不動産投資は中古物件の方が新築よりも良い?【中古マンション・中古アパート・中古戸建て】

不動産投資で中古物件と新築物件のどちらが良いか?という話は割と良く出てくる話です。結論からいうと、不動産投資では基本的に中古物件の方が良いでしょう。この記事では、その理由を詳しく解説していくので、中古物件と新築物件で迷っている人はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の中古物件VS新築(マンション、アパート、戸建て)

冒頭でいったように不動産投資は中古物件を購入した方が良いですが、その点を以下の項目で新築と比較しながら解説していきます。

比較項目 中古 新築
価格 ×
状況把握 ×
融資審査
設備
瑕疵担保責任

投資物件には、マンション・アパート・戸建てと種類がありますが、以下より比較する事項は基本的にどの物件種類でも同じことがいえます。たとえば、中古VS新築だと中古物件の方が価格は安いですが、それは中古マンションと新築マンションでも、中古戸建てと新築戸建てでも同じことがいえるということです。

価格の比較

価格については、中古物件の方が安価であり新築物件の方が高いです。この価格の比較については以下を知っておきましょう。

  • 新築物件の価格が高い理由
  • 価格と利回りは連動する

新築物件の価格が高い理由

新築物件の価格が高い理由は、いわゆる「新築プレミアム」が上乗せされているからです。一般的に、新築物件は「住んだ瞬間に価格が2割落ちる」といわれているほど、新築物件の価格は割高です。というのも、新築物件を売るときは中古物件以上に以下のようなコストがかかっているからです。

  • 集客するための広告コスト
  • モデルルームなどを構えるコスト
  • 販売員を常駐させるコスト
  • 内覧会などのイベントコスト
  • 販売会社の利益

このようなコストがかかっているため、新築物件は割高なのです。中古物件だと、たとえば広告コストは新築ほどかかりませんし、人件費は新築よりも安価です。また、売主が求める利益も不動産会社よりは小さくなるので、中古物件の方が割安になります。

価格と利回りは連動する

価格と利回りは連動し、割安な中古物件の方が利回りは高くなりやすいです。たとえば、同じエリアの同条件のマンションで、新築と中古の利回りを比較しましょう。仮に、新築で2,800万円、中古(築1年)で2,240万円(20%ダウン)で物件を取得したとします。

また、賃料は新築で年間144万円(月12万円)、中古で年間138万円(月11.5万円)と仮定すると、利回りは以下の通りです。

  • 新築:144万円÷2,800万円=約5.14%
  • 中古:138万円÷2,240万円=約6.16%

このように、利回りに換算すると約1%もの違いになります。要は、物件の購入価格は大幅にダウンしますが、家を「購入」ではなく「借りる」人からすると、新築と築1年ではそこまで大きく変わらないので賃料が20%ダウンすることはほぼないのです。そのため、必然的に中古物件の方が高利回りになります。

状況把握の比較

次に状況把握の比較です。状況把握の比較とは、簡単にいうと物件の状況を確認できるか?ということになります。この点についても中古物件の方が有利で、その理由は以下になります。

  • 賃貸状況を確認できるから
  • 管理会社の質を確認できるから

賃貸状況を確認できるから

1つ目は、中古物件の場合だと賃貸状況を確認できるからです。たとえば、6戸の中古アパートを購入したときに、そのアパートが満室稼働であれば、少なくとも購入した直後は安定した収入になります。また、よほど大きな欠陥がなければ、一気に全室空室になるリスクは小さいでしょう。一方、新築の場合は購入(建築)後に賃付けするため、どこまで部屋を埋められるか分からないリスクがあります。

管理会社の質を確認できるから

また、中古の場合は管理会社の質を確認できます。たとえば、築15年の物件を購入するとして、同じくらいの築年数の物件と比べて外観の劣化が激しかったとします。その場合、管理会社が策定した修繕計画が甘い可能性があり、管理会社の質が低い可能性があるのです。

また、ほかにも「自転車置き場の駐輪の仕方が雑」や「ごみの捨て方が汚い」など、共用部の使い方が悪ければ管理会社がきちんと注意喚起できていない可能性があります。中古物件はすでに稼働しているため、このような状況把握ができる点はメリットといえるでしょう。

融資審査の比較

次に融資審査の比較です。融資に関しては新築物件の方が審査に通りやすいというメリットがあります。というのも、金融機関の審査項目には「物件の担保価値」があり、担保価値は築年数に応じて変わってくるからです。当然、新築物件の担保価値は高いので、中古物件と新築物件を比較すると、一般的には新築物件の方が審査に通りやすいといえるでしょう。

ただし、ある程度築浅物件で、すでに「満室稼働」している中古物件であれば、新築並みに審査は通りやすい場合もあります。なぜなら、金融機関の審査は「物件の担保価値」以外にも「物件の収益性」という要素があり、満室稼働している築浅中古物件は物件の収益性が高く評価されるからです。

設備の比較

次に、物件の設備を比較します。物件の設備面では、新築物件の方がグレードが上です。築年数にもよりますが、たとえば築10年の中古マンションと新築マンションは、「10年」という期間でも設備は割と違います。

それが、築15年…20年…30年であれば設備は大きく変わり、やはり中古物件の設備の古さは賃付け時のマイナスポイントになるでしょう。そのため、中古物件を選ぶときは、築年数と設備のグレードに注意する必要があります。

瑕疵担保責任の比較

さいごの「瑕疵担保責任」は新築の方が有利ですが、この点に関しては以下を知っておきましょう。

  • 瑕疵担保責任とは?
  • 新築と中古の違い

瑕疵担保責任とは?

瑕疵とは「欠陥」のことであり、瑕疵担保責任とは「欠陥があった場合の売主の責任」です。たとえば、建物に雨漏り(瑕疵)があり、その瑕疵の責任が売主にあると判断されれば、売主は「補修する」などの責任を負います。つまり、買主からすると売主が瑕疵担保責任を担う期間が長い方が、物件引渡し後の瑕疵に対して安心できるというわけです。

新築と中古の違い

新築物件であれば、売主(施工主)が宅建業者なので、主要構造部分は引渡し後から10年間責任を負います。また、瑕疵があってもその宅建業者の資本的に「補修するお金がない」という状況を防ぐために、保険に入ったり、お金を供託したりしている点も安心できます。さらに、そもそも新築物件の方が中古物件よりも、建物に瑕疵がある可能性は低いです。

一方、中古物件は築年数が経過しているので、新築物件よりも瑕疵が存在する可能性が高いですし、瑕疵担保責任の期間も短いです。物件によって期間は異なりますが、引渡し後数か月から長くても2年程度が一般的でしょう。そのため、中古物件購入時は隈なく物件チェックをして、瑕疵がないか確認しなければいけません。

不動産投資の中古VS新築まとめ

このように、中古物件と新築物件は色々な違いがありますが、やはり何といっても「価格面」が大きな違いです。新築物件はどうしても割高になってしまうので利回りが低くなりやすいため、新築で収益を上げるなら優秀な不動産会社をブレーンにつけるべきでしょう。いずれにしろ、上述した内容を頭に入れて、中古と新築はどちらが良いか判断すると良いです。