マンション経営の初期費用はいくらかかるのか徹底解剖!

マンション経営は、不動産投資の中でも物件価格が高額になりやすいので、初期費用はいくらかかるのか?と気になっている人も多いでしょう。そこでこの記事では、マンション経営にかかる初期費用の項目を紹介し、項目ごとの費用についても解説していきます。

マンション経営の初期費用の項目と金額

マンション経営の初期費用の項目は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • ローン関係費用
  • 印紙税
  • 登記関係費用
  • 火災保険・地震保険料
  • 固定資産税精算分

結論からいうと、新築マンションを購入する場合には「マンション購入額×4%~5%」ほど、中古マンションなら「マンション購入額×7%~8%」ほどが初期費用になります。上記の項目の費用を以下より解説していきます。また、個々の初期費用については、不動産会社が算出する概算書を確認しましょう。

仲介手数料

まずは仲介手数料です。はじめにいっておくと、仲介手数料は中古マンションを購入するときにかかる費用なので、仮に新築マンションを建築する場合にはかかりません。上述した、新築マンション購入時と中古マンション購入時の初期費用の違いは、この仲介手数料があるかどうかです。仲介手数料がかかる場合には、以下のように売買金額によって利率が決まっています。

売買価格 仲介手数料率
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

上記は、不動産会社が買主に請求して良い仲介手数料の上限ですが、多くの不動産会社は上限いっぱいで請求してきます。たとえば、7,000万円の中古一棟マンションを購入した場合には、「7,000万円×3%+6万円」に消費税(10%)を加味して、237.6万円が上限金額になります。

ローン関係費用

ローン関係費用の内訳は以下の通りです。

  • 手数料
  • 保証料
  • 抵当権設定費用

手数料

手数料と保証料は、金額が金融機関によって大きく異なります。手数料は金融機関に支払う事務手数料であり、数万円程度に設定している金融機関が多いです。ただ、金融機関によっては高額に設定していることもあるので、保証料と合わせて金額は確認しなければいけません。

保証料

保証料とは、借入者がローンを滞納したときに、代理で弁済してくれる保証会社に支払う費用になります。この保証料も金融機関によって異なりますが、「借入金額×2%」と設定している金融機関もあります。仮に、借入期間の2%と設定されている場合には、借入金額が6,000万円なら保証料だけで120万円かかるということです。

ただ、前項の手数料と保証料はバランス良く設定されています。つまり、保証料が高ければ手数料は安く、手数料が高ければ保証料は安い…というパターンが多いということです。たとえば、楽天銀行の不動産投資ローンでいえば、保証料は不要ですが手数料が借入額に対して2.2%かかります。

印紙税

印紙税とは、課税文書といわれる特定の文書に関して発生する税金のことです。不動産投資ローンを組むときには、金融機関と結ぶローンの本契約である「金銭消費貸借契約」が課税文書になります。印紙税額は以下のように借入額によって変わります。

借入金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

その他印紙税

その他印紙税とは、上述した金銭消費貸借契約書以外に、マンション取得時に締結する以下の文書に関して発生します。

  • 売買契約書
  • 工事請負契約書

売買契約書は、マンションを購入するときに結ぶ契約書のことです。工事請負契約書とは、新築マンションを建築するときに、施工会社と結ぶ契約書になります。金額については、前項で解説した「借入金額による印紙税額」と同じなので、借入金額を購入金額や工事金額に置き換えて確認してみましょう。

登記関係費用

登記関係費用については、費用面を含めて以下について知っておきましょう。

  • 登記にも色々と種類がある
  • 登記関係費用の内訳

そもそも登記とは、自分の権利を主張することです。たとえば、不動産の所有権は登記することで第三者に対抗することができるため、逆にいうと登記しないと売買契約を交わしていても、そのマンションが自分の所有物であると対外的に認められません。

登記にも色々と種類がある

登記といっても、以下のように色々な種類があります。

  • 所有権保存登記:新築マンションの所有権登記
  • 所有権移転登記:中古マンションの所有権を売主から買主へ変更
  • 抵当権設定登記:ローンを組むときに設定する抵当権

このように、新築マンション購入時と中古マンション購入時では、登記の種類が異なります。また、ローンを組むと金融機関が抵当権(担保)を設定するので、その登記費用もマンション購入者が負担することになるのです。

登記関係費用の内訳

登記関係費用の内訳は、前項の登記をする際に発生する「登録免許税」と、登記手続きを依頼する司法書士に対して支払う「報酬」です。登記は司法書士の資格を持っていなくても可能ではありますが、手続きが複雑なので基本的には司法書士に依頼するものと思っておきましょう。

登録免許税は、以下のように登記の種類などによって異なります。また、司法書士報酬も物件規模や司法書士によって異なりますが、数万円~10万円前後が相場金額です。

不動産種類 所有権移転 所有権保存 抵当権
土地 不動産価額×2% なし 借入額×0.4%
建物 不動産価額×2% 不動産価額×0.4% 借入額×0.4%

火災保険・地震保険料

次に、火災保険や地震保険についてです。一棟マンションの場合には、専有部(室内)と共用部(外壁や共用廊下など)に掛ける火災保険・地震保険は、オーナーが保険料を負担します。専有部の保険料は賃借人に請求することが可能ですが、空室時の実質負担はオーナーです。

保険料は、エリア・物件の構造などによって大きく異なりますので、気になる方は損保ジャパン日本興亜のサイトでシミュレーションしてみましょう。

固定資産税精算分

さいごに固定資産税精算分です。この金額は中古マンション購入時にしか発生しないので、新築マンション購入者の人は読み飛ばしてください。そもそも固定資産税とは、不動産の所有者全員に発生する税金であり、仮に空き家だとしても固定資産税はかかります。

そして、固定資産税はその年の1月1日時点の所有者が1年分の固定資産税を支払う必要があるため、売主が1年分の固定資産税を支払っているということです。しかし、そのマンションの引渡し日以降は買主が固定資産税を支払うべきです。

そのため、引渡し日をベースに買主が支払うべき固定資産税額を計算し、それを「固定資産税精算分」として買主が売主に支払います。

マンション経営の初期費用まとめ

このように、マンション経営には初期費用がかかり、その金額は決して低い金額ではありません。また、マンション経営には初期費用以外に「運用益」なども発生しますし、そもそも収益性の高いマンションを見極める必要があります。

そのため、マンション取得時はこれら金額面などについてアドバイスをもらう必要があり、そんなアドバイスをもらうのに適している不動産会社としてグローバル・リンク・マネジメントをおすすめします。グローバル・リンク・マネジメントは東証一部上場の実績豊富な不動産会社なので、まずはセミナーに行って情報収集してみましょう。