不動産投資で自己破産を避けるためには?破産を回避する方法4つ

不動産投資は比較的安定している投資といわれますが、あくまで「投資」の一種なので失敗することもあります。そして、その失敗の度合いがひどければ、最悪の場合「自己破産」ということもあり得るのです。そこでこの記事では、不動産投資で自己破産を避けるための4つの方法を詳しく解説していきます。

不動産投資で自己破産を回避する方法

不動産投資で自己破産を回避する方法は以下の通りです。

  • 空室・家賃下落リスクを加味したキャッシュフローの作成
  • リスクを見極める
  • 手持ち資金を確保しておく
  • サブリースは家賃下落も加味する

空室・家賃下落リスクを加味したキャッシュフローの作成

不動産投資で自己破産を回避する最も有効な方法は、物件取得時にキャッシュフローの作成をすることです。この点について以下を知っておきましょう。

  • キャッシュフローとは?
  • 利回りとの違い

キャッシュフローとは?

キャッシュフローとは、その名の通り「お金の流れ」を可視化したものです。たとえば、不動産投資をしていると、以下のようなコストが不定期で発生します。

  • 退去時の原状回復費用
  • 設備入れか費用や修繕(故障時など)の費用
  • 外観など共用部の補修(一棟投資)

仮に、「退去時の原状回復費用」を2年ごとにかかると予測するなら、2年ごとに支出が発生するのでキャッシュフローが悪化します。その支出が膨大な金額になれば「自己資金で賄えない」という状態にもなり得るため、最悪の場合自己破産に追い込まれるリスクがあるのです。そのため、上記の費用を加味して、10年~20年という長期的なスパンでキャッシュフロー表を作成しておく必要があります。

利回りとの違い

収益性を測る指標として有名なのが「利回り」ですが、利回りとキャッシュフローの大きな違いは「利回りは不定期にかかる経費は含めない」という点です。一般的な利回りである実質利回りの計算式は、「(年間家賃収入-年間経費)÷物件価格」ですが、この年間経費はコンスタントにかかる経費だけです。

そのため、前項で紹介したような費用は含まれていないので、収益性を測る指標としてはどうしても不正確になってしまいます。そのため、利回りで物件を厳選しつつも最終的にはキャッシュフローをきちんと作成することで、自己破産に追い込まれるリスクを小さくしましょう。

リスクを見極める

不動産投資で自己破産を避ける2つ目の方法は、以下のリスクをきちんと見極めることです。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク

結論からいうと、上記のリスクを完全に読み切ることはできません。しかし、上記のリスクをきちんと見極め、ある程度予想することで、前項で紹介した「キャッシュフロー」の精度は増します。

空室率の見極め方

空室率の見極め方は不動産会社へヒアリングするか、中古の投資物件だったらレントロールという資料で過去の賃借人歴をチェックすることです。不動産会社のノウハウが豊富であれば、エリア的に空室率の予測を教えてくれます。また、過去の賃借人歴を見ることができれば、実際の空室率を計算することが可能です。

家賃下落率の見極め方

次に、家賃下落率です。家賃下落率は前項と同様に不動産会社へヒアリングしても良いですが、ポータルサイトなどで調べることも可能です。具体的には、エリア・広さ・構造など、自分が取得を検討している物件と近しい条件の物件を検索してラインナップします。

その後、ラインナップした物件を築年数順に並べて、築年数ごとの家賃を㎡単価で算出するという流れです。そうすれば、築年数が1年経過するごとに、大体どのくらいの家賃なのか?…言い換えると、どのくらいの家賃下落率か?が見えてくるでしょう。前項の空室率と一緒に、家賃下落率を算出し、それを加味したキャッシュフローを作成することをおすすめします。

手持ち資金を確保しておく

不動産投資で自己破産を避ける3つ目の方法は、手持ち資金を確保しておくことです。この点に関しては以下を知っておきましょう。

  • 手持ち資金が必要な状況
  • 最低限の手持ち資金

手持ち資金が必要な状況

手持ち資金が必要になる代表的な状況は以下です。

  • 空室になっているがローン返済が発生している
  • 設備入れ替え費用や原状回復費用などがかかる

まずは、空室になって家賃収入がゼロになっているものの、ローン返済が発生しているときです。ほかには、設備入れ替え費用や原状回復費用など、突発的な費用が発生するときには家賃収入だけで賄えない可能性が高いです。

最低限の手持ち資金

前項のような状況のとき、いくらの資金を用意しておく必要があるかはケースバイケースです。そのため、一概に○○万円用意しておくべきとはいえませんが、家賃半年分程度の資金は確保しておきたいところです。たとえば、空室になっても1~2か月で埋まることも多いですが、数か月空室がつづく場合があります。

また、突発的な資金は数十万円程度になる可能性もあるため、最低でも家賃半年分くらいの手持ち資金がないと、金額によっては「支出を手持ち資金で賄えない」ということもあり得ます。そうなると、ほかに借入をするなどが必要になり、最悪の場合には自己破産になるというわけです。

サブリースは家賃下落も加味する

不動産投資で自己破産を避ける4つ目の方法は、サブリースは家賃下落も加味するという方法です。この点については以下を知っておきましょう。

  • サブリースとは?
  • 家賃下落も加味する理由
  • 不動産会社選びも大事

サブリースとは?

ここでいうサブリースとは、不動産会社による(一括)借り上げのことです。たとえば、アパートを保有しておりA社とサブリース契約を結ぶと、A社は第三者へ又貸しします。しかし、あくまでオーナーはA社と賃貸借契約を結んでいるので、A社から家賃をもらうことができるのです。つまり、空室時でも家賃をもらうことができるのがサブリースの仕組みです。

家賃下落も加味する理由

サブリースで家賃下落も加味する理由は、サブリース契約の場合は基本的に2年ほどの周期で家賃は下落するからです。実は、サブリースの家賃が下落するという認識が甘く、トラブルになった事例が多発しており、この件は国土交通省も注意喚起するほどです。そのため、上述した方法と同じ方法で周辺の家賃下落率を予測し、「家賃は下落する」という前提でサブリース契約をしましょう。

不動産会社選びも大事

また、2018年に起きたシェアハウス事業者の倒産は、このサブリース契約がきっかけです。というのも、シェアハウス事業者S社は投資家にシェアハウスを建築してもらい、そのシェアハウスを一括借り上げします。つまり、投資家からすると、ローンを組んでシェアハウスを建築して運営するものの、S社が家賃保証してくれるというわけです。

しかし、結局S社は賃付けに失敗し、投資家へ賃料を滞納したまま倒産します。もちろん、投資家はS社が滞納した賃料を回収できないので、投資家の中にはそれが原因で自己破産に追い込まれた方もいたようです。このようなことにならないよう、サブリース契約をするなら会社の耐力などを加味して選ぶ必要があります。

不動産投資の自己破産まとめ

このように、不動産投資の自己破産はキャッシュフローの作成やリスクの見極めなどが大切になります。いずれにしろ、自分の知見を蓄えつつ、ブレーンとなる信頼できる不動産会社を選定することも重要です。また、自己破産しないような「身の丈に合った物件」を選定できるように、冷静に客観的に収支を見極めましょう。