不動産投資は一棟買いがおすすめ?

不動産投資は大きく分けて一棟投資と区分投資の2種類あります。どちらもメリット・デメリットがあり、向き・不向きがあります。そこでこの記事では、一棟買いはどんな人におすすめか?そして、おすすめする理由である「一棟買いのメリット・デメリットは何か?」について解説していきます。

不動産投資の一棟買いをおすすめする人

結論からいうと、不動産投資で「一棟投資」をおすすめする人は以下のような人になります。

  • ある程度高額なローンを組める
  • 手元に資金を確保できる
  • 大きな収益を得たい
  • 自分主導で色々判断したい

なぜ、一棟投資を上記のような人におすすめするか?という点を、以下の「一棟買いのメリット・デメリット」で解説していきます。

不動産投資の一棟買いのメリット

不動産投資の一棟買いのメリットは以下の通りです。

  • 収益性が高い
  • 空室リスクを分散できる
  • 自分主導で運営できる
  • 土地の価値が高い

収益性が高い

1つ目のメリットは収益性が高いという点です。もちろん、収益性は物件によって異なりますが、投資物件のポータルサイトを運営する建美家の「収益物件 市場動向年間レポート(2018年)」によると、物件種類ごとの表面利回りは以下の通りです。

  • 一棟アパート投資:8.85%
  • 一棟マンション投資:8.05%
  • 区分マンション:7.74%

上記は2018年の利回りになりますが、2008年~2018年の11年間を見ても、一棟投資の方が利回りは高い年度が多いです。

空室リスクを分散できる

2つ目のメリットは、空室リスクを分散できる点です。このメリットは、前項の「収益性が高い」という理由の1つになりますので、以下の点を知っておきましょう。

  • 空室リスクを分散するとは?
  • どのくらいリスクヘッジになるか?

空室リスクを分散するとは?

一棟投資の場合は区分投資と違って、複数の部屋を所有しそれぞれの部屋から賃料収入を得ます。そのため、1部屋が空室になったとしても、ほかの部屋からの賃料収入でカバーできるのです。一方、区分マンションの場合は1部屋しか保有しないので、物件数を増やさない限り空室時は家賃収入がゼロになります。

どのくらいリスクヘッジになるか?

たとえば、総戸数8戸のアパート一棟を所有していて、1部屋が1年間で2か月間空室になったとします。その場合でも、ほかの8部屋からの1年間ずっと家賃収入あれば、年間の家賃下落率はわずか2%です。

一方、区分マンションの場合は年間2か月の空室があれば、家賃収入は約16.6%も下落します。この空室リスクの分散によって、前項のように一棟投資は収益性(利回り)が高くなりやすいのです。

自分主導で運営できる

3つ目のメリットは、自分主導で運営できるという点です。この点については以下を解説します。

  • 一棟投資の共用部はオーナーの責任
  • 修繕や保守・管理は自由

一棟投資の共用部はオーナーの責任

一棟投資の場合、外壁や外部廊下などの共用部はオーナーの責任です。というのも、区分投資の場合はマンションの入居者全員から組成される管理組合があるため、共用部の修繕などは管理組合が主導します。しかし、一棟投資の場合は管理組合はないため、オーナーが主導するというわけです。

修繕や保守・管理は自由

一棟投資は前項のような仕組みなので、共用部の修繕や保守・管理はオーナーが自由に決められます。たとえば、そもそも外壁工事をするか否かも自由に決められるますし、管理会社の選定も自由です。この点は、一棟投資のメリットといえるでしょう。

土地の価値が高い

4つ目のメリットは、一棟投資は土地の価値が高いという点です。一棟投資の場合、土地は自分だけの名義になりますが、区分投資の場合は建物所有者全員で共有するという扱いです。そのため、区分投資の場合は土地ではなく建物の価値が大半になり、一棟投資の場合は土地も建物もどちらも価値があります。

建物は基本的に経年劣化して価値が落ちていきますので、数十年後にはマンションでも資産価値は極めて低くなります。一方、土地は経年劣化しないので価値は残り続けるため、たとえば相続時にも価値ある財産として子どもに受け継がせることができるのです。

不動産投資の一棟買いのデメリット

一方、一棟買いには以下のデメリットもあります。

  • マンション・アパート一棟は高額
  • 退去の時期が重なるリスクがある
  • 一棟目はノウハウがないので判断しにくい
  • 流動性が低い

マンション・アパート一棟は高額

1つ目のデメリットは、マンション・アパートなどの一棟買いは高額になる点です。もちろん、物件によって金額は異なりますが、少なくとも同じエリアで同じ築年数などの同条件であれば、区分(一室)よりも一棟の方が高いです。

仮に、土地を購入しさらにマンションを建築する…のように、新築の一棟買いであれば億を超えるケースが多いでしょう。不動産投資はローンを組んで物件を購入できますが、高額なローンを組める人は限られているので、そもそも一棟買いできる人も限られてくるということです。

一方、比較的安価な一棟物件もありますが、そのような物件は「空室が多い」や「修繕が必要」などのでリスクを抱えている場合が多いので、中級者向けの物件といえます。

退去の時期が重なるリスクがある

2つ目のデメリットは、退去の時期が重なるリスクがある点です。上述したように、一棟投資は空室リスクを分散できるというメリットがありました。それは、1部屋ではなく複数の部屋を所有しているからであり、逆にいうと退去が重なるとリスクになります。

というのも、退去が重なれば家賃収入が一気に落ち込むものの、ローン返済などの支出は発生しているからです。つまり、一時的にキャッシュフローが悪化し、手持ち資金から支払いが生じることになります。一棟投資にはこのようなデメリット・リスクがあるため、ある程度資金を手元に確保しておく必要があります。

一棟目はノウハウがないので判断しにくい

3つ目のデメリットは、一棟目はノウハウがないので判断しにくいという点です。この点については、以下を解説します。

  • 共用部の修繕も自分主導
  • 管理会社へどこまで委託するかも自分で決める

結論からいうと、ブレーン的な立場である優良な不動産会社を見つけることが重要です。

共用部の修繕も自分主導

一棟投資の場合は共用部の修繕も自分で判断します。実際は管理会社が共用部の修繕計画を策定してくれますが、結果的に修繕するかどうか決めるのは自分です。そのため、ある程度知見がないと判断するのが難しく、費用対効果の高い修繕をするのは難易度が高いといえます。

管理会社へどこまで委託するかも自分で決める

また、管理会社を自分で選定し、その管理会社にどこまで委託するかも自分で決めます。たとえば、小規模な建物であれば、共用部の清掃は自分で行う場合もあります。しかし、実際どの程度自分ができるのか?どこまで委託すれば最も費用対効果が良くなるか?は経験してみないと分からないのです。このような点から、一棟投資の一棟目は難易度が高いといえるでしょう。

流動性が低い

4つ目のデメリットは、以下の理由で流動性が低いという点です。

  • 比較的高額になる
  • 空室率によっては買い手がつかない

まず、一棟建物は比較的高額なので、そもそも「購入できる」ターゲットが少ないです。また、複数の部屋を保有している分、空室が多ければ買い手側も購入を悩みます。これらの理由から、一棟建物は区分建物よりも売却しにくいといえるでしょう。

不動産投資の一棟投資まとめ

不動産投資の一棟投資には、上記のように「収益性が高い」というメリットがある反面、「難易度が高い」などのデメリットもあります。そのため、一棟投資を始める際は上記のメリット・デメリットを天秤にかけて、メリットの方が強いと感じたときに行いましょう。