マンション経営のメリット・デメリットを検証!成功させるためには?

マンション経営も不動産投資の一種なので、当然ながらメリットもあればデメリットもあります。大事なのは、そのメリット・デメリットについてきちんと理解し、メリットを活かす方法やデメリットを払拭する方法を知っておくことです。そこでこの記事では、マンション経営のメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。マンション経営を検討している人は参考にしてください。

マンション経営のメリット・デメリットとは?

以下より、マンション経営のメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。特に、デメリットは「そのデメリットを払拭させる方法」が、そのままマンション経営を成功させるための方法につながりますので、よくチェックしておくと良いでしょう。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットは以下の点です。

  • 収益性が高い
  • リスク分散できる
  • 共用部は自分でコントロールできる
  • 節税効果が高い

特に、収益に関するメリットとリスク分散できるメリットは、マンション経営ならではのメリットといえます。

収益性が高い

マンション経営をはじめとした「投資」の収益性は、「保有資産額×利回り」で算出されます。そして、不動産投資はローンを利用することができるので、保有資産額を高額にすることが可能なのです。つまり、ほかの投資よりも収益性が高くなりやすい投資といえます。

マンション経営はマンション一棟を保有するので、不動産投資の中でも保有資産額はトップクラスといえるでしょう。そのため、必然的に「保有資産額×利回り」で計算される収益性も高くなるというわけです。

リスク分散できる

また、マンション経営には一棟投資ならではの「リスク分散できる」というメリットもあります。ここでいうリスクとは以下2種類を指します。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク

不動産投資は空室時に家賃収入がゼロになってしまいます。ただ、マンション経営は一棟投資なので、仮に1つの部屋が空室になってもほかの部屋の家賃収入でカバーできるのです。一方、区分(一室)投資の場合には1部屋しか保有しないので、その部屋が空室になれば家賃収入は完全にゼロです。

また、マンション投資の場合は家賃下落リスクも分散できます。仮に、ある部屋の前に建物が建築されたことで、家賃が10%下がってしまったとします。仮に区分投資の場合は家賃収入が10%下がりますが、マンション経営の場合は、ほかの部屋の家賃が下がっていなければ「家賃下落分」は分散されるというわけです。

共用部は自分でコントロールできる

マンション経営のような不動産一棟投資の場合、外壁や共用廊下、エントランスなどの共用部は自分でコントロールできます。共用部を自分でコントロールできるということは、具体的には以下のようなメリットがあります。

  • 管理会社は自分で選定できる
  • 共用部の修繕計画は自分で策定できる
  • 共用部を修繕するかどうかは自分で判断できる

マンション経営は共用部を自分でコントロールできるので、上記のように自分で判断できることが多いのです。一方、区分投資の場合には、共用部のことはマンションの所有者全員で組成される管理組合が主導して決めます。そのため、管理会社の選定など上記のことは自己判断はできないのです。

節税効果が高い

また、不動産投資の中でもマンション経営は「不動産所得税」に関する節税効果が高いです。というのも、不動産投資は「減価償却費用」を経費として計上することができ、マンション経営の場合は減価償却費用について以下のメリットがあるのです。

  • 建物価格が高いので減価償却費用が高くなりやすい
  • 鉄筋コンクリート造なので減価償却費用の計上期間が長い

そもそも減価償却費用とは、建物の取得費用を毎年少しずつ経費として計上できる費用です。減価償却費用は「建物価格×償却率」という計算式になるので、建物価格が高額なマンション経営の場合は減価償却費用が高額になります。

また、マンションは鉄筋コンクリート造であり、鉄筋コンクリート造のような強固な建物は、減価償却費用を計上できる期間が長いです。つまり、マンション経営は「高額な減価償却費用を長期間に渡って計上できる」ので、不動産所得を下げることができ不動産所得税の節税効果が高くなります。

マンション経営のデメリット

一方、マンション経営には以下のデメリットもあるので注意しましょう。

  • 物件価格が高額になりがち
  • 初期費用も高額になる
  • 災害リスク

上記のデメリットへの対策も合わせて解説するので、そちらも認識しておきましょう。

物件価格が高額になりがち

1つ目のデメリットは物件価格が高額になりがちという点です。というのも、仮に中古マンションだとしても、マンション経営は建物一棟を丸ごと購入するので、土地も広いですし建物費用も高額になります。たとえば、東京23区で中古の一棟マンションを購入するとなると、エリアや築年数にもよりますが億単位の費用になることも多いです。また、新築であれば東京都内に限らず億を超えるケースが多いでしょう。

そのため、マンション経営をはじめるときは、ある程度資金を持っている必要があり、高額なローンを組めるプロフィールであることが条件になります。

初期費用も高額になる

また、マンションを取得するときに発生する以下初期費用も、基本的には物件価格に連動します。

  • ローン関係費用
  • 登記関係費用
  • 仲介手数料(中古購入時)
  • 保険料(火災保険など)
  • 固定資産税精算分
  • 不動産取得税

たとえば、中古一棟マンションを購入するときには仲介手数料がかかりますが、物件価格が400万円超であれば「物件価格×3%+6万円」の仲介手数料がかかります。

つまり、仮に1億円の物件を購入するのであれば、306万円(税別)の仲介手数料が発生するということです。このように、マンション経営は物件購入価格と初期費用が高くなるので、その点を加味した物件選定が必須になります。

災害リスク

さいごのデメリットは、マンション経営は災害リスクが高いという点です。災害リスクとは、台風や豪雨などによる浸水リスクや、地震による建物や室内が破損するリスクです。もちろん、これらのリスクはマンション経営だけでなく、不動産投資全般にいえるリスクですが、マンション経営は共用部も自分の責任です。

つまり、共用部が浸水した場合や、共用部(外壁)が破損した場合には、マンションのオーナーが責任をもって修繕する必要があるということです。そのため、そもそもこのような災害リスクをハザードマップで調べ、なるべくリスクが小さいエリアでマンションを購入しましょう。また、リスクを確認して保険へ加入するかの判断も重要です。

マンション経営のメリット・デメリットまとめ

このように、マンション経営には「収益性が高い」や「リスク分散できる」というメリットがあります。この点は、区分投資やアパート経営よりも優れているといえるでしょう。ただし、費用面でのデメリットはきちんと理解しておく必要があります。

そのデメリットを払拭するためにも、マンション経営においては費用対効果の高いマンションを紹介してくれる不動産会社が必須といえます。そのような信頼できる不動産会社としておすすめなのがグローバル・リンク・マネジメントです。グローバル・リンク・マネジメントは実績豊富な不動産会社なので、一度セミナーに行ってみてはいかがでしょうか。満足度99%のセミナーなので、勉強にする部分が多いでしょう。