マンション経営で経費と認められる範囲とは?

マンション経営は「経営」というくらいなので、経費というものが存在します。原則はマンション経営に関しての経費(支出)のみ計上できますが、その範囲は曖昧な部分があるのも事実です。

しかし、経費計上は節税につながる大事なポイントなので、マンション経営するときには知っておくべきことといえます。そこでこの記事では、マンション経営で経費として認められる範囲とは?という点にフォーカスを当て、詳しく解説していきます。

マンション経営の経費とは?認められる範囲

マンション経営の経費の項目、および経費が認められる範囲については以下を知っておきましょう。

  • 経費計上するメリットは?
  • 一般的に経費計上可能な項目
  • サラリーマンが経費計上することによる節税効果
  • 車や交通費などグレーな経費とは?

経費計上するメリットは?

そもそも、マンション経営で経費計上するメリットは、「年間家賃収入-年間経費」で算出する不動産所得を下げることができるからです。不動産所得を下げることで税額が下がりますので、言い換えると経費計上することで節税効果が大きくなるということです。だからこそ、マンション経営するときは経費計上できる範囲を知っておくことが重要といえます。

一般的に経費計上可能な項目

一般的に経費計上可能な項目は以下の通りです。

  • ローン返済額の金利分
  • 減価償却費用
  • 固定資産税や都市計画税
  • 退去時の原状回復費用
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料や地震保険料
  • 共用部の修繕費用
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)

まずは、上記を経費として計上できるという点は理解しておきましょう。

ローン返済額の金利分

ローン返済も経費になりますが、注意点は金利分のみ経費計上可能という点です。ローンの返済金額の「金利分」と「元本」の内訳は、金融機関から郵送される「償還表」で確認することができます。

固定資産税や都市計画税

不動産を保有していると、必ず固定資産税がかかります。また、その不動産が都市計画区域内であれば都市計画税もかかってきます。この税金も経費として計上可能です。税額の確認は、中古マンションであれば売主(現所有者)から固定資産税納税通知書を見せてもらいましょう。新築マンションなら、不動産会社にヒアリングすることで税額はある程度分かります。

減価償却費用

減価償却費用とは、建物を取得した金額を毎年経費として計上できるという費用です。計上額は構造などによって異なりますので、不動産会社などに個別で確認しましょう。

退去時の原状回復費用

マンション経営をはじめ、不動産投資は保有物件に賃借人を付けて家賃収入を得ることで収益を上げます。そのため、賃借人が退去する際に「原状回復費用(室内の補修費用)」が定期的に発生しますが、その費用も経費計上可能です。

管理委託手数料

マンション経営は、基本的に以下の業務を管理会社に委託します。

  • 入居者の募集
  • 家賃の徴収や滞納時の対応
  • 共用部の掃除や修繕
  • 退去時の立ち合いや修繕作業

費用はマチマチですが、家賃の数%を支払うケースが多いです。その管理委託手数料も経費計上することができます。

火災保険料や地震保険料

マンション経営は一棟保有になるので、エントランスや外部廊下などの共用部の保険にはオーナーが加入します。その保険料も経費となります。

共用部の修繕費用

また、火災保険や地震保険と同じように、共用部の修繕費用も経費になります。具体的には、管理会社に修繕計画を策定してもらい、最終的にオーナーがその計画に沿って共用部の修繕をするか判断します。そして、実際に修繕した場合の費用が経費になるというわけです。

税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)

マンション経営は一棟経営になるので、複数の部屋の家賃収入や上述した経費が発生します。そのため、確定申告に関する書類作成の手間がかかるため、その書類作成などを税理士に依頼することも可能です。税理士に支払う報酬額はマチマチですが、数万円~10万円程度の費用になることが多く、それも経費計上できます。

サラリーマンが経費計上することによる節税効果

次に、サラリーマンが経費計上することによる節税効果について以下を知っておきましょう。

  • サラリーマンも経費計上できる
  • 給与所得から差し引ける

サラリーマンも経費計上できる

まず、サラリーマンも経費計上できるという点は理解しておきましょう。というのも、サラリーマンは勤務先が源泉徴収してくれるので、確定申告する必要なく納税が完了します。また、仕事に関する経費は勤務先から支払われるので、個別に経費計上するという習慣がないのです。しかし、経費計上することで節税効果があるのはサラリーマンも一緒なので、経費については必ず知っておくべきです。

給与所得から差し引ける

不動産所得は総合課税という仕組みなので、ほかの所得と合算できます。上述した減価償却費用は高額になりやすい経費なので、場合によっては「収益的には黒字だけど会計上は赤字」という状態になりかねません。

そして、赤字になればそのマイナス分をサラリーマンなら給与所得と合算できるので、給与所得によって発生する税金を抑えることが可能なのです。

車や交通費などグレーな経費とは?

以下のような経費は、いわゆるグレーゾーンな経費になるので注意が必要です。

  • 車の購入費や維持費
  • 交通費
  • 新聞図書費
  • 接待交際費

経費として計上しても、上記のような経費は「マンション経営に関係ない」として、税務署から連絡が入る可能性があります。そして、仮に経費として認められないのであれば所得は上がるので、修正申告して納税する必要があるのです。気になる項目があれば、税務署や税理士に確認してから計上するようにしましょう。

車の購入費や維持費

車の購入費用や維持費(ガソリン代や車検代など)も経費として計上できますが、それは不動産投資「のみ」に利用しているときです。というのも、遠方の物件を見学するために購入した車などが経費の計上対象となり、自家用車と兼用している場合は不動産投資に利用した割合のみ経費として計上できます。

交通費

交通費も、たとえば以下のような費用であれば経費として計上できます。

  • 物件見学のための電車代
  • 物件調査のための高速道路代
  • 管理会社の社屋に行くための電車代

要は、マンション経営に関する交通費であれば経費として計上可能ですが、もちろんプライベートの交通費は経費として計上はできません。

新聞図書費

新聞図書代も経費計上可能です。ただ、繰り返しますがあくまでマンション経営に関する新聞図書だけです。たとえば、マンション経営に関する書籍などは経費計上できますが、単なる新聞などはグレーゾーンになります。

接待交際費

接待交際費も、マンション経営に関する費用であれば経費計上できますが、マンション経営において接待交際費を計上する機会はほぼないでしょう。強いて言えば、いつもお世話になってる金融機関や不動産会社の担当者との交際費ですが、認められるかはケースバイケースです。

マンション経営の経費まとめ

このように、マンション経営時は経費として計上できる項目が多く、経費として計上できれば節税につながります。上述した「経費」をはじめ、マンション経営時は「事前に知っておくべきこと」があり、それを知っておくことでマンション経営の成功確率は上がります。

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