではないので消費税は元々非課税であり、建物は消費税が発生しますが個人がマイホームを売却する場合は建物も非課税になります。

ただ、不動産売却時の諸費用である以下には消費税が発生するので注意しましょう。

  • 仲介手数料
  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資関係の手続き

つまり、消費税が上がることで、上記の諸費用も上がるというです。また、上記の「諸費用にかかる消費税」に関しては基本的にマイホームの売却でも投資用不動産の売却でも変わりません。

仲介手数料

まず、仲介手数料は以下のように、売買金額によって利率が異なります。

売買価格 仲介手数料率(上限)
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

注意点は、上記に消費税がかかる点と、仲介手数料の消費税は「土地の売却時の仲介手数料」にも発生する点です。たとえば、土地を3,600万円で売却した場合には、仲介手数料は「3,600万円×3%+6万円=114万円」が上限であり、この金額に消費税がかかります。そのため、消費税が上がれば仲介手数料も上がるのです。

司法書士に支払う手数料

また、司法書士に支払う手数料にも消費税がかかります。そもそも、不動産売却時における「司法書士に支払う報酬」とは、不動産の抵当権抹消登記に関する手数料です。不動産を売却するときにローンが残っていれば、金融機関が売却する不動産に抵当権を設定しています。

しかし、引き渡し時にはその抵当権を抹消する必要があるので、その手続きを司法書士に依頼します。その際に発生する数万円程度の報酬に消費税が発生するのです。なお、不動産売却時は「所有権移転登記」もありますが、この登記に関する費用は一般的に買主負担となります。

融資関係の手続き

融資関係の手続きとは、具体的には繰り上げ返済手数料になります。不動産を売却するときにローンを組んでいれば、そのローンは一括繰り上げ返済をして完済する必要があります。その際、「繰り上げ返済手数料」が発生し、その手数料に消費税がかかっているのです。

注意点は、マイホームの繰り上げ返済手数料は比較的安価ですが、投資用不動産の場合は高額になるケースがある点です。たとえば、マイホームの場合は手数料を数万円程度に設定している金融機関が多いですが、投資用不動産の場合は「ローン残高×2%」などのケースもあります。そのため、売却時には繰り上げ返済手数料の金額を必ず確認するようにしましょう。

消費税は引き渡し時ベースで決まる

上述した諸費用に課せられる消費税については、基本的には引き渡し時をベースとして決まる点は認識しておきましょう。たとえば、売買契約を結んでから引渡しまでに1か月の期間があれば、売買契約時ではなく1か月後の引き渡し時の税率が適用されるということです。

そのため、特に税率が変わるタイミングに不動産売買するときには注意が必要です。とはいえ、不動産本体に消費税がかかるわけではないので、そこまで気にする必要はないでしょう。

投資用不動産は課税対象

また、もう1つの注意点は投資用不動産は課税対象になるという点です。上述した「建物も消費税が非課税になる」のは、あくまで個人が自己居住用不動産を売却したときの話です。そのため、第三者が賃貸している投資用不動産を売却するときは、建物部分には消費税がかかる点は認識しておきましょう。

課税業者は税金がかかる&還付に注意

さて、前項までで個人が不動産売却するときは、諸費用にしか税金がかからない点を解説しました。一方、個人ではなく課税業者が不動産を売却するときには消費税がかかります。

課税業者とは?

そもそも課税業者とは、消費税を納付する義務がある法人、もしくは個人事業主を指します。課税事業者になるかどうかは以下の期間において課税売上高が1,000万円を超える場合です。

・個人事業者:前々年
・法人:前々事業年度

ただし、個人事業主の場合は「個人」が不動産を売却しているので、それが事業としての売却でなければ課税業者でも非課税となります。「事業としての売却」とは、繰り返し・反復して利益を生み出すために売却することなので、たとえばマイホームの売却などは課税業者だとしても非課税です。

消費税の還付方法

次に、消費税の還付について解説します。前提として、消費税の還付が受けられるのは、前項の「課税業者」該当し届け出をしていて、かつ3年間課税業者として継続しているときのみです。さらに、投資用(賃貸用)不動産の購入が対象となります。

これらの条件を満たしている場合は、「受け取っている家賃には消費税が課せられている」として、建物購入時に発生した消費税を還付することが可能です。還付手続きは、確定申告と一緒に行います。

税理士への相談がおすすめ

諸費税の還付に関する法律は、平成22年と28年に改正されています。というのも、従来の法律では「自動販売機スキーム」といわれる抜け道が存在したからです。詳しい説明は省きますが、簡単にいうと賃貸用の不動産を建築しているときに、敷地内に自動販売機を設置します。

そして、その自動販売機の「課税割合」を100%にすることで、建物にかかる消費税を全額還付させるというスキームです。つまり、自動販売機を設置するだけで、何百万円…場合によっては1千万円以上の消費税を還付できたというわけです。

このようなスキームを防ぐために法改正が行われ、現在では課税業者になったとしても建物の消費税を全額還付するのは非常に厳しいといえるでしょう。そのため、消費税還付を検討している場合は、物件購入前に必ず税理士に相談する必要があります。

不動産売却の消費税まとめ


このように、基本的には「個人」が「マイホーム」を売却するときは、建物部分の消費税は非課税になるという点を覚えておきましょう。売却時の諸費用である「仲介手数料」「金融機関への手数料」「登記の際に支払う司法書士報酬」に関しては消費税がかかりますが、そこまで大きな金額なのでさほど気にしなくて良いです。

それよりも、不動産売却においては、自分の不動産を高く・早く売却してくれる不動産会社を選ぶことです。そのためには、一括不動産査定サイトである「イエウール」を利用しましょう。イエウールなら、数分の入力作業で複数社に査定依頼でき、一括査定サイトの中でもトップクラスの参画企業数と満足度を誇ります。そのため、自分の不動産売却に適した不動産会社を見つけやすく、結果的に不動産を高く・早く売却しやすくなるでしょう。