「不動産投資は割に合わない…」という理由で不動産投資をやめた人がいるのは事実です。しかし、単に「不動産投資は割に合わない」と思うのではなく、なぜ割に合わないと思ったのか？をきちんと考えることが重要です。そこでこの記事では、不動産投資が割に合わないと思ってやめた人の理由3つと、そのような事態にならないような対策を合わせて解説していきます。
目次
不動産投資は割に合わないとやめた人の理由
不動産投資が割に合わないと思ってやめた人の代表的な理由は以下の通りです。
- キャッシュフローが悪化して不安になった
- 思ったより利益が出なかった
- 賃借人とトラブルがあり面倒になった
キャッシュフローが悪化して不安になった
不動産投資は割に合わないと思いやめた人の理由1つ目は、キャッシュフローが悪化して不安になったという点です。この点に関して以下を解説します。
- キャッシュフローとは？
- キャッシュフローが悪化する状況
- キャッシュフローが悪化するリスク
- 対策：リスクを織り込んだキャッシュフローの作成
キャッシュフローとは？
キャッシュフローとは「お金の流れ」のことで、要は収入がいつ・いくら入ってきて、支出がいつ・いくら出てくいくか？ということです。不動産投資のメイン収入は家賃であり、支出は固定資産税やローン返済など色々とあります。
キャッシュフローが悪化する状況
実際にキャッシュフローが悪化する状況はいくつかありますが、まずは空室が長くつづいたときでしょう。空室になれば家賃収入は下がり、仮に一室の区分マンション投資であれば収入はゼロです。しかし、ローン返済や税金の支払いなどの支出は発生しているので、キャッシュフローは悪化します。
また、支出に関しても不動産投資には以下のように突発的な支出がつきものです。
- 原状回復費用
- 設備入れ替え費用や修理費用
- 共用部の補修費用（一棟投資の場合のみ）
仮に空室でない状況でも、上記の支出が予想外の金額になればキャッシュフローは悪化するでしょう。
キャッシュフローが悪化するリスク
キャッシュフローが悪化すると「手持ち資金が減る」というリスクがあります。仮に、ローン返済が毎月12万円あり、来月までに支払うべき固定資産税が20万円ある状態で、空室が3か月つづいたとしましょう。その場合、手持ち資金から56万円（12万円×3か月＋20万円）捻出する必要があるので、負担は大きくなってしまいます。
このケースは区分マンション投資でしたが、一棟マンションや一棟アパート投資をしているとき、一気に複数の部屋が空室になる場合もあります。その場合には100万円単位で手持ち資金から捻出することもあるため、「割に合わない…」という状況になり得るのです。
仮に、年単位で見ると黒字であっても、単月で10万円単位…物件によっては100万円単位の支出になる場合もあるため、このような投資を割に合わないと思う人もいるでしょう。
対策：リスクを織り込んだキャッシュフローの作成
対策としては、空室や家賃下落、そして突発的な支出を織り込んだキャッシュフローをあらかじめ作成しておくことです。また、2～3年という短期スパンではなく、20年程度のスパンでキャッシュフローを作成することが重要になります。そうすれば、たとえば12年ごとを目安に行う「大規模修繕工事」などの費用も織り込めますし、家賃の下落も織り込めます。
このキャッシュフローを作成することで、いつ・いくらの収入と支出が発生するかを予測できるので、その予測に合わせて手持ち資金を確保しておく…などの対策をすることができるのです。また、そもそもキャッシュフローが悪化しにくい物件も選定できるので、物件購入時にはキャッシュフローの作成はマストといえるでしょう。
思ったより利益が出なかった
不動産投資は割に合わないと思いやめた人の理由2つ目は、思ったより利益が出なかったという理由です。この点については以下を解説します。
- 特に区分投資は薄利
- 突発的な支出は意外と多い
- 対策：事業拡大を視野に入れる
特に区分投資は薄利
不動産投資の中でも区分（一室）投資は特に薄利です。区分投資ということは一室しか保有しないので、その部屋が空室になれば家賃収入はゼロになります。しかし、上述したように支出は発生しているので、区分投資の場合は空室が出た時点で利益は大きく損なわれるのです。
もちろん、物件価格が安い…管理が楽…などのメリットもありますが、区分投資は物件数を増やさない限り大きな収益を出すことは難しい点は認識しておきましょう。
突発的な支出は意外と多い
上述した突破鵜的な支出は意外と多いです。たとえば、国土交通省の資料によると、民間賃貸住宅の設備修理・交換費用は以下の通りです。
| 部位/周期 | 5～10年目 | 11～15年目 | 21～25年目 | 26～30年目 |
| 給湯器 | 4,950円 | 110,000円 | 110,000円 | 4,950円 |
| 浴室設備 | 5,500円 | 22,000円 | 220,000円 | 5,500円 |
| 洗面台 | 3,300円 | 3,300円 | 55,000円 | 3,300円 |
| トイレ | 3,300円 | 3,300円 | 3,300円 | 3,300円 |
| キッチン | 3,300円 | 22,000円 | 110,000円 | 3,300円 |
| エアコン | 5,500円 | 110,000円 | 110,000円 | 5,500円 |
そのほかにも、賃借人が退去する度に原状回復費用が発生するかもしれませんし、固定資産税は毎年発生します。これらの支出が利益を圧迫し薄利になった結果、「割に合わないな…」と思う人もいるでしょう。
対策：事業拡大を視野に入れる
一棟アパートやマンションであれば、上手く運用することで大きな収益を得られます。一方、区分投資の場合は空室率を極力低くしても、収益は一棟投資ほど大きくなりません。そのため、区分投資で収益を大きくしたい場合は、複数戸保有するという「事業拡大」を前提で投資する必要があります。
賃借人とトラブルがあり面倒になった
不動産投資は割に合わないと思いやめた人の理由3つ目は、賃借人とトラブルがあり面倒になったという理由です。国民生活センターのデータによると、賃貸住宅の敷金・原状回復トラブルの件数は以下の通りです。
| 年度 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
|---|---|---|---|---|
| 相談件数※ | 13,905 | 13,210 | 12,489 | 5,147（前年同期 5,761） |
もちろん、不動産投資をしているときのトラブルは、上記の敷金・原状回復トラブルだけではありません。賃借人が家賃を支払わない場合もあるでしょうし、築年数が経過したことを理由に家賃の減額を求めてくる場合もあります。
また、一棟投資の場合は共用部が破壊されたり、規約違反をする賃借人への注意喚起したりなども必要になります。このような一連の賃借人とのやり取りは管理会社が行うものの、スムーズに解決せずにストレスを感じることもあるでしょう。そのようなときに「割に合わない」と感じる前に、賃借人の審査基準を明確にしたり、信頼できる管理会社を選定したりという対策が必要です。
不動産投資は割に合わないまとめ
このように、不動産投資は割に合わないと思ってやめる理由は、キャッシュフローの悪化・利益が出ない・賃借人とのトラブルが代表的な事例です。そのほかにも色々と理由はあるでしょうが、いずれにしろ対策はあります。そのため、事前に「割に合わない」と思う理由を知り、その対策を講じることでリスクヘッジすることが大切です。
