マンション経営はリスクが高いワケとは?

不動産投資の中でマンション経営はリスクが高いといわれます。確かに、マンション経営は不動産投資の中でもリスクは高めではありますが、そのリスクを知っておくことで対策することは可能です。この記事では、なぜマンション経営はリスクが高いのか?リスクを抑える方法はないか?について詳しく解説していきます。

マンション経営のリスクが高い理由と対策

マンション経営のリスクが高い理由は以下の通りです。

  • 利回りを理解していないときのリスクが大きいから
  • リスクヘッジをした収支を組んでいないから
  • 空室保証のリスクを知らないから
  • パートナー選びに失敗するケースがあるから

結論からいうと、マンション経営は物件価格が高額になりやすいため、高額なローンを組むことになります。そのことによって上記のリスクが増すため「リスクが高い不動産投資」といわれているのです。逆にいうと、上記のリスクをきちんと理解し対策を講じておけば、リスクを抑えることが可能になります。

利回りを理解していないときのリスクが大きいから

1つ目の理由は、利回りを理解していないときのリスクが大きいからです。というのも、マンション経営は比較的高い家賃の部屋を複数戸保有するので、利回りのシミュレーションを間違えると大きな損失につながるリスクがあるのです。だからこそ、マンション経営をする場合には、ほかの不動産投資をするときよりも以下の利回りについて知っておく必要があります。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 返済後利回り

表面利回り

表面利回りとは、「年間家賃収入÷物件価格」で算出される、最も単純な利回りです。ただ、ネットなどで物件を検索すると、大体がこの表面利回りの表示になっています。しかし、表面利回りは後述する利回りのように、経費などの支出面を考慮していないので、あくまで「参考」としして認識しておきしょう。マンション経営で表面利回りを重視するのは、大きなリスクになります。

実質利回り

実質利回りとは、「(年間家賃収入-年間経費)÷物件価格」で算出される利回りなので、表面利回りに経費を加味した利回りということです。経費とは、具体的にいうと以下の項目になります。

  • 固定資産税や都市計画税
  • 退去時の原状回復費用
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料や地震保険料
  • 管理費
  • 修繕積立金(区分所有)
  • 共用部の修繕費用(一棟投資)
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)
  • その他経費(物件運営のための交通費など)

要は、物件運営に関する支出のことで、この支出を加味しないと実質利回りが大きくブレて、予想していた収益を上げられないというリスクが大きくなってしまうのです。

返済後利回り

返済後利回りとは、「(年間家賃収入-年間経費-ローン返済額)÷物件価格」で算出される利回りなので、実質利回りにさらにローン返済を加味します。ローン返済を加味することで、マンション経営に関する全経費(支出)を加味できるので、最も現実的な利回りになるでしょう。

特に、マンション経営は物件価格が高額になりやすいので、借入額も高額になります。そのため、きちんと返済後利回りまで加味しないと、現実とのギャップが非常に大きくなるので、マンション経営のリスクは必然的に上がってしまうのです。言い換えると、精度の高い利回り計算ができれば、マンション経営のリスクを下げることは可能です。

リスクヘッジをした収支を組んでいないから

2つ目の理由は、リスクヘッジをした収支を組んでいないからです。というのも、マンション経営の収益は家賃収入なので、長期的に収支を組んでおかないと安定した収益物件を見極められません。上述の通り、マンション経営は比較的家賃が高くて複数戸保有する投資なので、収支計算がブレると大きな損失につながります。

そのため、以下の点を意識してリスクヘッジした収支を組んでおきましょう。

  • 空室リスクと家賃下落リスクを加味する
  • 一棟投資ならではの経費を加味する

空室リスクと家賃下落リスクを加味する

マンション経営をはじめとした不動産投資は、空室リスクと家賃下落リスクはつきものです。そのため、不動産会社からのヒアリングや競合物件調査などで、そのリスクを予測する必要があります。そして、予想したリスクを収支シミュレーションに反映させ、長期間に渡って収益を上げられる物件か?を見極める必要があるのです。

一棟投資ならではの経費を加味する

また、マンション経営は一棟投資なので、一棟投資ならではの以下の経費を加味しなければいけません。

  • 外壁や共用部の補修費用
  • 管理してもらう管理会社に支払う委託費用
  • 共用部に掛ける保険料(火災保険や地震保険)

要は、一棟投資は区分(一室)投資では発生しない経費があるので、その経費をきちんと加味する必要があるということです。

パートナー選びに失敗するケースがあるから

3 つ目の理由は、パートナー選びに失敗するケースがあるからです。というのも、特に、上述した利回りを算出するための経費や、長期間にわたる収支を組むときには不動産会社のアドバイスは欠かせません。そのため、以下のような信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶ必要があります。

  • 実績が豊富
  • リピート率・入居率が高い
  • 開発から管理まで全て行っている

実績が豊富

やはり、実績が豊富な不動産会社ほど信頼できます。というのも、上述した長期に渡る収支シミュレーションなどを、実績をもってアドバイスしてくれるので、精度の高いシミュレーションができるからです。

リピート率・入居率が高い

また、リピート率が高いということは、その不動産会社から物件を購入して成功しているということです。また、入居率が高いということは、賃付けが優秀であり家賃収入が安定するというメリットにつながります。

開発から管理まで全て行っている

さらに、開発(土地の取得など)から管理まで行っているということは、管理を見越した上で物件紹介してくれるということです。また、窓口が1つになることで、リレーションが取りやすく物件運営の難易度が下がるというメリットもあります。このような特性が揃っている不動産会社を選ぶことで、収益性の高い物件を取得することが可能です。

空室保証のリスクを知らないから

4つ目の理由は、空室保証のリスクを知らないからです。ここでいう「空室保証」というのは、空室保証のサブリースのことです。つまり、不動産会社にマンションを借り上げもらい、その不動産会社から家賃をもらうので、物件が空室でも家賃収入はあるということです。

しかし、サブリースは大体2年程度で家賃が改定されます。ただ、この事実を知らない人も多く、国土交通省も「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」で注意喚起するほどです。そのため、マンションで空室保証を選ぶのであれば、この事実を知っておき家賃改定の期間が長い不動産会社、かつ信頼できる不動産会社を選びましょう。

マンション経営のリスクまとめ

このように、マンション経営にはリスクはありますが、それはいずれも対策可能です。特に、信頼できる不動産会社選びは重要です。そんな信頼できる不動産会社の代表格としては、グローバル・リンク・マネジメントが挙げられるでしょう。というのも、グローバル・リンク・マネジメントは上述した実績・リピート率・紹介率などが優秀な不動産会社だからです。マンション経営を検討している方は、ぜひ一度グローバル・リンク・マネジメントのセミナーに参加して情報収集してみましょう。