戸建て投資をはじめる前に知っておくべきメリット・デメリット

不動産投資の中には「戸建投資」という種類があります。戸建投資とは、戸建てを購入して賃貸に出す投資です。しかし、戸建て投資はほかの不動産投資にはないメリット・デメリットがあるので、戸建て投資をはじめる前に良く理解しておく必要があります。この記事では、そんな「戸建投資のメリット・デメリット」につて詳しく解説していきます。

不動産投資で戸建投資をするメリット

不動産投資で戸建投資する際のメリットは以下の通りです。

  • 少額からはじめられる
  • ランニングコストが安価
  • リノベーションの自由度が高い
  • 入居期間が長くなりやすい
  • 家賃を高く設定できる
  • 利回りが高くなりやすい

少額からはじめられる

1つ目のメリットは、少額からはじめられるという点です。というのも、戸建ての建物は木造が多いため、築年数による価格下落率が大きいです。もちろん、戸建てには土地の価格も含まれていますが、築年数が古ければ格安で購入できるケースもあります。ただし、新築戸建ての場合で土地も購入する場合は高額になるので、物件によって価格差が大きい点は認識しておきましょう。

ランニングコストが安価

2つ目のメリットは、ランニングコストが安価である点です。戸建て投資のランニングコストは固定資産税・都市計画税と、火災保険・地震保険料くらいです。一方、区分(一室)投資や一棟投資の場合には、税金と保険料のほかに以下のランニングコストがかかります。

  • 管理費・修繕積立金(区分のみ)
  • 共用部の補修費用(一棟のみ)

区分マンション投資の場合は、そのマンションで決まっている管理費・修繕積立金がかかります。また、一棟投資の場合は、その建物の修繕費用はオーナーが支払うことになるのです。戸建の場合も建物の保守・管理はオーナーの責任ですが、アパートやマンションと比べて規模が小さいので、マンション・アパートほどは大きな金額になりません。

リノベーションの自由度が高い

3つ目のメリットは、リノベーションの自由度が高いという点です。戸建ての場合は外観を含めて自分主導でリノベーションすることができます。たとえば、外壁のタイルを交換したり、吹き付けの部分に色を入れたりも自由です。一方、区分投資の場合は自分主導で共用部に手を加えることはできません。

一棟投資であれば可能ではありますが、入居者が複数いるため実際はなかなか難しいです。工事も大規模になるため費用もかかりますし、工事が長引くと入居者の中でクレームを入れてくる人が出てくるかもしれません。その点、戸建て投資であれば入居者は一組なので、たとえば「退去のタイミングでリノベーションする」なども容易にできます。

入居期間が長くなりやすい

4つ目のメリットは、入居期間が長くなりやすい点です。というのも、戸建ては広さ的にターゲットがファミリーになります。少なくとも、単身者で賃貸戸建てに住む人は極めて少ないでしょう。

ファミリータイプが住むということは、たとえば子供の学校の学区や勤務先などの関係があるので、「ちょっと気に食わない部分がある…」など、軽い気持ちで退去する人が少ないです。そのため、結果的に入居期間は長くなりやすいのです。

家賃を高く設定できる

5つ目のメリットは、家賃を高く設定できる点です。家賃は物件の広さによっても変わり、戸建ては広い物件が多いため自ずと家賃は高くなるというわけです。そのため、収益額が大きくなるというメリットにつながります。

利回りが高くなりやすい

6つ目のメリットは、利回りが高くなりやすい点です。上述したように、戸建ては比較的取得費用が安価でありながら、家賃を高く設定できます。そのため、空室を出さずに上手く運用すれば、利回りが高い投資になりやすいのです。

不動産投資で戸建投資をするデメリット・リスク

不動産投資で戸建投資する際のデメリットは以下の通りです。

  • 空室リスクの分散ができない
  • 劣化しやすい
  • 供給が少ないので物件探しが大変
  • 減価償却費用の計上期間が短い
  • 家賃によってはニーズが低くなる

空室リスクの分散ができない

1つ目のデメリットは、空室時のリスク分散ができない点です。というのも、たとえば一棟投資であれば複数の部屋を保有するので、1つの部屋が空室になってもほかの部屋でカバーできるかもしれません。しかし、戸建て投資の場合は空室になれば家賃収入はゼロです。

ただ、家賃収入がゼロであろうとローン返済などの支出は発生しているため、その支出は手持ち資金で補う必要があります。戸建投資の場合はこのような事態も想定する必要があるため、ある程度手元に資金を確保しておくと良いでしょう。

劣化しやすい

2つ目のデメリットは、劣化しやすいという点です。建物は以下のように耐用年数が構造ごとに決まっています。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下:19年
  • 軽量鉄骨(厚さ4mm以下):27年
  • 重量鉄骨:34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

戸建ては木造建築物が多いため、上記のように耐用年数が短いのです。もちろん、上記の年数を経過したからといって住めなくなるわけではありません。しかし、木造戸建ての売却価格は築20年前後でゼロになることが多いのも事実です。一方、鉄骨造や軽量鉄骨造なら20年でゼロになることはないので、この点は戸建のデメリットといえます。

供給が少ないので物件探しが大変

3つ目のデメリットは、戸建ては供給が少ないので物件探しが大変である点です。投資物件のポータルサイトである楽街で物件を検索してみると、物件種別ごとの掲載(売り出し)件数は以下の通りです。

  • 戸建て:468件
  • 一棟マンション:2,329件
  • 一棟アパート:3,723件
  • 区分マンション:9,395件

上記は一般的な不動産投資の物件種類ですが、このように戸建は全体の3%もありません。そのため、戸建て投資をしたくても物件の絶対数が少ないため、物件探しには苦労するでしょう。

減価償却費用の計上期間が短い

4つ目のデメリットは、減価償却費用の計上期間が短い点です。減価償却費用とは、建物の取得金額を毎年経費として計上できる費用です。経費として計上することができれば、不動産所得が減額されるので、その不動産所得にかかる税金が節税できます。

しかし、減価償却費用の計上期間は耐用年数によって決まるので、耐用年数が短い戸建ての場合は計上期間も短くなるのです。つまり、節税につながる期間が短いというデメリットにつながります。

家賃によってはニーズが低くなる

5つ目のデメリットは、家賃によってはニーズが低くなるという点です。上述のように、家賃が高いという点は戸建投資のメリットでもありました。しかし、家賃が高くなると予算的にターゲットが少なくなるので、集客しにくく賃付けしにくいというデメリットにつながります。そのため、戸建て投資はほかの不動産投資以上に、エリアの需要や民力を意識する必要があるのです。

不動産投資の戸建まとめ

このように、不動投資は少額からはじめられたり、リノベーションの自由度が高かったりというメリットがあります。一方、空室リスクの分散ができなかったり、供給が少なかったりというデメリットがあるので注意が必要です。戸建投資をはじめる人は、特にデメリットを理解し問題ないことを確認しておくようにしましょう。