マンション経営での失敗事例とは?ワンルームマンションでも借金?

マンション経営も投資なので、失敗することもあります。しかし、その失敗事例を知っておくことで、あらかじめ失敗しないためのリスクヘッジすることは可能です。そこでこの記事では、マンション経営の失敗事例を解説し、その失敗事例から学ぶリスクヘッジ方法を解説していきます。

マンション経営の失敗事例とは?ワンルームマンションも要注意

マンション経営の失敗の代表例は以下の通りです。

  • 借入(借金)が高額過ぎた失敗例
  • 家賃保証を過信した失敗談
  • 減価償却費を認識していなかった失敗事例

以下より、上記の失敗例の詳細と対策について解説していきます。

借入(借金)が高額過ぎた失敗例

1つ目の失敗事例は、借入が高額過ぎた例です。この失敗事例に関しては以下を知っておきましょう。

  • マンション経営はローンが重要
  • 借入額は借入者によって大きく異なる
  • 借入可能額=返済可能額ではない

要は、身の丈に合わない借入をしてしまい、そのせいで支出が大きくなったことで赤字になってしまったという失敗事例です。

マンション経営はローンが重要

マンション経営は一棟マンションを購入することになるので、ローンを組めるかどうかは非常に重要です。仮に、新築マンション経営をする場合には億単位の費用になることも多いため、高額なローンを組むことができないと投資自体を行うことはできないでしょう。

借入額は借入者によって大きく異なる

ただ、どのくらいの借入額になるかは借入者によって大きく異なります。というのも、金融機関は借入者の収入の安定性・継続性および信用情報、物件の収益性や担保価値など色々な観点から審査するからです。

そのため、高収入で資産も潤沢にあれば、頭金ゼロ円で数千万円以上の借入ができるケースもあるでしょう。一方で、借入自体ができないケースもあります。大事なことは、自分が通りやすい金融機関を見つけることであり、それを紹介できる実績のある不動産会社をパートナーにすることです。

借入可能額=返済可能額ではない

また、借入可能額が返済可能額ではないという点は認識しておきましょう。前項のように、人によって借入額は異なりますが、金融機関の審査に通ると、その額が返済可能額だと勘違いする人もいます。しかし、プライベートの収支を加味した上で、本当に返済可能か?を確認してからローンを組むことが重要です。

家賃保証を過信した失敗談

次に、家賃保証を過信した失敗談です。この失敗談については以下を知っておきましょう。

  • 家賃保証とは?
  • 家賃保証のリスク
  • リスクヘッジする方法

家賃保証とは?

ここでいう家賃保証とは、空室保証のサブリースのことです。サブリースとは以下の流れで賃貸借契約をすることになります。

  • 不動産会社とサブリース契約を結ぶ
  • 不動産会社が第三者と賃貸借契約を結ぶ(又貸し)
  • マンション経営者は不動産会社から家賃をもらう

このように、サブリース契約をすると第三者(入居者)を賃付けできなくても、不動産会社から家賃をもらえます。つまり、空室時にも家賃は保証されるというわけです。ただし、サブリースする不動産会社も利益を上げる必要があるので、相場家賃から10%前後下落した賃料(その差額が不動産会社の収益)になります。

家賃保証のリスク

家賃保証のリスクは、家賃はおおよそ2年ごとに改定されることです。改定といっても、建物は経年劣化していくので、基本的に家賃は下落していきます。しかし、この点について良く理解していないオーナーがいるのも事実です。というのも、サブリースする不動産会社は、「30年保証」などと謳っているので、オーナーは30年間家賃が変わらない(保証される)と勘違いするからです。

しかし、30年保証といっても、それはサブリース契約を30年間継続(更新)することが可能ということであり、家賃の金額が変わらないということではありません。これは国土交通省も「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」で注意喚起しているほどなので覚えておきましょう。

つまり、「家賃保証を過信した失敗談」とは、家賃は下落していかずに「30年変わらないもの」と勘違いし、その前提で物件を選定したという失敗談です。そうなると、長期的に見ると赤字経営に陥ってしまいます。

リスクヘッジする方法

前項の失敗に対するリスクヘッジ方法は、まず前項の事実を知っておくことです。つまり、家賃保証を選択するということは、将来的に確実に家賃収入は減額になる前提で収支シミュレーションをしておく必要があります。

また、たとえばグローバル・リンク・マネジメントのように、「家賃改定は7年に1回」など家賃改定のスパンが長い会社にサブリースを依頼することも対策といえるでしょう。家賃改定スパンが長いほど家賃収入は一定になるので、上述したような失敗にはなりにくいです。

減価償却費を認識していなかった失敗事例

さいごに、減価償却費用を認識していなかった失敗事例です。この失敗事例については以下を知っておきましょう。

  • 減価償却費用とは?
  • 減価償却費用の計算事例
  • 減価償却費用の計上期間を理解しておく

減価償却費用とは?

減価償却費用とは、建物の取得金額を毎年経費として計上できる費用です。その減価償却費用は高額になるケースもあるため、場合によっては「実際は黒字経営なものの会計上は赤字になる」こともあります。

「年間家賃収入-年間経費」で算出される不動産所得は総合課税といって、給与所得などほかの所得と合算される仕組みです。そのため、会計上赤字の場合にはマンション経営の収益に税金がかからない上に、赤字分は給与所得などから差し引かれるため、そこでも税金は安くなるのです。

減価償却費用の計算事例

減価償却費の計算式は、「建物購入代金×償却率」です。償却率は以下の通り構造によって異なります。

  •  RC(鉄筋コンクリート造):償却率0.022(耐用年数47年)
  • 重量鉄骨:償却率0.030(耐用年数34年)
  • 木造:償却率0.046(耐用年数22年)

たとえば、RC造のマンション(建物価格5,000万円)を取得したときは、年間110万円(5,000万円×0.022)を経費として計上できるということです。

減価償却費用の計上期間を理解しておく

このように減価償却費用は大きな節税効果を生みますが、以下のように経費計上できる期間は決まっています。

  • 築年数>法定耐用年数:法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
  • 築年数<法定耐用年数:(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

たとえば、築年数10年のマンションを取得した場合には、「(法定耐用年数47年-築10年)+築年数10年×0.2=39年」が計上期間です。言い換えると、築古物件は計上できる期間が短いため、計上年数を知らないと「節税効果を期待していたものの計上できない…」という失敗につながる可能性があります。

マンション経営の失敗まとめ

このように、マンション経営には失敗事例や失敗談があるので、まずはその内容を理解しておきましょう。その上で、上述した失敗事例に共通して言える対策は、信頼できるパートナーを選定することです。おすすめは、サブリース契約のところで紹介したグローバル・リンク・マネジメントになります。

サブリース契約が長期間である点もそうですが、実績も豊富であり入居率やリピート率が高い点も信頼できる要素といえるでしょう。そのため、興味のある方は満足度99%のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。