不動産投資の用語集!難しい用語を分かりやすく解説【計12こ】

不動産投資も「投資」なので、あまり聞き馴染みのない用語が出てきます。しかし、たとえば不動産会社や管理会社と会話をする際、このような用語は普通に出てくるのである程度知っていた方が良いでしょう。そこでこの記事では、不動産投資をはじめる人のために、「知ってくべき用語」を12こピックアップし、分かりやすく解説していきます。

不動産投資で初心者が知っておくべき用語集

不動産投資で知っておくべき用語は以下の通りです。

  • 利回り
  • アパートローン
  • インカムゲイン・キャピタルゲイン
  • 不動産所得
  • 総合課税
  • 確定申告
  • フルローン
  • 大規模修繕工事
  • REIT
  • 一括借り上げ
  • 繰り上げ返済

利回り

利回りとは以下の計算式で算出される、収益性を測る指標です。

  • 表面利回り:年間家賃収入÷物件価格
  • 実質利回り:(年間家賃収入-年間経費)÷物件価格
  • 返済後利回り:(年間家賃収入-年間経費-ローン返済)÷物件価格

表面利回りが広告などに記載される利回りになります。上記のように、物件価格を何年で回収できるか?を端的に表しているのが表面利回りです。実質利回りは表面利回りに経費を加味し、返済後利回りは実質利回りにローン返済を加味して算出しています。

アパートローン

アパートローンとは「不動産投資ローン」ともいいますが、不動産投資をするためのローン…言い換えると投資物件を購入するためのローンです。一方、自宅を購入する際のローンは住宅ローンなので、根本的に目的が異なります。不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなり、住宅ローンの審査項目に「物件の収益性」が加わるのが特徴です。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

インカムゲインとキャピタルゲインの違いは以下の通りです。

  • インカムゲイン:資産を保有することで得られる収益
  • キャピタルゲイン:資産を処分(売却)することで得られる収益

具体的にいうと、不動産投資でいうインカムゲインは家賃収入であり、キャピタルゲインは不動産の売却収入のことです。不動産投資は一般的に家賃収入がメインになるので、キャピタルゲインがメインの投資といえます。そして、キャピタルゲインの方が安定して収益を得られるので、キャピタルゲイン狙いの投資は比較的「安定している投資」といえるでしょう。

不動産所得

不動産所得とは、「年間家賃家賃収入-年間経費」で算出される所得のことです。年間経費とは、具体的には以下のような経費のことをいいます。

  • ローンの金利部分
  • 固定資産税や都市計画税
  • 退去時の原状回復費用
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料や地震保険料
  • 管理費・修繕積立金(区分所有)
  • 共用部の修繕費用(一棟投資)
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)
  • その他経費(物件運営のための交通費など)

要は、取得した物件運用に関する費用を経費として計上することができます。前項のように、経費として計上した額が大きいほど所得も下がるので、税額も下がるというわけです。

総合課税

前項で解説した不動産所得は、あくまで所得(収入)なので税金がかかります。そして、不動産所得は「総合課税」になるので、給与所得や事業所得などと合算するという仕組みです。たとえば、給与所得500万円の会社員が不動産投資をして、不動産所得を300万円得るとします。

その場合、本来であれば給与所得の500万円にしか税金はかかりませんが、総合課税の場合は800万円(500万円+300万円)に対して税金がかかります。所得税率は所得が高いほど税率も高くなるので、所得が上がるということは税率も上がるということです。

確定申告

確定申告とは、上述した不動産所得に課せられる税金を申告し納税することです。確定申告のタイミングは、基本的に翌年2/16~3/15の間であり、自分で書類を作成して税務署に提出しなければいけません。仮に、税理士に確定申告書類の作成を依頼すると、報酬として数万円ほどの経費がかかります。

実際に確定申告書類を作成するときは、税務署に書類を取りに行っても構いませんが、確定申告作成コーナーで作成した方が早いでしょう。

フルローン

フルローンとは、一般的に「頭金なしでローンを組むこと」をいいます。たとえば、5,000万円の物件を取得するときに、頭金ゼロ円で金融機関から5,000万円のローンを組んで物件を取得するということです。一般的には「1割頭金に入れる」など、いくらか頭金を入れるケースが多いのでフルローンを組むケースは多くありません。

というのも、フルローンは借入額が大きくなるので、そもそも金融機関の審査に通るのが難しいのです。また、稀に物件取得時に発生する諸費用の金額もローンを組む場合があります。ただ、一般的に「フルローン」というときは、諸費用額は組まずに「頭金ゼロでローンを組むこと」を指します。

大規模修繕工事

大規模修繕工事とは、主にマンションなどの集合住宅に発生する大がかりな工事を指します。具体的には、以下のような部分の工事になるので、「大規模」修繕工事というのです。

  • 外壁の補修工事(タイル張替えや高圧洗浄)
  • 屋上の防水工事
  • シーリング部分の取り換え工事
  • ガラスサッシの改修工事
  • 共用廊下の補修工事
  • 給排水管の補修・交換工事

区分マンションを購入した場合、そのマンションで決まっている「修繕維持積立金」を毎月徴収されます。一方、一棟マンションやアパートを購入した場合、この大規模修繕工事の費用は全てオーナーが支払うという仕組みです。一方、「修繕工事」という言葉をつかう場合は、室内の原状回復工事のように小規模な工事を指す場合が多いです。

一括借り上げ

一括借り上げとは、不動産会社が一棟物件を借り上げることです。厳密には少々異なりますが、「空室保証のサブリース」も一括借り上げとほぼ同義といって良いでしょう。たとえば、一棟アパートを建築して、不動産会社A社が一括借り上げするとします。

オーナーはA社と賃貸借契約を結び、A社はさらに第三者へ又貸しするという仕組みです。このような仕組みなので、オーナーは部屋が空室でもA社から賃料収入をもらえます。しかし、A社からもらう収入は相場よりも10%前後低くなる点はデメリットです。

つまり、「相場よりも収入は低くなるけど空室時のリスクがない」というのが一括借り上げのメリットといえます。また、一括借り上げの場合だと一般的に2年に1回のペースで家賃改定(下落)が入るので、その点も認識しておきましょう。

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、ローンの一部または全部を借入期間中に返済することです。たとえば、3,000万円の借入をして、借入から5年後に300万円返済するとします。そうなると元本が減るので、借入期間を短縮させるか、返済額を減額させるか選ぶことができます。ただし、金融機関によっては手数料が高額になるため、繰り上げ返済する前に確認しなければいけません。

不動産投資の用語まとめ

不動産投資をはじめる際は、ひとまず今回紹介した用語を頭に入れておきましょう。これらの用語は、物件の収益性を測ったり、不動産会社に希望物件を伝えたりするときなどにも利用する用語です。また、不動産投資に関する用語は多岐に渡ります。

そのため、この記事で紹介した用語以外にもたくさんの用語がありますが、その用語を全て覚えるのは難しいですし、全て覚える必要もありません。分からない用語が出てきたら、その都度調べたり聞いたりして、少しずつ知見を蓄えていきましょう。