マンション経営詐欺の手口とは?詐欺に合わないためには?

マンション経営だけではありませんが、投資には残念ながら詐欺がつきものです。一言でいえば「上手い話は裏がある」のですが、それを見極められるかどうかは人それぞれです。そこでこの記事では、特に投資初心者が陥りがちなマンション経営詐欺の手口、および詐欺に遭わないための対策について詳しく解説していきます。

マンション経営の詐欺の手口の対処法

マンション経営の詐欺の手口は以下の通りです。

  • 自己資金ゼロで購入できることをアピール
  • シミュレーションが甘い
  • 年金や節税をやたらとアピールする
  • サブリース契約を執拗にすすめてくる
  • メリットしか言わない担当者
  • 購入するように急かす

上記は完全に詐欺と呼べない手口もありますが、「上手い話をしておいて素人を騙すのが目的」という意味では詐欺といえるでしょう。以下より、手口の詳細と対策について解説していきます。

自己資金ゼロで購入できることをアピール

1つ目は自己資金ゼロで購入することをアピールするという手口です。確かに、自己資金ゼロでマンション経営することは不可能ではありませんが、大きなリスクが伴います。この点については、以下を知っておきましょう。

  • リスク1:オーバーローンをすすめる
  • リスク2:キャッシュフローが悪くなる
  • 対策:身の丈に合った借入額の設定

リスク1:オーバーローンをすすめる

マンションなどの不動産を取得するときには、新築物件なら不動産価格の4%~5%程度、中古物件なら7%~8%程度の諸費用がかかってきます。しかし、自己資金ゼロでマンション経営するとは、それら諸費用もローンを組む(オーバーローン)ということです。

そもそも、オーバーローンが可能な人は極めて少ないです。しかし、たとえば「残債がない自宅を担保にする」などであればオーバーローンが可能なケースもあります。ただ、当然ながら返済不能になれば担保にした自宅も売却されるリスクもあるので、自己資金ゼロでマンション経営をすすめてくるのは、非常に大きなリスクをすすめてくるのと同じなのです。

リスク2:キャッシュフローが悪くなる

また、自己資金ゼロでマンション経営をするということは、借入額が高額になります。ただでさえ一棟マンションは不動産の中でも高額な商品なので、さらにオーバーローンをする必要があるため返済金額は超高額になるでしょう。そのため、キャッシュフローが悪化するリスクがあり、コンスタントに黒字化できるかは不明瞭です。

対策:身の丈に合った借入額の設定

自己資金ゼロでのマンション経営にはこのようなリスクがあるため、このリスクを語らず影響してくる手口は非常に悪質である詐欺といっても差し支えないでしょう。対策としては、営業担当者の甘い言葉には惑わされず、身の丈に合った借入額を設定することです。

確かに、自己資金ゼロでマンション経営ができれば、実質「支出ゼロで毎月収益が入る」という状態です。しかし、それは運営が上手くいったときの話なので、空室などが続けば手持ち資金はどんどん減っていきます。そのため、空室がつづいても問題ないレベルの借入額を見極め、無理のない借入額を設定することが重要です。

シミュレーションが甘い

2つ目の手口はシミュレーションが甘い物件を勧めてくるということです。この手口に関しては以下を知っておきましょう。

  • シミュレーションとは?
  • 対策はさまざま情報収集方法を持っておくこと

この手法は、前項の「自己資金ゼロでマンション経営を勧めてくる」と合わせて多い手法なので注意しましょう。

シミュレーションとは?

シミュレーションが甘いとは、簡単にいうと以下の予測が甘いということです。

  • 空室率
  • 家賃下落率
  • 将来かかる支出

空室率の読みが甘ければ、年間家賃収入が実際よりも高くなります。家賃下落率や将来かかる支出の読みが甘ければ、将来的に予想していた収益は得られません。要は、上記の予測が甘いということは、実際にマンション経営してみると表示されている利回りを下回るということです。

対策はさまざま情報収集方法を持っておくこと

上記のような読みの甘いシミュレーションは、「本当は分かっているけど利回りを高く見せるために甘くシミュレーションする」という営業マンも多いです。そのため、そのような手口に引っかからないためには、情報収集を独自に行うことが欠かせません。たとえば、不動産会社のセミナーに参加して知見を蓄えたり、競合物件を調査することで家賃下落率を予測したりということです。

これらは時間がかかることではありますが、このような手口で物件を買わせようとするケースは多いため、自分の身を自分で守るためにはやっておくべき対策といえるでしょう。

節税をやたらとアピールする

次に、節税をやたらとアピールするときにも要注意です。というのも、確かにマンション経営をはじめとした不動産投資は不動産所得税や相続税の節税効果が高い投資です。しかし、マンション経営における本質は「家賃収入による収益」であり、節税効果はあくまで副次的なメリットに過ぎません。

つまり、言い換えると節税効果をアピールするということは、家賃収入に関するメリットが小さい物件であり、収益性が期待できない物件の可能性があるということです。だからこそ、節税効果を推すしかない可能性があります。

このような物件を取得しないためには、きちんとした収支シミュレーションをして、将来に渡って家賃収益を安定して得られる物件を見極めることが大切です。

サブリース契約を執拗にすすめてくる

次に、サブリース契約を執拗にすすめてくる不動産会社も要注意です。この点については、そもそもサブリースとは何か?何が危険か?回避策は何か?ついて解説していきます。

サブリースとは?

ここでいうサブリースとは、不動産会社にマンションを一括で借り上げてもらい、不動産会社から家賃を徴収する契約です。つまり、実際は空室でも不動産会社から家賃をもらうことができます。しかし、サブリース契約を結ぶ際に家賃を将来的に見直すにも関わらず、その点をきちんと説明せずに契約を結ばせようとする営業マンがいます。

これは実際に良くあるトラブルで、国土交通省もサブリース契約に関するトラブルにご注意ください!で注意喚起するほどです。

サブリースに関する対策

サブリースに関する対策は、シンプルに「サブリース=家賃が下落する」という認識を持っておくことです。この認識を持っておけば、将来的に家賃を下げたシミュレーションを策定できるので、長期間に渡って収益を上げられる物件を選定できます。もしくは、通常2年で家賃の見直しをするところを、もっと長期のスパンで見直しするとしている不動産会社を選定することも対策といえます。

マンション経営の詐欺まとめ

マンション経営には、上記のような詐欺まがいの営業をかけてくる不動産会社が多いのも事実です。それぞれ解説した対策を知っておくことも重要ですが、一番重要なのは信頼できる不動産会社をパートナーにするということです。そんなパートナーとしておすすめなのがグローバル・リンク・マネジメントという不動産会社になります。

というのも、グローバル・リンク・マネジメントは紹介・リピート率が84%超ということからも顧客満足度の高さが伺えます。また、開発から管理までワンストップなので「売って終わり」という会社ではありません。もし興味があれば、満足度99%以上のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。