マンション経営の節税の仕組みや節税シミュレーション!

マンション経営は「節税効果が高い」といわれる投資ですが、その意味を理解している人は意外と少ない印象です。しかし、マンション経営の大きなメリットとして「節税効果が高い」ことが挙げられるので、節税については理解しておきましょう。この記事では、マンション経営の節税にフォーカスを当て、その仕組みやシミュレーションなどを解説していきます。

マンション経営における節税の仕組みとは?

まずは、マンション経営における節税の仕組みである以下について解説していきます。

  • 総合課税とは?
  • 所得税率は累進課税
  • 減価償却費用を詳しく知ろう
  • 節税のシミュレーション
  • その他の節税効果や対策やリスク

結論から言うと、マンション経営における大きな節税効果は「所得税の節税」であり、マンション経営では減価償却費用の計上期間が長いので、節税効果が長いというメリットがあります。

総合課税とは?

総合課税とは、給与所得や事業所得など、ほかの所得と合算して計算するという仕組みです。不動産所得は総合課税になるので、サラリーマンであれば給与所得、個人事業主であれば事業所得と合算されます。そして、不動産所得は「家賃収入-年間経費」で算出されるという点も覚えておきましょう。

所得税率は累進課税

総合課税で算出した所得は、以下のように所得額によって税率が掛けられ控除額が差し引かれます。

 
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

たとえば、所得が650万円であれば「650万円×20%-42.75万円=87.25万円」が所得税額になります。上記のように所得が高いほど高税率になるので、総合課税で所得が下がれば税率も下がるということです。

減価償却費用を詳しく知ろう

次に、所得税の節税における重要事項である、「減価償却費用」について以下を知っておきましょう。

  • 減価償却費用とは?
  • 減価償却費用の計算方法
  • 減価償却費用の計上期間
  • 構造による計上期間の違い

減価償却費用とは?

減価償却費用とは、建物を取得した際にかかった金額(≒購入金額)を、毎年経費として計上できる費用のことです。この金額は高額になることも多いので、マンション経営は節税効果が高いといわれています。

減価償却費用の計算方法

減価償却費用の計算方法は「建物取得価格×償却率」であり、償却率は以下のように構造によって決まっています。

  • RC(鉄筋コンクリート造):償却率0.022(耐用年数47年)
  • 重量鉄骨:償却率0.030(耐用年数34年)
  • 木造:償却率0.046(耐用年数22年)

たとえば、建物価格7,000万円のマンション(RC造)を取得した場合、「7,000万円×0.022=154万円」が毎年経費として計上できる費用になります。

減価償却費用の計上期間

また、減価償却費用は築年数と法定耐用年数の関係で、以下のように経費として計上できる期間が決まっています。

  • 築年数>耐用年数:法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
  • 築年数<耐用年数:(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

構造による計上期間の違い

たとえば、築10年の物件を取得した時には、構造によって以下のような違いがあります。

  • 木造(戸建てや小規模アパート):(22年-築10年)+22年×0.2=16年
  • 重量鉄骨(中規模以上のアパート):(34年-築10年)+34年×0.2=30年
  • RC造(マンション):(47年-築10年)+47年×0.2=46年

このように、マンション経営は断トツで計上期間が長いので、節税効果も長期間受けられるというメリットがあります。

節税のシミュレーション

次に、前項を踏まえた節税を、以下の順番でシミュレーションしてみます。

  • 給与所得670万円の所得税の計算
  • 減価償却費用と計上期間
  • 不動産所得の計算
  • 不動産所得を含めた所得税の計算

想定は、築12年のマンションを建物価格7,000万円で購入したときです。

給与所得670万円の所得税の計算

まずは、給与所得670万円の場合の所得税は、「670万円×20%-42.75万円=91.25万円」になります。つまり、マンション経営をしていない給与所得670万円の会社員の方は、91.25万円の所得税を支払うということです。

減価償却費用と計上期間

次に、上述した物件でマンション経営していたという前提で話を進めてみましょう。まず、この物件の減価償却費用と計上期間を計算してみます。

  • 減価償却費用:7,000万円×0.022=154万円
  • 計上期間:RC造(マンション):(47年-築12年)+47年×0.2=44年

このように、この場合のマンション経営は年間154万円の減価償却費用を、44年間に渡り計上できます。

不動産所得の計算

次に、このマンション経営の不動産所得を計算しましょう。仮に、マンション経営によって年間家賃収入が380万円あったとします。ただし、減価償却費用を除く経費が年間で250万円ありました。つまり、不動産所得は130万円(380万円-250万円)ということです。

ローン返済は金利分しか経費計上できないので、たとえば実際のローン返済額がプラス60万円あったとしたら、年間の実質収益は70万円(130万円-60万円)となります。ここに、減価償却費用である154万円を差し引くと、マイナス24万円が不動産所得になります。

しかし、減価償却費用を実際に154万円支払っているわけではないので、会計上は不動産所得がマイナス24万円であるものの、実際の手取り収益は70万円という状態です。

不動産所得を含めた所得税の計算

上述したように、不動産所得は総合課税なので、給与所得の670万円から24万円マイナスできます。そうすると、給与所得は646万円になるため、「646万円×20%-42.75万円=86.45万円」まで下がります。

つまり、マンション経営することによって、所得税は4.8万円減額されている上に、マンション経営によって70万円の利益を手にしているということです。このように、マンション経営の場合は減価償却費用の計上期間が長いので、不動産投資の中でも節税の恩恵を受けやすいのです。

その他の節税効果や対策やリスク

また、補足としてマンション経営をはじめとした不動産投資は、相続税の節税効果も高いです。というのも、土地やマンションなどの不動産は、現金で保有しているよりも相続税評価額が下がるからです。

さらに、保有している不動産が投資用であれば、マイホームを保有しているときよりも相続税評価額が下がります。どのくらい相続税評価額が下がるかは物件によりますが、場合によっては現金で保有しているときよりも3割くらいまで評価額が下がります。

マンション経営には、所得税の節税効果以外に相続税の節税効果がある点も覚えておきましょう。

マンション経営の節税まとめ

このように、マンション経営は減価償却費用の計上期間が長いので、不動産投資の中でも節税効果が高い投資です。また、相続税の節税効果が高いという点も認識しておきましょう。マンション経営をするなら、グローバル・リンク・マネジメントをおすすめします。

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