ワンルームマンション投資は得か損か?メリット・デメリット7つ【失敗しないためにはリスクを知ることが大切】

不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資はメジャーな投資といえます。

というのも、ワンルームマンション投資は物件価格が安価であり、「単身者」という賃貸ニーズが高い層がターゲットなので、安定した収益を上げやすいからです。

しかし、当然ながらデメリットもあるので、今回はワンルームマンション投資のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットは?損か得か?

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットは以下の通りです。

  • (メリット)ほかの投資と比べて利回りが高い
  • (メリット)生命保険に加入できる安心感
  • (メリット)相続税の節税にも効果的
  • (デメリット)空室リスクを加味しない失敗例
  • (デメリット)突発的な支出がある
  • (デメリット)家賃下落リスクもある
  • (デメリット)災害リスクもある

(メリット)ほかの投資と比べて利回りが高い

1つ目のメリットは、ほかの投資と比べて利回りが高い点です。この点については、実際にほかの投資とどのくらい利回りが違うのか?という点と、利回りだけでなく収益性も高い点を解説します。

ほかの投資と比較した利回り

日本財託グループによると、ワンルームマンション投資の利回りは、手取りベースで4~5%ほどです。もちろん、物件によって利回りは異なりますが、手取りベースで4~5%という利回りは、ワンルームマンション投資なら不可能な利回りではありません。

一方、不動産証券化協会によると、東証一部の配当利回りで2%前後、国債に至っては0.05%の金利で推移しています。

収益性も高い

また、ワンルームマンション投資は収益性も高いです。というのも、投資の収益性は「保有資産額×利回り」で決まり、ワンルームマンション投資はローンを利用できるので、高額な資産を保有しやすいのです。

たとえば、東証一部の配当利回りは2%で、ワンルームマンション投資の利回りは4%、自己資金300万円と想定して収益を比較してみます。

  • 配当:300万円×2%=年間6万円
  • ワンルームマンション投資:300万円×ローン10倍×4%=年間120万円

このように、ローンを利用することによって収益額も大きくなるのです。

(メリット)生命保険に加入できる安心感

また、不動産投資ローンを組むと団体信用生命保険(団信)に加入できるというメリットもあります。団信については、その仕組みと注意点を知っておきましょう。

団信とは?

団信とは、借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、その時点の残債が保険金として補填される保険のことです。つまり、借入者に万が一のことがあっても、家族は残債ゼロの収益物件を取得できるということです。

団信に加入する際の注意点

ただし、団信に加入する際は以下の点に注意しましょう。

  • 金融機関によっては団信がない場合もある
  • 金利が上がるケースがある

自宅を購入するときに組む住宅ローンは、団信への加入は必須です。一方、不動産投資ローンは任意の金融機関もあれば、そもそも団信がない金融機関もあります。そのため、団信に加入したければ、団信ありの金融機関を選ぶ必要があるということです。

また、団信に加入すると別途費用がかかるケースは少ないですが、その代わり金利が上がるケースがあります。その際は返済額が上がるので、その金額を確認してから団信への加入を検討しましょう。

(メリット)相続税の節税にも効果的

また、ワンルームマンション投資は相続税の節税効果もあります。その理由をするために、まずは相続税を算出する方法を知りましょう。

相続税を算出する方法

相続税は、「(相続税評価額-基礎控除)×税率-控除額」で算出されます。つまり、相続税を抑えるためには、相続税評価額を抑える必要があるということです。また、基礎控除は「3,000万円+法定相続人×600万円」なので、相続人が2人の場合は4,200万円が基礎控除額になります。

不動産は相続税評価額が下がる

ワンルームマンション投資のように、投資用不動産を保有していると現金を保有しているときよりも、相続税評価額が1/3程度まで下がります。たとえば、5,000万円の現金を保有している場合に相続が発生したら、額面通り5,000万円が相続税評価額です。

一方、5,000万円でワンルームマンション投資をした場合、そのワンルームマンションの評価額は1,500万円程度まで下がります。このように、ワンルームマンション投資をすると、自ずと相続税対策にもなっているというわけです。

(デメリット)空室リスクを加味しない失敗例

ワンルームマンション投資の1つ目のデメリットは、空室リスクを加味しない失敗例があることです。どの物件にも空室リスクはあり、それは不動産会社へのヒアリングなどで予測しなければいけません。たとえば、空室リスクを年間0.5か月と予測するとします。

その場合、年間の家賃収入を4.16%下落(0.5か月÷12か月)させる必要があります。もちろん、長期的スパンの収支シミュレーションで4.16%下落した想定をするのが正解です。しかし、空室リスクを加味しないと、仮に年間1か月の空室が発生したとすれば、予想収益を下回ってしまいます。

(デメリット)突発的な支出を加味しない

前項に引き続き、以下のような突発的な支出を加味する必要もあります。

  • 退去時の原状回復費用
  • 設備交換費用(故障などによる)
  • 部屋のリフォーム費用

上記の費用は数年ごと、もしくは10年単位で発生する費用ですが、これらの支出も長期のシミュレーションで加味しておかないと、赤字リスクが大きくなってしまいます。

(デメリット)家賃下落リスクもある

そして、家賃下落も不動産会社へのヒアリングや、競合物件の調査などで収支シミュレーションに読み込む必要があります。たとえば、家賃が年間1%下落すると予測するなら、10年後に家賃は10%下落しても黒字運営できている物件が望ましいです。

このように、空室率・家賃下落率・突発的な支出を加味して収支シミュレーションをして、それでも黒字運営をつづけられる物件選びが、失敗しないためのワンルームマンション選びになります。

(デメリット)災害リスクもある

ほかにも、ワンルームマンション投資は災害リスクがある点も覚えておきましょう。たとえば、地震による建物の損傷や、豪雨による浸水被害などがあれば、物件の資産価値は落ちてしまいます。そのため、物件を購入するエリアのハザードマップを調べ、地震が起きたときのリスクを調べておきましょう。

ベストは、ハザードマップ上でリスクが小さいエリアの物件を選定することです。また、少々リスクが高いエリアだったとしても、火災保険・地震保険などでリスクヘッジできるので、合わせて検討してみましょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットまとめ

このように、ワンルームマンション投資には、「利回りが高い」「生命保険代わりになる」「相続税の節税になる」というメリットがある反面、リスクを加味した収支シミュレーションすることが重要です。そのため、プロのアドバイスが成功の鍵を握るので、ワンルームマンション投資のプロである日本財託グループがパートナーとしておすすめです。

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