不動産売却の流れ・基本の知識とは?

不動産の売却は人生でそう何度もある経験ではありません。そのため、「はじめて不動産を売却する…」という人が多いでしょう。ただ、不動産売却時には売却の流れと基本的な知識は知っておく必要があります。そこでこの記事では、不動産売却時の具体的な流れ・やること・基本的な知識について詳しく解説していきます。

不動産売却の流れ・やること

不動産売却の流れは以下の通りです。

  • 査定
  • 媒介契約
  • 売却活動
  • 申込み
  • 契約
  • 引渡し

上記「不動産売却の流れ」で最も重要なのは、査定~媒介契約です。というのも、このフェーズで仲介してくれる不動産会社を選ぶ必要があり、不動産会社によって売却スピードと売却金額が違うからです。

査定

まず、査定については以下を知っておきましょう。

  • 査定には2種類ある
  • 査定は一括査定サイトを利用する

査定には2種類ある

不動産売却時の査定には机上査定と訪問査定の2種類あります。いわゆる「査定依頼」は基本的に机上査定をお願いすることで、机上査定とは不動産会社が過去の成約事例などを参考に査定額を算出します。つまり、物件を実際に見る前に査定額を出すということです。

その後、実際に物件を見て最終的な査定額を算出するのが「訪問査定(実査定)」になります。机上査定と訪問査定の金額が大きく変わることは少ないですが、たとえば室内や外観の劣化が激しければ、訪問査定で金額が下がる可能性はあります。また、机上査定をせずに、はじめから訪問査定を依頼することも可能です。

査定は一括査定サイトを利用する

査定には、大きく分けて以下3つの方法があります。

  • 個別に電話やメールで問い合わせ
  • 直接店舗へ訪問する
  • 一括査定サイトを利用する

結論から言うと、一括査定サイトを利用するのがベストです。というのも、一括査定サイトであれば、ネット上から物件情報などを入力するだけで、複数の不動産会社へ一括で査定依頼できるからです。基本的には、不動産会社によって査定額が異なるので、複数社へ査定依頼した方が良いでしょう。

しかし、一括査定サイト以外の査定依頼方法だと時間と手間がかかるので、複数社へ査定依頼するのは面倒です。そのため、時間と手間がかからない一括査定サイトを利用した方が良いというわけです。

媒介契約

上述した「査定」で、不動産会社が提示した「査定金額を算出した根拠」や「営業担当者の応対」などを確認した後は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれの違いは以下の通りです。

比較項目 一般媒介 専属専任媒介 専任媒介
不動産会社 複数社へ依頼できる 依頼は1社だけ
レインズ登録 義務なし 義務あり(契約後5日以内) 義務あり(契約後7日以内)
売却報告義務 義務なし 義務あり(1週間に1回以上) 義務あり(2週間に1回以上)
自己発見取引 可能 不可能 可能

また、この記事では専属専任媒介契約と専任媒介契約を、合わせて「専任系媒介契約」といいます。

最大の違いは依頼できる不動産会社数

3種類の媒介契約で色々と違いがありますが、最大の違いは依頼できる不動産会社数です。一般媒介契約は複数社へ依頼できる…つまり複数社が自分の物件の売却活動をしてくれます。一方、専任系媒介契約は一社としか媒介契約を結べないので、自分の物件の売却活動をする不動産会社は一社のみです。

ほかの違いはそこまで大きくないでしょう。レインズは不動産会社が閲覧できるネットワークシステムなので、レインズに登録することで他社から顧客を紹介してもらえます。また、売却報告義務は集客状況などの報告義務のことで、自己発見取引は自分で買主を見つけたときのことです。

基本は専属専任媒介契約が良い

3種類の媒介契約には上述したような違いがありますが、基本的には専属専任媒介契約が良いです。というのも、一見すると複数社に売却依頼できる一般媒介契約の方が良いように見えますが、不動産会社からすると他社が先に成約してしまえば仲介手数料をもらえません。そのため、一般媒介契約の場合は広告費や人件費などをそこまで投入しないのです。

一方、専任系媒介契約の場合には一社しか売却活動をしない分、広告費や人件費を投入します。そのため、結局は専任系媒介契約の方が売却スピードは上がります。専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは自己発見取引ですが、自己発見取引はほぼないので気にしないで良いでしょう。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は売却活動がスタートしますが、大半のことは不動産会社がやってくれます。ただ、売主の立場でやることとしては以下があります。

  • 内見前の準備
  • 最終的な判断

内見前の準備

内見前の準備として、室内の掃除や片付けは必須です。少々面倒ではありますが、内見が入る度に掃除・片付けは行っておきましょう。やはり、部屋が汚れていたり散らかっていたりすると、部屋の印象が悪くなります。特に、検討者が衛生面を気にする水まわりの掃除は重点的にやるべきです。

売却活動がはじまる前に、一度水まわりだけは時間をかけて掃除しておくことをおすすめします。市販のカビ取りや油とりなどを利用しても汚れが落ちない場合は、専用のクリーニング業者への依頼を検討して良いほどです。それだけ、水まわりの印象は検討度合いを左右します。

最終的な判断

また、中古不動産の売買は価格交渉されるケースが多く、その価格に応じるかどうかの最終判断も売主が行うべきことです。そのため、ローンの残債や売却時の諸費用、そして退去や新居の費用などを計算し、値引き交渉を受け入れられる価格をざっくりとでも決めておくことをおすすめします。

申込み・契約

価格交渉なども終わり、売却価格や引渡し日に関して売主・買主が合意したら、次に買主から申込を受けます。申込みを受けると、ほかの検討者からは申込みを受け付けることができないので、一旦部屋の案内はストップになります。また、申し込みには法的拘束力がないので、キャンセルは自由に行うことが可能です。

そのため、売主の立場からは申込みは慎重に受けなければいけません。そして、申込みを受けたら、概ね1週間以内に売買契約の締結となります。売買契約には法的拘束力があるので、キャンセル時には契約時に預かっている手付金が違約金となります。

引渡し

売買契約が成立したら、さいごに引渡しをして売却活動は完了です。引渡し当日の流れは以下になります。

  • 不動産会社の事務所などに集まる
  • 買主からの入金確認
  • 引き渡し関連の書類に署名・捺印
  • 鍵の引渡しおよび登記手続き

このように、買主からの入金を確認し、その後に鍵の引渡し書類に署名・捺印します。その後は、仲介してくれた不動産会社の営業担当者、および司法書士と一緒に登記手続きをして終了です。登記手続きは司法書士が行うので、売主はローンを組んでいた金融機関で必要書類を受け取れば引渡しに関する業務は完了となります。

不動産売却の流れまとめ

このように、不動産売却は査定~引渡しまでのステップがあります。物件によって異なりますが、査定~引渡しまで5~6か月程度かかることが多いです。そして、上述のように不動産会社を選ぶ「査定~媒介契約が重要」といいましたが、査定時には一括査定サイトのイエウールの利用がおすすめです。

イエウールは、参画企業数も多く、独自に優良な不動産会社を選別しているため、不動産を高く・早く売却してくれる不動産会社が見つかりやすいでしょう。入力作業も数分程度済むので、不動産売却の際は役立つサイトです。