不動産投資は管理会社の選び方が重要!力のある管理会社を選ぶ方法5つ

不動産投資は物件選びや収支計算なども重要ですが、管理会社選びも重要です。というのも、管理会社は建物の保守・管理や賃付けを担うこともあり、物件運営の中核を担うからです。そこでこの記事では、「力のある管理会社を選ぶ方法」を5つ紹介し、その後に受託戸数ランキングを参考までに紹介していきます。

不動産投資における管理会社を選ぶポイントとは?

不動産投資における管理会社選びのポイントは以下の通りです。

  • 複数社にヒアリングして目的に沿った会社を選ぶ
  • ヒアリング項目をまとめておく
  • レスポンスの早さを見極める
  • ネット集客に強いか?を見極める
  • 手数料の交渉をする

複数社にヒアリングして目的に沿った会社を選ぶ

不動産投資における管理会社選びのポイント1つ目は、複数の管理会社にヒアリングして目的に沿った会社を選ぶことです。その際は、以下の点を比較すると良いでしょう。

  • 賃付けに強い会社か?
  • サービス対応はどうか?
  • 情報提供の頻度は?

賃付けに強い会社か?

不動産投資は賃付けを管理会社に依頼することも多いです。その場合、管理会社が賃付けに強い会社か?を見極める必要があります。具体的には、どのような方法で集客しているのか?自社サイトは充実しているのか?店舗を構えているのか?過去の実績はどうなのか?などの点です。これらの点をヒアリングし、賃付けに強い会社かどうか見極めましょう。

サービス対応はどうか?

次にサービス対応の見極めです。最も重要なのは賃借人からの問い合わせへの対応であり、理想は24時間電話連絡できるコールセンターなどがあることです。真夜中などでもトラブルは発生しますので、そのトラブルに対応できるかどうかは、入居期間を長くできるかどうかを左右します。そのため、対応時間や窓口の有無なども確認しておきましょう。

情報提供の頻度は?

さらに、毎月定期的に物件の周辺情報を提示するか?という点もヒアリングしましょう。たとえば、同じような物件が周辺にできれば、その物件と競合する可能性があります。そのようなことになると、家賃の改定や設備のグレードアップなどを検討する必要があるため、定期的な調査報告は重要なのです。

ヒアリング項目をまとめておく

不動産投資における管理会社選びのポイント2つ目は、ヒアリング項目をまとめておくことです。前項で解説した項目が代表的なヒアリング項目ですが、ほかにも以下の項目はマストでヒアリングする項目といえます。

  • 管理戸数
  • エリアでのシェア率
  • 入居率
  • 家賃回収率
  • 管理委託費用
  • 利用する保証会社
  • 入居審査の方法
  • 集客するための広告手段
  • 家賃滞納時の対応方法
  • 賃貸管理システムがあるかどうか
  • 修繕時に自社で施工手配できるかどうか

ノウハウと適切な管理につながる

前項で挙げた項目は、管理のノウハウにつながり、適切に管理できるかどうか?に関わってくることです。そのため、前項と合わせて必ずヒアリングし、複数の管理会社で比較することをおすすめします。

「地域」に適しているか

また、上述したヒアリング項目のうち「エリアでのシェア率」などは特に重要です。というのも、エリアごとに特製があるので、そのエリアに適した入居者獲得プランが提案できるかどうかは、賃付けに大きく影響してくるからえです。たとえば、その物件のエリア的に、メインターゲットが「単身者」だとします。

その場合、「家具家電付のサービスが良いのではないか?その場合は初期費用は○○万円必要になる」などの具体的提案をしてくれるのが理想です。そのため、管理会社を比較するときは、ターゲットはどのような人か?そのターゲットを集客するための工夫は何かあるか?をヒアリングしてみましょう。

レスポンスの早さを見極める

不動産投資における管理会社選びのポイント3つ目は、レスポンスの早さを見極めることです。というのも、不測の事態が発生したとき、レスポンスが早いかどうかはリスクヘッジにつながるからです。たとえば、賃借人とのトラブルも「対応が早い」のであれば、大きなトラブルに発生する確率を下げることができます。

また、レスポンスが早い場合は、空室時の対応も早いなどのメリットがあるのです。そのため、複数の管理会社へ同じ質問をしてみて、その返答の内容だけではなく「レスポンスの早さ」も比較すると良いでしょう。

ネット集客に強いか?を見極める

不動産投資における管理会社選びのポイント4つ目は、ネット集客に強いかどうかを見極めることです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 賃付けは重要
  • ネット集客の強さ

賃付けは重要

建物の保守・管理も管理会社の重要な仕事ですが、やはり賃付けは収入に直結するので非常に重要といえるでしょう。そして、賃付けは管理会社によって大きく異なるので、その集客力には注目する必要があるのです。

ネット集客の強さ

最近では、賃借人が物件探しをするときにはネットで検索するケースが大半です。そのため、ネット検索に強い管理会社が理想ですので、「○○(エリア名)賃貸」で検索してみましょう。その際に、上位表示される管理会社であればネット集客にも強い管理会社といえます。

手数料の交渉をする

不動産投資における管理会社選びのポイント5つ目は、手数料の交渉をするという点です。ただし、上述した「管理会社の見極め」を行い、管理会社を2社程度まで絞ったという前提です。その2社であればどちらでも良い…という状況なれば、さいごの決め手は管理手数料(%)になります。

そのため、2社のうち安い方の金額で、高い方の管理会社に交渉してみましょう。その際は、具体的に迷っている管理会社の名前を出し、管理委託手数料も提示すると良いです。そうすれば、無理な値引き交渉しならず、きちんとした理由があって値引き交渉していることが伝わります。

不動産投資の管理会社「受託戸数ランキング」

さいごに、管理会社の受託戸数ランキングを紹介します。2019年時点の受託戸数ランキングは以下の通りです。

順位 社名 受託戸数 平均戸数
1 日本ハウズイング 448,774 54
2 大京アステージ 428,633 56
3 東急コミュニティー 338,581 65
4 三菱地所コミュニティ 334,601 77
5 長谷工コミュニティ 275,084 118
6 大和ライフネクスト 265,512 69
7 三井不動産レジデンシャルサービス 205,426 87
8 合人社計画研究所 204,652 52
9 住友不動産建物サービス 190,721 85
10 コミュニティワン 163,916 50

もちろん、受託戸数が多いからといって、自動的に優良な管理会社というわけではありません。しかし、受託戸数が多いということはノウハウが豊富なことは確かなので、管理会社を選ぶ上では検討材料になるでしょう。

不動産投資の管理会社まとめ

不動産投資の管理会社については、上述したヒアリング項目などを参考に選定しましょう。分譲マンションの話ではありますが、「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、そのマンション(アパート含む)に住む人にとって管理会社は重要です。

さらに、不動産投資の場合は「賃付け」という要素も加わるので、管理会社はさらに重要といえるでしょう。そのため、物件選びと同じくらい、慎重に時間をかけて管理会社の選定をすることが重要です。