不動産売却に確定申告は必要?不要な人とするべき人の判断は?

不動産売却をすると確定申告が必要な場合があります。しかし、どのような確定申告が必要で、どのようなときに不要なのかを知らない方も多いでしょう。そこでこの記事では、不動産売却時確定申告が必要なケースと不要なケース、そして確定申告のやり方や書類の作成方法などを解説していきます。

不動産売却で確定申告は必要?

まずは、不動産売却で確定申告は必要か?という点について以下を解説していきます。

  • 確定申告が必要なときと不要なとき
  • 譲渡所得税の仕組みとは?計上できる経費
  • 確定申告の必要書類と書き方と作成の流れ
  • 確定申告する時期

確定申告が必要なときと不要なとき

確定申告が必要なときと不要なときは以下の通りです。

必要 譲渡所得がプラスになり納税する必要がある
3,000万円の特別控除を受ける
不要 譲渡所得がマイナスになる

なお、譲渡所得についての詳細は次章で解説しますので、ここでは譲渡所得とは「不動産の売却益」と思っておいてください。

確定申告が必要なとき

確定申告が必要なときは、まず譲渡所得がプラスになったときです。つまり、譲渡所得という利益がプラスの状態なので、その所得に対して税金がかかるということです。また、マイホームの売却のときには3,000万円の特別控除を受けられることがあります。

特例を受けられるかの詳細は上記のサイトで確認いただきたいのですが、仮に3,000万円の特別控除を受けることができれば譲渡所得が3,000万円控除(マイナス)されます。通常の不動産売却で譲渡所得が3,000万円以上になるケースは少ないので、特例を利用できれば譲渡所得がゼロになるケースが多いでしょう。ただ、この特別控除を利用する場合も確定申告が必要です。

なお、投資用不動産の売却時は3,000万円の特別控除を利用できない点は認識しておきましょう。つまり、この特別控除はマイホーム売却時のみ適用されるということです。

確定申告が不要なとき

一方、譲渡所得がマイナスのときには確定申告は不要です。当然ながら、所得(利益)がないので課せられる税金もないからです。また、「譲渡所得がマイナスになった」と証明する必要もありません。ただ、譲渡所得がマイナスのときに確定申告するメリットもあるので、その点については後述します。

譲渡所得税の仕組みとは?計上できる経費

前項で、譲渡所得税が発生するときや特例を利用するときに、確定申告が必要であることが分かったと思います。次に、譲渡所得税の仕組みについて以下を解説していきます。

  • 譲渡所得の計算式
  • 計上できる経費
  • 譲渡所得税率

上記を知っておけば、譲渡所得がプラスになるかどうか…つまり確定申告が必要かどうかが分かります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)」となります。このように、売却価格と購入時の価格以外にも売買時の諸費用や減価償却費用を加味して計算します。減価償却費用の計算は複雑なので、国税庁のサイトを利用して計算することをおすすめします。

計上できる経費

さて、上記のように譲渡所得を計算するときは売買時の諸費用を加味しますが、諸費用とは「売買時に発生する経費」のことです。具体的には、仲介手数料や収入印紙のことであり、「不動産の売買に直接関係する費用」になります。ただし、国税庁のサイト にもありますが、登記関係費用や固定資産税などは経費として計上することはできません。

譲渡所得税率

上述した譲渡所得がプラスになれば譲渡所得税が発生しますが、税率は以下のように長期保有 短期保有かで異なります。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

長期保有は、不動産を売却した時の1月1日時点で、不動産の保有期間が5年を超えているときです。一方、短期保有は5年以下のときを指します。上述したように、この計算で譲渡所得プラスになれば、確定申告して納税しなければいけません。

確定申告の必要書類と書き方と作成の流れ

次に、確定申告の必要書類と書き方について解説していきます。以下より詳しく説明しますが、基本的にネットで確定申告書類を作成した方が楽です。

確定申告書類の作成方法

確定申告書類は、上述した国税庁の確定申告作成コーナーを利用します。このサイトで以下の順序でクリックしていきましょう。

  • 作成開始を選択
  • 「所得税」の作成を選択
  • 「左記(給与・年金)以外の所得のある方」を選択
  • 「総合譲渡所得」の欄に入力していく

そして、譲渡所得などを入力する画面あるので、必要項目を入力すれば自動計算されます。

必要書類

このときに必要となる書類は、前項の作成書類以外には以下があります。

  • 売買契約書コピー
  • 売買代金受取書コピー
  • 固定資産税精算書コピー
  • 仲介手数料等譲渡費用領収書コピー

また、上記以外に売却した不動産の全部事項証明書が必要で、こちらの書類は法務局で取得可能です。

確定申告する時期

次に、確定申告する時期について解説します。確定申告する時期は、不動産売却をした年の翌年2/16~3/15が基本となります。「基本」というのは、休日を挟むと変動があるからです。たとえば、2020年であれば、休日の影響で2/17~3/16になるので、都度確認が必要になります。

不動産売却時の確定申告で知っておくべきこと

次に、不動産売却時の確定申告で知っておくべき、譲渡損失が出たときについて以下を解説します。

  • 譲渡損失が出たときは損益通算できる
  • 差し引く場合は限度額がある

なお、詳しい諸条件などは国税庁のサイトで確認ください。

譲渡損失が出たときは損益通算できる

譲渡損失が出たときには、サラリーマンであれば給与所得、個人事業主であれば事業所得から損失分を差し引くことができます。たとえば、給与所得600万円のサラリーマンが不動産を売却し、譲渡損失が150万円出たとしましょう。

そのときは、給与所得の600万円から譲渡損失の150万円を差し引くことができるので、給与所得は450万円まで下がります。つまり、給与所得に課せられる税金が下がるということです。仮に、譲渡損失が700万円であれば、給与所得から差し引いても「差し引けない金額」があります。この「差し引けない金額」は、向こう3年繰り越して損益通算できるというルールです。

差し引く場合は限度額がある

ただし、給与所得や事業所得から差し引ける金額には限度額があります。その限度額とは、「ローン残高-売却金額」です。たとえば、ローン残高が3,000万円で売却金額2,500万円であれば、譲渡損失として差し引ける金額の上限は500万円ということになります。

不動産売却の確定申告まとめ

このように、不動産売却時には譲渡所得がプラスになるとき、もしくは3,000万円の特別控除を利用するときは確定申告が必要です。特に、3,000万円の特別控除を利用する機会は多いので忘れないようにしましょう。また、この記事を読んでいる方は、まだ不動産売却を検討している段階の人もいると思います。

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