マンション投資ローンの金利を抑えるには?

マンション投資をする場合にはローンを組んで物件を購入しますが、ローン金利は返済額に大きな影響を与えます。そのため、できるだけ低い金利でローンを組むことが、マンション投資の成功につながっていくのです。そこでこの記事では、マンション投資ローンを組むときに金利を抑える方法を解説していきます。特に、マンション投資を検討している人は参考にしてみてください。

マンション投資ローンの金利を抑える方法

マンション投資ローンの金利を抑える方法は以下の通りです。

  • 審査項目を理解する
  • 信頼のおけるパートナーを探す
  • 複数の金融機関に打診する
  • マンション投資中の人は借り換えも検討する

また、不動産投資に関するローンは「不動産投資ローン」や「アパートローン」という名称が一般的ですが、この記事ではマンション投資ローンという言い方をします。

審査項目を理解する

ローン金利を抑えるためには、マンション投資ローンの審査項目である以下を理解することです。

  • 借入者の収入
  • 借入者の勤務先など
  • 借入者の信用情報
  • 購入物件の収益性や担保価値

マンション投資ローンの金利は、住宅ローン金利と違い借入者によって大きく異なります。つまり、上記の審査項目で評価が高ければ、低金利でローンを組めるということです。だからこそ、審査項目を知っていることで、マンション投資ローン金利を抑える方法が分かります。

借入者の収入

借入者の年収は、単に年収の高さだけでなく「安定性」「継続性」が重要です。そのため、仮に年収が同じであれば、個人事業主や経営者よりも、サラリーマンや公務員の方が有利な金利で借入できるケースが多いでしょう。

逆にいうと、個人事業主や経営者でマンション投資ローンを組むのであれば、やたらと経費計上して所得を下げると審査には通りにくいです。また、2~3期分の年収証明の提出を求められることが多いので、直近の所得だけ上げてもあまり意味がない点も認識しておきましょう。

借入者の勤務先など

借入者やサラリーマンの場合には、借入者の勤務先などの情報も重要です。というのも、上述のように収入の安定性・継続性が重要だからです。たとえば、同じ会社に勤めていても、正社員の方が派遣社員よりも収入の安定性が高いと評価されます。

また、年収が高くて正社員だとしても、勤続数か月など勤続年数が短いと「継続性」が疑問視されて、審査が厳しくなるケースがあるでしょう。そのため、仮に転職を考えている人などは、転職前にローンを組んだ方が有利なケースも多いです。

借入者の信用情報

借入者の信用情報とは、過去のクレジットカード支払いの延滞歴や自己破産歴などのことです。この履歴があると、金利がどうこうというよりは審査自体が否決になるケースがほとんどです。ただ、履歴は5~8年で消えるので、仮に履歴がある方は年数を経過して審査すれば、審査に通る可能性はあります。

購入物件の収益性や担保価値

マンション投資の場合、そのマンションの家賃収入を返済に充てるので、購入物件の収益性が高ければ金利も優遇されやすいです。また、仮に返済不能になれば金融機関がマンションを処分するため、その物件の担保価値…たとえばマンションのエリアや築年数などが金利に影響してきます。そのため、たとえば地方の築古物件よりも、都心の築浅や新築物件の方が金利は低くなりやすいでしょう。

信頼のおけるパートナーを探す

次に、信頼のおけるパートナーを探すことも重要です。この点に関しては以下を知っておきましょう。

  • 不動産会社に金融機関を斡旋されるケースもある
  • 不動産会社によって提携している金融機関が異なる

不動産会社に金融機関を斡旋されるケースもある

マンション投資ローンを組む場合には、不動産会社に金融機関を斡旋されるケースもあります。ここでいう不動産会社とは、中古物件の購入なら仲介してくれた不動産会社で、新築マンションを建築するなら開発してくれた不動産会社のことを指します。

前者の場合は金融機関を斡旋するケースとしないケースがありますが、後者の場合はほぼ確実に不動産会社が金融機関を斡旋するでしょう。その場合、不動産会社から複数の金融機関を紹介してもらい、その中から事前審査する金融機関を一行選ぶという流れが一般的です。

不動産会社によって提携している金融機関が異なる

前項のように、不動産会社が金融機関を斡旋する場合、不動産会社によって提携している金融機関…つまり斡旋できる金融機関は異なります。そして、金融機関によって審査の通りやすさや金利が異なるので、言い換えると不動産会社(パートナー)によってマンション投資ローンの金利は異なるということです。

複数の金融機関に打診する

次は、前項とは異なり自分で金融機関を探す場合の話です。中古物件を購入するときには、割と自分で金融機関を探すパターンが多いので気を付けましょう。その場合は以下の点を認識しておくと良いです。

  • 粘り強く交渉する
  • 地銀や信用金庫も利用する

粘り強く交渉する

もし自宅を購入するときに住宅ローンを組んだ経験がある人は、マンション投資ローンとのギャップに驚く人もいるでしょう。というのも、マンション投資ローンの融資対象は「投資用物件」であり、返済原資は給与収入などではなく、その物件からの家賃収入です。

そのため、返済原資が読めないところもあり、住宅ローンを組むよりも審査は厳しく、場合によっては複数の金融機関に直接交渉する必要があります。しかし、金融機関によって金利は異なるので、粘り強く交渉をして、なるべき低金利を勝ち取らなければいけません。

地銀や信用金庫も利用する

また、普段はあまり馴染みがない人もいると思いますが、マンション投資ローンの場合は地銀や信用金庫も検討すると良いでしょう。というのも、地銀や信用金庫は「融資できるエリアが決まっている」など制限がありますが、大手金融機関と比べると比較的借りやすいからです。そのため、事前に融資可能な地銀や信用金庫を調べておくと、ローンの審査はスムーズに進みます。

マンション投資中の人は借り換えも検討する

また、現在マンション投資中の人は借り換えすることで金利を下げられる可能性があります。ただし、金利を下げることで「減額される利息」がある反面、以下のように「発生する諸費用」がある点には注意が必要です。

  • (借入中)一括繰り上げ返済手数料
  • (借り換え先)手数料や保証料
  • (両方)抵当権の抹消および設定に関する費用

仮に、金利低下によって「減額される利息」よりも上記の諸費用が高額になれば、いくら金利が下がるからといって借り換えしてはいけません。特に、マンション投資ローンの場合は一括繰り上げ返済手数料が高額になる可能性があるので、その点は確認しておくべきでしょう。

マンション投資ローンまとめ

このように、マンション投資ローンの金利を抑える方法は審査項目の理解や、複数の金融機関に打診するなど色々な方法があります。その中でも特に、「信頼できるパートナー選び」は重要といえるでしょう。そんなパートナーとしては、グローバル・リンク・マネジメントがおすすめです。

というのも、グローバル・リンク・マネジメントは実績が豊富でリピート率が高いことからも満足度が高い不動産会社だからです。また、一部上場企業であり、開発から管理までワンストップで行う点も信頼できるポイントです。さらに、実績がある不動産会社なので提携している金融機関も多いと考えられ、有利にマンション投資ローンが組めるでしょう。