不動産売却の税金はどのくらい?税金対策方法のための計算シミュレーション

不動産売却時には税金がかかることもあり、場合によっては高額になる可能性があります。しかし、税金を安価に抑える対策もあるため、不動産売却時はその対策を必ず知っておきましょう。この記事では、不動産売却時の税金はどのくらいか?税金を抑える方法は何か?という点について解説していきます。

不動産売却の税金の種類とは?

まず、不動産売却の税金について以下を知っておきましょう。

  • 譲渡所得の計算
  • 譲渡所得税率
  • 譲渡所得税のシミュレーション
  • 税金申告の方法と相談する相手

譲渡所得の計算

そもそも、不動産売却時の税金は「譲渡所得」が発生したときにかかる税金です。言い換えると、不動産を譲渡(売却)したときに譲渡所得(≒売却益)があれば、その譲渡所得に対して税金がかかるというわけです。また、譲渡所得税は分離課税といって、ほかの所得とは合算せずに税額を計算します。

譲渡所得の計算式

そして、譲渡所得は「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)」という計算式で算出されます。このように、譲渡所得は単純に「売却価格-購入時の価格」ではなく、売買時の諸費用や減価償却費用も加味されます。

実際に算出する方法

譲渡所得の計算は、特に減価償却費用の算出が難しいです。そのため、実際に譲渡所得を計算するときには、国税庁の「確定申告作成コーナー」の利用をおすすめします。このサイトを利用すれば、築年数や構造などを入力するだけで減価償却費用を自動で算出し、譲渡所得の金額が自動計算されます。

譲渡所得税率

前項の計算式で譲渡所得がプラスになったら、次に以下の譲渡所得税率を掛けます。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

長期保有とは、不動産を売却した年の1月1日時点で、保有期間が5年を超えているケースです。一方、短期保有とは5年以下のケースになります。

譲渡所得税のシミュレーション

次に、譲渡所得税を実際に計算してみます。仮に、上述した計算式で譲渡所得が500万円発生した場合には、長期保有と短期保有で以下のような金額になります。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 500万円×15%=75万円 500万円×30%=150万円
復興特別所得税率 75万円×2.1%=15,750円 150万円×2.1%=31,500円
住民税率 500万円×5%=25万円 500万円×9%=45万円
合計 1,015,750円 1,981,500円

このように、仮に短期保有であれば200万円近い税額になるので、譲渡所得の計算方法および税率は知っておくべきなのです。

税金申告の方法と相談する相手

仮に、譲渡所得がマイナスであれば税金はかからないので、確定申告は不要です。しかし、譲渡所得がプラスで税金が発生するなら確定申告する必要があります。確定申告するときの必要書類に関しては、上述した国税庁のサイトを利用すると早いです。

また、税金についての疑問は税理士に相談すると良いですが費用がかかります。ただ、税務署によっては確定申告が近くなる時期に「税理士の無料相談会」を実施しているので、最寄の税務署で確認してみると良いでしょう。

不動産売却の税金対策と控除

前項で不動産所得の計算方法、および税率について分かったと思います。次に、不動産売却の税金対策と控除に関する以下について解説していきます。

  • 保有期間を注意する
  • 書類を保管しておく
  • 控除の内容を知る
  • 相続時は売却した方が良い

保有期間を注意する

まずは、保有期間に注意するということです。上述したように、譲渡所得税率は長期保有か短期保有かによって税率は倍近く違います。もちろん、不動産の売却時期は自分でコントロールできるとは限りませんが、コントロールできるのでれば保有期間5年を一旦のラインにおきましょう。

たとえば、2019年12月に不動産を売却するとします。仮に、2019年1月1日時点で保有期間が5年であれば、短期保有の扱いになるので税率は高いです。ただ、後1か月待って2020年1月に売買契約を結べば、保有期間は6年(5年超)になるので税率も下がります。このように、保有期間5年ギリギリのタイミングであれば、売却時期をずらすことで税金を安くすることが可能です。

購入金額を証明できる書類を保管しておく

次に、購入金額を証明できる書類を保管しておくことです。というのも、購入時の金額は売買契約書などが証明書類になるので、その書類を忘れると正確に譲渡所得を算出できません。その場合は大きなデメリットになるので、以下の点を知っておきましょう。購入時の書類がないケースとは、たとえば「親からの相続物件を売る」ときなどはあり得る話です。

購入時の費用を証明できない場合の計算

仮に、購入時の金額を証明する書類がない場合は、国税庁によって「売却金額×5%」が購入時の金額になると決まっています。つまり、本来の金額よりも遥かに安価になるため、譲渡所得が上昇するリスクがあるのです。

譲渡所得が上昇する

たとえば、購入時の金額が3,000万円で売却時の金額が2,800万円だったとします。そして、購入時の諸費用が150万円で減価償却費用が200万円、売却時の諸費用が180万円だとします。

その場合、譲渡所得は「(3,000万円-180万円)―(2,800万円+150万円-200万円)=マイナス30万円」です。つまり、譲渡所得はマイナスなので税金はかかりません。一方、購入時の金額分からないということは、購入時の金額はわずか150万円(3,000万円×5%)になってしまいます。

そうすると、譲渡所得は「(3,000万円-180万円)―150万円=2,670万円」まで跳ね上がってしまうのです。この場合、長期保有で5,424,105円、短期保有で10,581,210円の税額になるので、購入時の書類は入念に探しておきましょう。

控除の内容を知る

ただ、マイホームを売ったときには特例があり、条件に該当すると譲渡所得が3,000万円差し引かれます。譲渡所得が3,000万円以上になるケースは少ないので、この特例を利用できれば譲渡所得税がゼロになることが多いでしょう。

その条件とは、「マイホームの売却であること」や「過去2年に住宅売却に関する特例を利用していない」ことなどが挙げられます。マイホームの売却時は利用できるケースが多いですが、詳細な条件については上記のサイトで確認ください。なお、この特例を利用するときは確定申告が必要です。

相続時は売却した方が良い

また、相続時の財産に不動産があると、「相続人が共有名義になる」という相続方法もあります。しかし、不動産が共有名義になると、いざその不動産を売るときや貸すときに、名義人全員の同意が必要になるというデメリットがあります。

名義人が多ければ同意を取るのも面倒ですし、売却スピードなども落ちるためデメリットは大きいです。そのため、相続時は不動産を売却してしまい、現金化してから相続した方が手間はかからず楽でしょう。

不動産売却の税金まとめ

このように、不動産売却時は譲渡所得税がかかり、場合によっては高額な税金になることもあります。そのため、まずは譲渡所得の計算方法や税率、控除などについて理解しておきましょう。また、不動産をなるべく高く・早く売るためには、イエウールというサイトを利用すると良いです。

イエウールを利用すれば、ネット上から簡単な入力をするだけで、最大6社に査定依頼できます。不動産売却時は複数社へ査定依頼して信頼できる不動産会社を決めるので、イエウールを利用すると手間が査定依頼に手間がかかりません。また、イエウールは参画不動産会社数も一括査定サイトでトップクラスなので、自分に合った不動産会社を見つけやすいでしょう。