マンション投資の利回りの相場は何%が理想?計算方法とは?

マンション投資をはじめ、投資の収益性を測る代表的な指標に「利回り」があります。利回りは物件選びにも利用する重要な指標なので、十分に理解しておかないといけません。そこでこの記事では、マンション投資の利回りの相場はどのくらいか?利回りの種類は?利回りを計算する上で注意すべきことは?という点を詳しく解説していきます。

マンション投資の利回りは何%が理想?最低ラインは?

日本不動産研究所が実施した不動産投資家へ行った調査(2019年4月)によると、賃貸住宅一棟の期待利回りは4%中盤~6%弱という結果になり、エリアによって若干異なるものの5%前後の利回りを期待している投資家が多かったです。

利回りの種類は後述しますが、これは「実質利回り」になるので注意しましょう。この数値を参考にする限り、実質利回りで5%前後が理想であり、一旦最低ラインもこの「5%」に置いてマンション投資を考えてみることをおすすめします。

マンション投資の利回りの計算方法と注意点

マンション投資の利回りの計算方法と注意点について以下を解説していきます。

  • 利回りは3種類ある
  • 利回りによる収益シミュレーション
  • 利回りがマイナスになるとは?
  • ローンを組むことで収益性は上がる

利回りは3種類ある

利回りには以下3種類あります。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 返済後利回り

上記3つの利回りは計算方法が異なるので、しっかりと理解しておかないければいけません。というのも、実質利回りだと思ったら表面利回りだった…ということになれば、利回り計算する収益額は大きく異なってしまうからです。

表面利回り

表面利回りの計算式は「年間家賃収入÷物件価格」になります。年間家賃収入は、空室であれば予想賃料を基に計算をし、実際に入居中であれば現在の賃料から算出します。いずれにしろ、表面利回りは賃料から物件価格を割り戻す、最も単純な利回りです。

実質利回り

次に、実質利回りの計算式は「(年間家賃収入-年間経費)÷物件価格」になります。要は、表面利回りに年間経費を加味した利回りが実質利回りです。年間経費とは、物件運営に関する経費のことであり、固定資産税や管理会社へ支払う管理委託手数料などになります。

ただ、年間経費をいくらで読み込むかは人によって異なりますので、実質利回りは計算する人によって利率が変わってきます。そのため、広告に表記される利回りは、誰が計算しても変わらない表面利回りになるのです。言い換えると、広告に表記されている表面利回りは年間経費を加味していないので、必ず実質利回りを計算し直す必要があるということです。

返済後利回り

さいごに、返済後利回りの計算式は「(年間家賃収入-年間経費-年間ローン返済額)÷物件価格」です。要は、実質利回りにさらに年間ローン返済額を加味した利回りになります。ローン返済額を加えれば物件運営に関する全支出を加味するので、返済後利回りは手取り収入ベースの利回りといえるでしょう。

そのため、表面利回りでざっくりと物件を絞り、絞った物件の中で本格検討する物件の実質利回りを計算します。そして、さいごに最終的な利回りを算出するために、返済後利回りを計算する…というイメージです。繰り返しますが、決して表面利回りだけ見て物件の収益性を判断しないようにしましょう。

利回りによる収益シミュレーションは?マイナスになるリスク

次に利回りによる収益シミュレーションについて解説します。利回りで収益をシミュレーションするのは非常に簡単であり、「物件価格×利回り」という計算式に当てはめるだけです。この点に関しては以下を解説していきます。

  • 表面利回り~返済後利回りのイメージ
  • 利回りが赤字になるとは?

表面利回り~返済後利回りのイメージ

上述したように利回りには3種類あり、「表面利回り→実質利回り→返済後利回り」の順番に段々と利回りが減っていきます。どのくらい減っていくかは物件によって異なりますが、イメージとして表面利回りが10%のときは以下のような推移です。

  • 表面利回り:10%
  • 実質利回り:7%前後
  • 返済後利回り:5%前後

ただ、たとえば築古物件で「修繕費用が高い」や「空室率が高くなりそう」なのであれば、利回りはもっと下がります。要は、ケースバイケースで家賃収入と年間経費は変わるので、物件ごとに推移は異なるということです。ただ、表面利回りと返済後利回りには大きな差がある点は認識しておきましょう。

利回りが赤字になるとは?

上述したように、実質利回りで5%ほどが最低ラインですが、実質利回り5%の場合は返済後利回りでは2~3%になるでしょう。仮に、実質利回りが3%前後であれば、返済後利回りはマイナスになる可能性があります。

利回りがマイナスになるということは、マンション経営が赤字になっているということなので、「年間家賃収入<(年間経費+ローン返済額)」という状態になっているということです。つまり、マンション経営によって収益を得ているどころか、手持ち資金が減ってしまっています。表面利回りだけに注目して物件選びをすると、返済後利回りだと赤字になった…ということも考えられるので十分注意しましょう。

ローンを組むことで収益性は上がる

さいごに、マンション投資の利回りとローンの関係性について以下を解説していきます。

  • ローンはレバレッジ効果が高い
  • ローンを組むこと利回りの関係

ローンはレバレッジ効果が高い

まず、ローンを組むことでレバレッジ効果は高くなります。レバレッジ効果が高いとは、平たくいうと「少ない自己資金で高額な資産(マンション)を保有できる」ということです。言い換えると、ローンを組むことによって、数百万円の自己資金で数千万円以上のマンションを保有することもできます。

レバレッジ効果が何倍か…つまりローンをいくら組めるかは借入者によって異なりますが、マンション投資をはじめとした不動産投資はレバレッジ効果が高いのは間違いありません。

ローンを組むこと利回りの関係

では、ローンを組むことと利回りがどう関係してくるかというと、ローンを組むことで同じ利回りでも収益性が高くなるのです。というのも、上述したように利回りから収益を算出する方法は「物件価格×利回り」なので、ローンを組んで物件価格を高くした方が必然的に収益は上がります。

たとえば、利回り3%で自己資金500万円の場合、ローンを組まずに500万円の資産を取得したときと、ローンを組んで5,000万円(ローンで10倍にした)の資産を取得したときの収益差は以下の通りです。

  • 500万円×利回り3%=15万円
  • 500万円×ローン10倍×利回り3%=150万円

このように、収益が大きく異なるのが分かるでしょう。ただ、借入を増やすとローン返済額も上がるので、空室時に収益が下がるというリスクがある点は覚えておきましょう。

マンション投資の利回りまとめ

このように、マンション投資の利回りには3種類あり、表面利回りだけで物件の収益性を判断してはいけない点は認識しておきましょう。また、利回りから収益を計算する方法や利回りがマイナスになるリスクを理解することも大事です。いずれにしろ、マンション投資で収益を上げるためには物件選定が重要であり、物件選定には信頼できるパートナー選びが重要になります。

もし、信頼できるパートナーを探しているのであれば、グローバル・リンク・マネジメントのセミナーへ参加してみてはいかがでしょうか。グローバル・リンク・マネジメントは実績豊富な東証一部上場企業でセミナー満足度も非常に高いです。情報収集の一環にもなりますし、ぜひ一度足を運んでみてください。